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keine Zustimmung für Gewerbe in der Mietwohnung erhalten

| 04.11.2018 14:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Ich beabsichtige ein Unternehmen zu gründen. Die Aktivität des Unternehmens ist die Vermittlung von Geschäften zwischen internationalen Unternehmen, also Vermittler zwischen Lieferanten und Geschäftskunden. Zudem wird das Unternehmen die ausländischen Kunden im Thema Internationalisierung, Einführung von Produkten, und Marketing Aktionen beraten. Das Unternehmen wird ein bis zwei Online Shops (auf Dropsshipping Basis) haben. Sowie eine Website. Das Ganze wird mithilfe eines Laptops und Internet gemacht. Es gibt keine Kundenbesuche, keine Warenanlieferungen, Störung von Nachbarn oder Namenschild. Das einzige ist das man die Adresse als Geschäftsadresse angeben muss.
Bevor ich mit diesem Plan anfange, wollte ich die Hausverwaltung (HV) über meine Absicht informieren. Die HV hat folgendes geantwortet:
„wir nehmen zur Kenntnis, dass Sie einer beruflichen Tätigkeit in Ihrer Wohnung nachgehen, bei der
es sich um ein Stilles Gewerbe handelt.
Wir gehen davon aus, dass durch die Ausübung dieser Tätigkeit die anderen Mieter nicht beeinträchtigt werden."

Da die angeforderte Zustimmung für mich nicht eindeutig war, habe meine Absicht nochmal wiederholt und mich für die Zustimmung bedankt. Als Antwort bekam ich:

„bei unserer Nachricht handelt es sich keinesfalls um eine Genehmigung für die gewerbliche Nutzung der Wohnung.
Wir nehmen vielmehr ihre Absicht zur Kenntnis. Eine Genehmigung werden wir nicht aussprechen."

Dann habe ich beantwortet, ob das bedeutet, dass ich das Gewerbe nicht anmelden darf. Die HV antwortete:

„wie schon in den vorangegangenen E-Mails geschrieben, nehmen wir Ihr Vorhaben zur Kenntnis.
Eine offizielle Genehmigung werden wir nicht aussprechen, aber auch kein Verbot."

Auf meinem Vertrag steht:
„Die Benutzung von Wohnräumen für andere, insbesondere für gewerbliche Zwecke bedarf der Zustimmung des Vermieters sowie etwaiger behördlicher Zustimmungen. Die Beschaffung derart etwa notwendiger Zustimmungen wie auch die Zahlung einer etwaig festgesetzten Ausgleichszahlung für Zweckentfremdung an die Behörde obliegen Dem Mieter. Außerdem verpflichtet sich der Mieter, einen angemessenen bzw. den preisrechtlichen zulässigen Zuschlag für Teilgewerbenutzung vom Zeitpunkt der entsprechenden Verwendung an zu zahlen. Ist in der Miete ein Zuschlag für die teilgewerbliche Nutzung vereinbart, ist dieser weiterhin auch dann zu zahlen, wenn der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters die teilgewerbliche Nutzung aufgibt; dies gilt nicht, solange und soweit preisrechtliche Bestimmungen entgegenstehen."

Frage:
Wenn ich mit meinem Vorhaben weiterverfolge, das Gewerbe anzumelden, muss ich mit bestimmten Konsequenzen rechnen? Soll ich einfach die keine Zustimmung akzeptieren, um auf das eigene Unternehmen Idee verzichten? Welche Alternativen oder Antworten muss bereithalten?

Sehr geehrter Ratsuchener,

lassen Sie mich Ihre Fragen wie folgt beantworten.

"Wenn ich mit meinem Vorhaben weiterverfolge, das Gewerbe anzumelden, muss ich mit bestimmten Konsequenzen rechnen? Soll ich einfach die keine Zustimmung akzeptieren, um auf das eigene Unternehmen Idee verzichten? Welche Alternativen oder Antworten muss bereithalten?"

Sie haben ein Wohnraummietverhältnis geschlossen.

Auch ohne vertragliche Regelung ist eine gewerbliche Nutzung der Räume ohne Zustimmung des Vermieters unzulässig, wenn Sie nach außen in Erscheinung tritt.

BGH, Urteil vom 10. April 2013 - VIII ZR 213/12 , Leitsätze:

"Unter den nach der Verkehrsanschauung zu bestimmenden Begriff des "Wohnens" fallen nur solche berufliche
Tätigkeiten des Mieters, die in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausgeübt werden. Geschäftliche Aktivitäten des Mieters, die der Mieter in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen ausübt und die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter nicht ohne vorherige Vereinbarung dulden."
"Eine Verpflichtung des Vermieters, eine vertragswidrige Nutzung der Mieträume zu gestatten, kommt nur dann in Betracht, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit - was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat - keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung (Bestätigung von BGH, Urteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08 , NJW 2009, 3157 )."

Der Vermieter scheint Ihre Tätigkeit dulden zu wollen und geht selbst auch von einem stillen Gewerbe aus.

Man kann auch argumentieren, dass der Vermieter konkludent, durch schlüssiges Verhalten, seine Zustimmung erteilt, wenn Ihre Tätigkeit über Monate oder Jahre störungsfrei abläuft.

Wenn von Ihrer Tätigkeit keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung (Schreibtischtätigkeit ohne Kundenverkehr und ohne Mitarbeiter), haben Sie nichts zu befürchten und müssen nicht mit Konsequenzen rechnen.

> Beginnen Sie Ihre Tätigkeit wie geplant. Akzeptieren Sie die "Keine Zustimmung". Wenn der Vermieter Ihnen die Tätigkeit irgendwann untersagen wollte, könnten Sie auf Zustimmung klagen, wenn Sie beweisen, dass mit Ihrer Tätigkeit keine Störungen der Mitmieter verbunden sind.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 06.11.2018 | 14:26

Danke für die Antwort. Hier eine Nachfrage:
Der Vermieter scheint es dulden, auch wenn die Adresse auf einer Website erscheint?

vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.11.2018 | 14:39

Sehr geehrter Ratsuchender,

mit der Angabe der Adresse auf der Homepage, wird die Tätigkeit zwar nach außen sichtbar.

Dann ist aber darauf abzustellen, dass "keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung" (s.o.) und Sie damit einen Anspruch auf Zustimmung haben, wenn Sie die Nichtstörung belegen und das geht erst nach Beginn der Tätigkeit.

Bei Störungen kann Ihnen dann die Tätigkeit untersagt werden. Dass will sich der Vermieter offen halten.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 06.11.2018 | 14:44

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