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kündigung bei zeitmietvertrag/neuer zeitmietvertrag


27.05.2005 13:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



am 13.08. 2000 habe ich eine wohnung mit wirkung zum 01.12.2000 für 5 jahre bis zum 30.11.2005 an eine familie mit zwei kindern vermietet.
der mietvertrag (mustermietvertrag ) sieht keine verlängerung vor,weil "der vermieter die räume dann für eines seiner kinder benötigt". drei monate vor ablauf der vertragszeit muss ich als vermieter schriftlich dem mieter mitteilen, ob die genannte verwendungsabsicht noch besteht.berufung auf §568 BGB ist für beide seiten ausgeschlossen.
meine frage: ich habe zwar 3 verheiratete kinder,von denen ein ehepaar dort einziehen möchte/könnte, aber eigentlich möchte ich etwas anderes. ich möchte der in der wohnung lebenden familie einen neuen zeitmietvetrag bis wiederum max. 5jahre geben, um die verfügungsgewalt über die wohnung ( eigentlich ist es ein haus ) zu behalten. es kann sein, dass ich das haus einmal verkaufen möchte oder das eines meiner kinder später dort einzieht ,wenn meine frau und ich älter sind. es ist uns jetzt noch a bisserl früh unsere kinder so nah bei uns zu haben.
also: ein neuer vertrag für die bisherigen mieter mit der möglichkeit sie bei bedarf doch sicher loszuwerden. wie geht das am besten??
mfg ludger höwische
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Sehr geehrter Ratsuchender,

das angedachte Vorhaben wird etwas schwierig werden. Nach § 575 BGB kann der Mieter eine Verlängerung des Vertrages bis zum Eintritt des Grundes für die Befristung verlangen, wenn dieser erst später eintritt. Er kann eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit - also de facto eine Umwandlung in einen unbefristeten Vertrag - verlangen, wenn der Befristungsgrund ganz wegfällt. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und ggf. die Dauer der Verzögerung trifft Sie als Vermieter. Von diesen Regelungen darf zum Nachteil des Mieters nicht abgewichen werden.

Nach Ihrer eigenen Schilderung sieht es zum jetzigen Zeitpunkt so aus, dass der Befristungsgrund (Einzug der Kiner) auf unbestimmte Zeit verschoben ist oder ggf. ganz wegfällt (Verkauf statt Eigenbedarf). Also laufen Sie nun Gefahr, dass das Mietverhältnis jetzt verlängert wird oder gar in ein unbefristetes übergeht.

Allerdings verbietet § 575 BGB nicht den unmittelbaren Abschluss eines neuen, direkt anschließenden Zeitmietvertrages. Dies setzt allerding Eintritt des Befristungsgrundes und Vorliegen eines anderen Befristungsgrundes voraus. Letzteres dürfte wohl bei Ihnen nicht zutreffen, da ja Befristungsgrund weiter Einzug eines Kindes bleibt.

Am zweckmäßigsten dürfte es daher in Ihrem Falle sein, zunächst eine Verlängerung aufgrund der Verschiebung des Befristungsgrundes nach hinten vorzunehmen, was ja - wie dargestellt - möglich ist. Abzusehen ist allerdings nicht, wie die Rechtsprechung künftig Fälle beurteilen wird, bei denen es zu mehrfachen Verlängerungen kommt. Hier ist derzeit einiges im Fluss. Ich würde jedoch prognostizieren, dass generell die mehrfache Verlängrerung nicht anerkannt werden wird, da dadurch de facto durch eine "Kettenverlängerung" die Vorschriften über den Zeitmietvertrag ausgehebelt werden.

Das zeigt auch eine Gesetzesänderung, die zum 1.6.05 in Kraft tritt und bisher für Sie auch eine Möglichkeit hätte darstellen können: Der Gesetzgeber hat die Möglichkeit übersehen, dass auf Umwegen auch ohne Befristungsgrund Zeitmietverträge geschlossen werden konnten. Nämlich durch Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages mit beiderseitigem Verszicht auf die ordentliche Kündigung für einen bestimmten Zeitraum (bis 4 Jahre anerkannt). Dieses Schlupfloch wird aber durch die Gesetzesnovelle gestopft.

Ergo: Eigentlich können Sie derzeit wirklich nur eine Vertragsverlängerung wegen des Eigenbedarfs durchführen, sofern es Ihnen nicht gelingt, die Mieter - ggf. im Vergleichswege - dazu zu bringen, auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses über die ursprüngliche Befristung hinaus zu verzichten.

Als Notanker kann Ihnen evtl. zu einem späteren Zeitpunkt die Kündigungsmöglichkeit nach § 573 BGB helfen, wonach der Vermieter aus wichtigem Grund kündigen kann. Ein solcher ist z.B. dann gegeben, wenn ohne die Kündigung eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Hauses bzw. Grundstückes nicht möglich ist. Oder eben wegen Eigenbedarfs. Allein mir der Verkaufsabsicht dringen Sie dagegen nicht durch. Außerdem denkber: Spätere Umwandlung von einem Ein- in ein Zweifamilienhaus und darauf gestützte Kündigung.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Frage damit zunächst beantworten, auch wenn ich mir darüber bewusst bin, dass die Antwort sicher nicht ganz in Ihrem Sinne sein wird.

Vielleicht sollten Sie sich auch einmal überlegen, einen Mietrechtsspezialisten vor Ort prüfen zu lassen, wie man einen auf alle Ihre Einzelheiten zugeschnittenen Vertrag "stricken" kann, der Ihrem Ziel möglichst nahe kommt. Dies ist naturgemäß im Rahmen diese Forums nicht zu leisten und würde darüber hinaus den von Ihnen geleisteten Einsatz trotz seiner Höhe leider sprengen.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt
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