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kündigung bei mietminderung


23.10.2006 19:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



mehrfach habe ich - auch in diesem Forum - gelesen, dass im Fall einer Mietminderung für den Vermieter das Recht zu einer fristlosen Kündigung entsteht, wenn durch die Mietminderung im Laufe der Zeit ein Mietrückstand in Höhe von zwei Monatsmieten aufgelaufen ist.
ist das tatsächlich so?
Dies wäre dann eine gute Methode, wie ein Vermieter ggf. zügig seine Räume -z.B. bei dringendem Eigenbedarf - zurückerhalten könnte.
Folgendes Vorgehen wäre dann möglich:
Vermieter stellt ( natürlich ohne Vorsatz!) Mieter Warmwasserzufuhr ab. Mieter zeigt Mangel an und verlangt Mangelbeseitigung und stellt gleichzeitig, bei Nichterfüllung, Mietminderung in Höhe von 40 % in Aussicht. Vermieter verweigert Mangelbeseitigung. Mieter mindert Miete um 40 % . Vermieter belässt es beim Mangel. Nach 5 Monaten ist Mieter betragsmässig mit zwei Monatsmieten im Verzug. Vermieter spricht fristlose Kündigung aus und reicht ( mit guter Erfolgsaussicht) Räumungsklage ein.
Das würde letztendlich bedeuten, dass ein Vermieter einen unstrittigen Mangel an der Mietsache durch das Erlassen von 2 Monatsmieten heilen könnte.......und der Mieter im o.g. Beispiel den Rest der Mietzeit mit kaltem Wasser duschen müsste, vorrausgesetzt er zahlt dann wieder den vertraglich vereinbarten Mietzins in voller Höhe.
sollte das wirklich wie geschildert funktionieren, was für einen Sinn macht dann das Mieterrecht auf Mietminderung ?
Ist es vielmehr nicht so, dass aufgrund einer Mietzinsminderung, ob berechtigt oder nicht, eine fristlose Kündigung sogar ausgeschlossen ist?


Sehr geehrter Fragesteller,

nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.
Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 S.1 Nr. 3 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils davon in Verzug ist oder wenn er in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Kürzt der Mieter unberechtigt aufgrund einer geltend gemachten Mietminderung die Miete, hielt er sich aber irrtümlich, ohne dass ihm dabei Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist, zur Mietminderung berechtigt, so liegt mangels Verschulden kein Verzug vor. In diesem Fall berechtigt der Mietrückstand den Vermieter dann nicht zur Kündigung.
Ist dem Mieter in Hinsicht auf die unberechtigte Mietkürzung aber Vorsatz oder Fahrlässigkeit vorzuwerfen, z.B. wenn die Mietminderung in der Höhe ganz offensichtlich völlig überzogen ist, so kann dies den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen, wenn die Voraussetzungen des § 543 BGB vorliegen.

War die Mietkürzung des Mieters wegen eines Mangels der Mietsache in der Höhe berechtigt und liegen auch die sonstigen Voraussetzungen der Mietminderung vor (z.B. keine Kenntnis des Mangels bei Vertragsschluss, Anzeige des Mangels an den Vermieter), entsteht schon gar kein Mietrückstand. Geschuldet wird in diesem Fall nämlich nach § 536 Abs. 1 BGB nur noch die angemessen herabgesetzte Miete. Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein, auf eine Zustimmung des Vermieters kommt es nicht an. Da in diesem Fall kein Mietrückstand entsteht, ist eine fristlose Kündigung durch den Vermieter wegen einer berechtigten Mietminderung ausgeschlossen.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin
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