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konkrete Anwendung des § 35 BauGB

| 06.04.2018 10:40 |
Preis: 66,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


11:05
Zum Hintergrund der Fragestellung: Ich bin selbst Mitglied der gewählten Gemeindevertretung und hinterfrage die Rechtsposition der Gemeindeverwaltung

Eine Gemeinde möchte eine Fläche von 1,5 ha von einem Investor mit Wohnhäusern bebauen lassen. Die Fläche liegt am Rand der Gemeinde (in Brandenburg), wird an 3 Seiten von Bebauung umschlossen und grenzt an der vierten Seite an ein Landschaftsschutzgebiet. Die Fläche wird landwirtschaftlich als Grünland genutzt. Die Gemeinde stellt selbst eindeutig dar, dass es sich um eine s.g. „Außenbereichsinsel" im Innenbereich handelt und eine Entwicklung über § 35 Abs. 2 BauGB als sonstiges Vorhaben erfolgen soll. Es gibt keinen B-Plan. Die in § 35 Abs. 2 BauGB geforderte Erschließung wird über einen städtebaulichen Vertrag mit dem Investor gesichert.

Die Bewertung der Zulässigkeit des Vorhabens bemisst sich nach meiner Meinung dann nach § 35 Abs. 3 BauGB. Die Aufzählung der öffentlichen Belange im Abs. 3 ist nicht abschließend, aber jeder einzelne stellt, wenn ich die Kommentierung zum BauGB von Dr. Wilhelm Söfker richtig interpretiere, ein Ausschlusskriterium für die Zulässigkeit des Vorhabens dar.

Die Fläche wird im gültigen Landschaftsplan als Grünland dargestellt. Damit liegt aber eindeutig eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange nach § 35 Abs. 3 Punkt 2 vor. Die entgegengehaltene Argumentation, dass der Landschaftsplan nur die Bestandssituation übernommen hat, halte ich für nicht schlüssig.

Der rechtswirksame Flächennutzungsplan der Gemeinde weist im Kartenteil die fragliche Fläche als gemischte Baufläche aus. Der Landschaftsplan widerspricht dieser Darstellung aber. In der Begründung des Flächennutzungsplanes wird erörtert, warum einzelne Darstellungen des Landschaftsplanes nicht in den Flächennutzungsplan übernommen worden sind. Dabei wird zwischen systematischen Gründen und Konfliktflächen (landschaftsplanerische Darstellungen, denen im Ergebnis der gesamtplanerischen Abwägung nicht gefolgt wird) unterschieden. Die fragliche Fläche ist keine Konfliktfläche und wurde somit aus systematischen Gründen nicht übernommen. Zu dieser Kategorie gehören fachplanerische Inhalte, wie z.B. die Darstellung von Biotopverbundstrukturen oder die Differenzierung der Flächen für die Landwirtschaft in Acker, Grünland, Feldgehölze usw., die in der Systematik des Flächennutzungsplans so nicht vorgesehen sind und die sich häufig auch unterhalb der Darstellungsgrenze von 2 ha bewegen. Die Fläche ist 1,5 ha groß und somit schlicht unter der Darstellungsgrenze des Flächennutzungsplans. Die Begründung für diese aus systematischen Gründen nicht übernommenen Flächen stellt klar: „Hierbei handelt es sich insofern um inhaltliche Ergänzungen der räumlichen Gesamtplanung aus fachplanerischer Sicht." Die Darstellung des Landschaftsplanes ist somit für die Fläche eine fachplanerische Ergänzung des Flächennutzungsplanes. Damit liegt eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange nach § 35 Abs. 3 Punkt 1 vor, da den Darstellungen des Flächennutzungsplanes widersprochen wird.

Fragen:
Ist meine Argumentation der Nichtzulässigkeit des Vorhabens nach BauGB korrekt?
Wer kann dagegen vorgehen (direkte Nachbarn, Jeder, Kommunalaufsicht, oberste Bauaufsicht)?
Kann die Gemeinde dies im Rahmen ihrer kommunalen Planungshoheit nach GG selbst so machen?
06.04.2018 | 11:50

Antwort

von


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30449 Hannover
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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Fragen:

Die Bewertung der Zulässigkeit des Vorhabens bemisst sich nach meiner Meinung dann nach § 35 Abs. 3 BauGB. Die Aufzählung der öffentlichen Belange im Abs. 3 ist nicht abschließend, aber jeder einzelne stellt, wenn ich die Kommentierung zum BauGB von Dr. Wilhelm Söfker richtig interpretiere, ein Ausschlusskriterium für die Zulässigkeit des Vorhabens dar.

Absatz 2 ist hier erst einmal maßgeblich, wobei der dritte Absatz Beispiele dafür darstellt, die aber nicht abschließend sind. Das bedeutet, dass auch zulässige Vorhaben nicht explizit im dritten Absatz erwähnt werden müssen. Der dritte Absatz ist dabei alternativ zu verstehen und ein jeweilliges eigenes Ausschlusskriterium.

Die Fläche wird im gültigen Landschaftsplan als Grünland dargestellt. Damit liegt aber eindeutig eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange nach § 35 Abs. 3 Punkt 2 vor. Die entgegengehaltene Argumentation, dass der Landschaftsplan nur die Bestandssituation übernommen hat, halte ich für nicht schlüssig.

Das ist korrekt. Dies müsste vorab geändert werden.

Der rechtswirksame Flächennutzungsplan der Gemeinde weist im Kartenteil die fragliche Fläche als gemischte Baufläche aus. Der Landschaftsplan widerspricht dieser Darstellung aber. In der Begründung des Flächennutzungsplanes wird erörtert, warum einzelne Darstellungen des Landschaftsplanes nicht in den Flächennutzungsplan übernommen worden sind. Dabei wird zwischen systematischen Gründen und Konfliktflächen (landschaftsplanerische Darstellungen, denen im Ergebnis der gesamtplanerischen Abwägung nicht gefolgt wird) unterschieden. Die fragliche Fläche ist keine Konfliktfläche und wurde somit aus systematischen Gründen nicht übernommen. Zu dieser Kategorie gehören fachplanerische Inhalte, wie z.B. die Darstellung von Biotopverbundstrukturen oder die Differenzierung der Flächen für die Landwirtschaft in Acker, Grünland, Feldgehölze usw., die in der Systematik des Flächennutzungsplans so nicht vorgesehen sind und die sich häufig auch unterhalb der Darstellungsgrenze von 2 ha bewegen. Die Fläche ist 1,5 ha groß und somit schlicht unter der Darstellungsgrenze des Flächennutzungsplans. Die Begründung für diese aus systematischen Gründen nicht übernommenen Flächen stellt klar: „Hierbei handelt es sich insofern um inhaltliche Ergänzungen der räumlichen Gesamtplanung aus fachplanerischer Sicht." Die Darstellung des Landschaftsplanes ist somit für die Fläche eine fachplanerische Ergänzung des Flächennutzungsplanes. Damit liegt eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange nach § 35 Abs. 3 Punkt 1 vor, da den Darstellungen des Flächennutzungsplanes widersprochen wird.

Fragen:
Ist meine Argumentation der Nichtzulässigkeit des Vorhabens nach BauGB korrekt?

Das ist insoweit auch korrekt. Der Flächennutzungsplan geht einem Landschaftsplan nicht vor. Das bedeutet, dass der Landschaftsplan zuvor abgeändert werden müsste, um eine Zulässigkeit zu bekommen.

Wer kann dagegen vorgehen (direkte Nachbarn, Jeder, Kommunalaufsicht, oberste Bauaufsicht)?

Direkte Nachbarn, die die Baugenehmigung angreifen könnten und jeder Einwohner könnte ebenfalls die Kommunalaufsicht einschalten. Dies erfolgt per schriftlicher Anzeige, diese ist weder form- noch fristgebunden.

Kann die Gemeinde dies im Rahmen ihrer kommunalen Planungshoheit nach GG selbst so machen?

Nein, auch diese hat sich an die bestehenden Regelungen zu halten und kann sich nicht über Bundesgesetze hinwegsetzen.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da unsere Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.Wenn Sie eine Rechtsschutzversicherung besitzen sollten, können wir eine kostenfreie Deckungsanfrage durchführen.

Mit freundlichen Grüßen


Dr. Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 10.04.2018 | 06:09

Vielen Dank für Ihre Antwort. Gestatten Sie mir eine Rückfrage:
Wonach bemessen sich die Kosten und womit muss man rechnen, wenn ein direkter Nachbar gegen die Baugenehmigung vorgeht? Er klagt dann, wenn ich das richtig verstehe, ja gegen die ausstellende Behörde.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.04.2018 | 11:05

Sehr geehrter Fragesteller,

die Kosten bemessen sich nach dem Streitwert, der zwischen 5000 und 30.000 Euro liegen kann, je nach Einschätzung des Gerichts und Umfang des Bauvorhabens. Die Kosten liegen dann zwischen 10-25% dieser Summe.
Die Klage ist vor dem Verwaltungsgericht gegen die ausstellende Behörde der Baugenehmigung zu richten.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall weitere rechtliche Hilfe brauchen sollten, schreiben Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber auch weiterhin bei kostenfreien Nachfragen zur Verfügung stehen möchte und unsere Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden. Falls Sie eine Rechtsschutzversicherung besitzen sollten, könnten wir eine kostenfreie Deckungsanfrage durchführen.

Über eine ggf. positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen


Dr. Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt

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