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kündigung eines befristeten Mietvertrages


01.11.2005 10:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



hallo,
ich bin mieterin eines hauses mit einem auf 3 jahre befristetem mietvertrag, der am 11.08.04 unterzeichnet wurde. als begründung der befristung hat der vermieter angegeben, nach 3 jahren das haus umzubauen und zu modernisieren.

aktuell ist es so, dass das haus feucht zu sein scheint. unlängst löst sich die farbe von der tapete und das sowohl an aussenwänden wie auch innenwänden. (ich sollte vielleicht erwähnen das das haus eine alte reetdachkate von ca 300 jahren ist.)
als ich meinen vermieter den schaden zeigte, meinte er erst, da ist doch gar nichts und dann das es normal ist bei einem alten haus und das man damit rechnen müsse. von mietminderung wollte er nichts hören.

meine tochter ist 5 jahre alt und ich fürchte mich arg vor schimmel .ich bat meinen vermieter um auflösung des vertrages und eine umwandlung in eine normale kündigungsfrist von 3 monaten. mittlerweile hat er diesem vorschlag zugestimmt, wenn ich einen nachmieter stelle, der die restlaufzeit übernimmt und ich könne mir für die 3 monate insgesammt 50 euro von der miete kürzen ( kaltmiete 650,- ). ( wie bitte soll ich reinen gewissens einen nachmieter für diese bude finden ?)

es gibt noch weitere mängel.
in der vergangenheit war es so, das ich in einem kleinen flur einen laminatfussboden entfernt habe da der fussboden augenscheinlich und erheblich der nase nach schimmelte. dies bestätigte sich dann auch. nach einer nachricht über dieses vorhaben auf den ab des vermieters meldete sich dieser erst nach 10 tagen und meinte dann nur das er ja schliesslich das laminat ohne folie nicht verlegt hätte ( ich auch nicht )
desweiteren gibt es einen erheblichen schimmelgeruch im 1/2 geträfelten badezimmer. ich vermute, das es unter der vertäfelung erheblich schimmelt.
ausserdem hatte ich gerade gestern im nachbarraum ( speisekammer ) eine pfütze die ihren ursprung in der wand zum badezimmer fand. mein vermieter meinte, es käme vom duschen wobei das duschwasser wohl zwischen die holzpanele läuft - fertig
wobei noch ein mangel besteht : die beschichtung der badewanne fehlt aus altersgründen.

noch einen erheblichen mangel gibt es in der garage. dort läst sich das tor im geöffneten zustand nicht sichern. soll heißen, das tor rauscht unvermittelt wieder nach unten ( ich habe für mich eine lösung mit einer kleinen gebastelten sperre gefunden )

meine frage nun :
komm ich auch ohne nachmieter aus dem vertrag?
um wieviel kann ich die miete wirklich kürzen?
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Zunächst wäre zu prüfen, ob eine wirksame Befristung gem. § 575 I Nr. 2 überhaupt vorliegt.

Das Auftreten des Schimmels kann – in erheblichem Umfang – zu einer außerordentlichen Kündigung des Vertrages berechtigen (Amtsgericht Flensburg, Aktenzeichen 63 C 246/95).

Allerdings werden Sie die erhebliche Gesundheitsgefahr darlegen und beweisen müssen.

Eine Mietminderung ist stark einzelfallabhängig. Daher gibt es keine allgemein gültige Zahl, de ich Ihnen nennen kann. Beispielhaft:

Amtsgericht Köln, Aktenzeichen 222 C 371/99: 20% Mietminderung bei Schimmelbefall aufgrund schlechter Wärmedämmung

Landgericht Hannover, WuM 82, 183: Bei Schimmelbildung und muffigem Geruch in Bad, Küche und Schlafzimmer, auch wenn die Schäden durch das Verhalten des Mieters mit beeinflusst worden sind - 10 % Mietminderung

Amtsgericht Steinfurt, WuM 77, 256: Bei Schimmel an der gesamten Wand eines Abstellraums - 10 % Mietminderung

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 01.11.2005 | 11:38

hallo herr steininger,
vielen dank für ihre schnelle antwort auf meine anfrage.
für mich ist der zeitnahe aspekt sehr wichtig. sollte ich die möglichkeit zu einer ausserordentlichen kündigung haben und zum 01.02.06 ausziehen wollen, so muss ich es JETZT tun.
mir geht es am wichtigsten um den punkt des nachmieters.
sollte ich keinen finden so kann ich nicht ausziehen da ich keine 2 mieten leisten kann, jedoch eine geeignete neue wohnung schon am 01.01.06 mieten könnte.
also nochmal nachgefragt : kann ich auch ohne nachmieter zum 01.01. oder wenn es eine normale kündigungszeit wäre zum 01.02.06 kündigen???
(aus eigenem interesse hatte ich bereits eine anzeige geschaltet und auch einige interessenten. doch weiß ich aus welchen gründen er diese nachmieter ablehnen wird?)
danke im voraus und freundliche grüße
frl.conny

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.11.2005 | 20:26

Der Nachmieter ist ein Entgegenkommen des Vermieters. Wenn tatsächlich ein wirksamer Vertrag auf Zeit besteht, werden Sie den Vertrag erfüllen müssen. Eine 3-moatige Kündigungsfrist htten Sie nur bei einer unwirksamen Befristung - für diese Annahme ist der Sachverhalt hier aber nicht deutlich genug.

Sonst steht Ihnen nur das außerordentliche Kündigungsrecht wie beschrieben zu.

Wie beschrieben ollten Sie außerordentlich kündigen, wegen Gesundheitsgefährung. Hiervor sollten Sie den Sachverhalt aber wie gesagt noch mit einem Kollegen vor Ort genau durchsprechen und prüfen lassen.

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