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kein Mietvertrag mehr vorhanden

19.04.2010 14:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich benötige fundierte, rechtliche Auskunft zu nachfolgendem Sachverhalt:
Ich habe ein Mehrfamilienhaus mit einer vermieteten Wohnung gekauft. Dieses Mietverhältnis besteht seit ca. 15 Jahren, ein Mietvertrag ist jedoch weder vom Mieter noch vom vorherigen Hausbesitzer vorhanden. Laut mündlicher Auskunft des Vorbesitzer sowie Mieter ist die Kaution von 2 Monatsmieten wegen Mietrückständen in der Vergangenheit bereits aufgezehrt. Dokumentation dieses Vorgangs ist vermutlich nicht mehr möglich.
Mein Wunsch wäre, einen "frischen" Mietvertrag nach aktueller Rechtsprechung. Eine neue Kautionszahlung von 3 Monatsmieten, und, da die Wohnung grundlegend modernisiert werden muss (Bäder, Wände, Fenster, Böden, Gas), sollte das Mietverhältnis nur für eine Dauer von 3 Jahren gelten, dann gekündigt werden und auf Wunsch, nach der Modernisierung wieder neu vereinbart werden.
Ebenso wollte ich eine neue Hausordnung einführen.
Meine zusätzlichen neuen Forderungen an die Mieter wären, der Nachweis gesetzlich vorgeschriebener Schönheitsreparaturen, die Zuteilung eines neuen Kellerabteils.
In welchem Maße können diese Änderungen realisiert werden?
Ich freu mich auf Ihre Auskunft.
Herzlichen Dank & beste Grüße

19.04.2010 | 15:01

Antwort

von


(825)
Hussenstraße 19
78462 Konstanz
Tel: 07531-9450300
Web: http://www.anwaltskanzlei-dotterweich.de
E-Mail:

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Ein Mietverhältnis bedarf für seine Rechtswirksamkeit keines schriftlichen Mietvertrages, was sich aus § 550 BGB ergibt. Aus dem Grundsatz der Vertragsfreiheit ergibt sich, dass ein Abschluss eines „neuen“ Mietvertrages unter den von Ihnen gewünschten Bedingungen grundsätzlich möglich ist. Allerdings kann der Mieter nicht zur Abgabe einer entsprechenden Willenserklärung in Gestalt der Unterschrift unter diesen Mietvertrag gezwungen werden, weshalb im Rahmen dieser Plattform nicht abschließend beurteilt werden kann, in welchem Maße die Änderungen realisiert werden können, da nicht bekannt ist, inwiefern der Mieter hier verhandlungsbereit ist.

Die Zahlung einer Kaution ist ebenso wenig Voraussetzung für ein Mietverhältnis wie die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter, auch kann nicht ohne weiteres ein neues Kellerabteil zugewiesen werden. Der Mieter wird nachweisen können, dass er für die Wohnung x samt Kellerabteil y die Miete in Höhe von Betrag z bezahlt. Kaution und Schönheitsreparaturen richten sich für ihn aktuell günstig nach der gesetzlichen Regelung, wonach er einmal nicht bezahlen und zum anderen nicht renovieren muss. Weiter muss er einer Umstellung auf befristetes Mietverhältnis nicht zustimmen. Im Hinblick auf die von Ihnen angedachte Hausordnung wäre zu prüfen, ob diese den Anforderungen der Rechtsprechung genügt, ansonsten sind hier Änderungen möglich.

Die geplante Modernisierung der Wohnung ist möglich. Bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 559 BGB ist eine Mieterhöhung denkbar, zudem sollte geprüft werden, ob eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB angezeigt ist.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt


ANTWORT VON

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