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kündigung nach hauskauf wegen eigenbedarf

22.02.2008 01:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich plane ein 2-Familienhaus (das ist im Expose so angegeben, obwohl es eigentlich drei Wohnungen sind ) zu kaufen. Im EG wohnt eine Dame mit einem Mietvertrag seit 5/2004, also noch keine 5 Jahre. Im O.G. wohnen auch Mieter, die würde ich gerne "behalten".
Die Wohnung im 1. O.G. wird frei.
Wir planen die Wohnungen im E.g und 1. O.G durch eine Treppe zusammenzulegen. Der Mieterin des EG müssten wir kündigen.
Der Makler sagt es bestehe eine Kündigungsfrist von 3 Monaten wegen Eigenbedarfs. Aber er legt seine Hand nicht dafür ins Feuer.

Die Mieterin ist eine Geschäftsfrau, die angeblich nur am Wochenende in der Wohnung in Stuttgart lebt und ansonsten in München ist.
Wir sind eine Familie mit 2 Kindern und wohnen auf 95 qm in 3 Zimmern. Es besteht Platzbedarf für die Kinder, jeder soll sein eigenes Zimmer haben.

Kann ich darauf vertrauen, dass die Kündigungsfrist wirklich drei Monate beträgt?

Sehr geehrter Fragensteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Anhand Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Fragestellungen wie folgt:

Sie dürfen darauf vertrauen, dass die Kündigungsfrist 3 Monate beträgt. Sie können wegen Eigenbedarfs nur bei Vorliegen triftiger Gründe die Kündigung wirksam erklären. Legitimer Eigenbedarf bedeutet, dass Sie und Ihre Familie auf die Wohnung im 1. OG angewiesen sind, um Ihre eigenen Wohnbedürfnisse zu decken, weil Sie derzeit selbst unzureichend untergebracht sind.
Sie tragen die Darlegungs- und Beweislast dafür.

Sie benötigen den Wohnraum für Ihre Familienangehörigen, sodass Sie den Eigenbedarf für einen berechtigten Personenkreis begehren und dieses Kriterium erfüllt ist.

Aufgrund der erheblichen rechtlichen Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung rate ich Ihnen, bereits im Kündigungsschreiben ganz ausführlich darlegen, aus welchen Gründen Sie die Beendigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs anstreben. Die Begründung der Kündigung muss deshalb so detailliert erfolgen, dass die Mieterin in der Lage ist, zu überprüfen, ob eine Verteidigung gegen die Kündigung möglich und sinnvoll ist. Als Leitfaden haben sich folgende Kriterien in der Rechtsprechung herausgebildet, die Sie einhalten sollten:

Darstellung, wer die Wohnung in Zukunft nutzen soll
Darstellung des Verwandtschaftsgrades unter Angabe des Namens, der Anschrift, des Alters und ggf. der Berufstätigkeit
Angabe der aktuellen Wohnverhältnisse
Darstellung der unzureichenden Unterbringung
Angabe von etwaigen beruflichen Gründen
Angebot von Alternativwohnungen, falls diese zum Zeitpunkt der Kündigung frei sind
Ausführungen über die Vorteile der zu nutzenden Wohnräume im Hinblick auf Größe, Lage, Anzahl der Räume und die Ausstattung.

Der Eigenbedarfskündigung sollten Sie außerdem einen Hinweis auf das Widerrufsrecht der Mieterin zu fügen. Hierbei weisen Sie auch auf Form und Frist hin. Fehlt der Hinweis, bleibt Ihre Kündigung zwar wirksam, aber die Mieterin kann den Widerspruch noch im Termin des ersten Räumungsrechtstreits erklären. Aber dazu sollte es in Ihrem Fall nicht kommen.

Rechtlich problematisch könnte jedoch eventuell sein, dass noch eine weitere Wohnung im Haus vorhanden ist. Die Mieterin könnte einwenden, dass Sie anstatt Ihrer Person diesem Mieter die Kündigung erklären können. Deshalb empfehle ich Ihnen, gleich vorsorglich in das Kündigungsschreiben aufzunehmen, dass zur Wohnung im 2. OG kein direkter Zugang besteht. Ihren Kindern dürfte nicht zumutbar sein, immer durch das Treppenhaus gehen zu müssen, um zu Ihnen zu gelangen. Aufgrund der von Ihnen geschilderten Lebensverhältnisse der Mieterin dürfte ebenso keine besondere Schutzbedürftigkeit vorliegen.

Ich rate Ihnen abschließend, in einem persönlichen Gespräch in Begleitung von unabhängigen Zeugen die Kündigung zu übergeben und Ihre Beweggründe nochmals mündlich der Mietern darzulegen oder aber sogar mit der Mieterin vor dem Erwerb des Hauses bereits ein Gespräch zu führen. Dann hören Sie bereits, welche Grundeinstellung Sie zur Kündigung hat. Natürlich besteht ein Restrisiko, dass die Mieterin nicht auszieht und Sie erst den Klageweg beschreiten müssen. Dann müssen Sie aber ein Haus ohne Mieter kaufen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen ersten Einschätzungen weiterhelfen konnte und verweise bei Unklarheiten auf die kostenlose Nachfragefunktion.

Einstweilen verbleibe ich

mit besten Grüßen

Inga Dransfeld-Haase
Rechtsanwältin
E-Mail: dr-haase@dr-schwoebbermeyer.de


Ich bitte noch folgendes zu beachten:

Die Beratung ist beschränkt durch die von Ihnen gegebenen Informationen. Es kann entsprechend den vorliegenden Bedingungen nur ein erster Überblick geboten werden, der eine abschließende, umfassende und verbindliche Anwaltsberatung nicht ersetzen kann. Der Umfang der Antwort steht weiterhin in Abhängigkeit zu Ihrem eingesetzten Honorar.

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