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kein Mietvertrag, keine Mietzahlungen, Auszug


21.05.2006 14:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich zog vergangenes Jahr im Mai in ein Appartement, bekam beim Einzug allerdings keinen Mietvertrag. Mir wurde gesagt, ich müsse die Kaution erst zahlen, wenn dieser fertig wäre.

Als sich bis Juli immer noch nichts diesbezüglich getan hatte, versuchte ich mehrfach die Verwalterin der Wohnung zu erreichen, aber immer ergebnislos.

Meine Freundin zog dann Ende Juli ebenfalls in ein Appartement, welches von derselben Verwalterin vermietet wird. Den Mietpreis, haben wir vom Hausmeister erfahren.

Da sie ebenfalls keinen Mietvertrag zugeschickt bekam, versuchten wir mehrfach die Verwalterin zu erreichen. Anfang August schickte sie ihr ein Formular vom Amt zu, mit der Bitte, ihr dieses bis zu angegebenen Frist zusammen mit den Mietverträgen zurück zu senden. Dies geschah ebenfalls nicht.

Mitte August erreichten wir sie dann endlich und sagte uns zu, dass die Mietverträge in den nächsten Tagen in der Post wären. Da sich diesbezüglich nichts tat und Mietmängel auftraten, schrieben wir erneut Mitte September, zeigten die Mietmängel an und baten nochmals um Zusendung der Unterlagen. Daraufhin erfolgte ebenfalls keine Reaktion. Daher beließen wir es vorerst.

Ende Dezember hat uns ein befreundeter Rechtsanwalt, der sich allerdings nicht auf dem Gebiet des Mietrechtes spezialisiert hat, einen Brief für die Verwalterin mit Fristsetzung verfasst. Selbst auf diesen kam keine Reaktion.

Nunmehr wurde meiner Freundin von der Jobagentur nahegelegt aus der Wohnung auszuziehen, da sie sonst keine Bezüge bekäme, wenn es soweit wäre. Im Augenblick könnte sie Wohngeld bekommen, was aufgrund der fehlenden Unterlagen nicht möglich ist.

Daher sind wir nun auf der Suche nach einer neuen Wohnung und möchten gern wissen, ob wir die Mieten, die wir für unsere bisherigen Wohnungen angespart haben, da uns keine Kontendaten der Verwalterin vorliegen und somit keine Kaution- und Mitzahlungen erfolgt sind, auf den Sparbüchern belassen müssen oder ob dies nicht nötig ist bzw. ob wir die Nebenkosten auf den Sparbüchern belassen sollen.

Wie wäre es, wenn wir jetzt, wenn wir noch keine neue Wohnung gefunden haben, die Mietverträge bekommen – müssen wir da den gesamten Mietrückstand bezahlen?

Des weiteren interessiert uns, ob wir die Wohnungen kündigen müssen, obwohl ja keine Mietverträge vorliegen. Außerdem haben wir unsere Wohnungen in zarten Farben gestrichen und wüssten gern, ob wir beim Auszug alles weißen müssen.

Vielen Dank im Voraus.
Sehr geehrter Ratsuchender ich bedanke mich für Ihre Anfrage und möchte diese die folgt beantworten:

1) Mietvertrag/ Kündigung

Ein Mietvertrag ist zustande gekommen, wenn eine Einigung über Vertragspartner, Mietgegenstand, Dauer und Entgelt vorliegt. Wie dies genau ablief, haben Sie nicht geschrieben. Doch ich gehe davon aus, dass ein Mietvertrag gegeben ist.
Ein Mietvertrag kann grundsätzlich formfrei, d.h. mündlich geschlossen werden, was auch hier anzunehmen ist. Dabei war wohl die Hausmeisterin für die Verwalterin bzw. den Eigentümer tätig.

Somit fehlt es hier nicht an einem Mietvertrag sondern es fehlt an der schriftlichen Fixierung.
Insbesondere, da Sie auch Mietmängel beanstandet haben, haben Sie selbst gezeigt, dass Sie selbst von einem Mietvertrag ausgehen.

Etwas anderes ergibt sich nach der Rechtsprechung nur dann, wenn die Parteien einen Vertrag auf längere Zeit als ein Jahr schriftlich abschließen wollen und dann die Schriftform nicht einhalten. In diesem speziellen Fall würde es bereits an einem Mietvertrag fehlen. Dies würde den Nutzer aber nicht davon entbinden für die Nutzung während des gesamten Zeitraums aufzukommen.

Wenn der Mietvertrag nur mündlich für länger als ein Jahr geschlossen wurde, dann gilt er auf unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühesten zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Wohnung zulässig.
Da bei Ihnen schon die Jahresfrist abgelaufen ist, können und müssen Sie den Mietvertrag ordentlich mit den gesetzlichen Kündigungsfristen von 3 Monaten kündigen.
D.h. die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Monats zu Ablauf des übernächsten Monats zulässig.


2) Mietzahlungen
Bezüglich der Mietzahlungen befindet sich der Vermieter in Annahmeverzug, wenn Sie ihm die Leistung angeboten haben, er Sie aber nicht annimmt. Das Gesetz geht davon aus, dass der Gläubiger. d.h. der Vermieter zur Annahme der Leistung nur berechtigt, nicht aber verpflichtet ist.

Wenn Sie Ihre Schuld erfüllen wollen besteht die Möglichkeit das geschuldete Geld beim Amtsgericht zu hinterlegen, wenn der Vermieter sich im Annahmeverzug befindet.

Sie können aber auch warten bis der Vermieter auf Sie zukommt.
Sie müssen das Geld nicht auf einem Sparbuch halten. Müssen aber damit rechnen, dass der Vermieter es wird von Ihnen haben wollen. Deshalb ist es nur ratsam es auf einem Sparbuch zu belassen.
Neben den Mietkosten wird er von Ihnen die Nebenkosten verlangen können. Auch besteht in der Rechtsprechung Einigkeit, dass auch noch eine Kaution nach Auszug verlangt werden kann, insbesondere um die Nebenkosten abzusichern.

Ein Anspruch seitens des Vermieters erlischt bezüglich Hauptforderung und Nebenkosten erst, wenn die Forderung verjährt ist.


3) Streichen
Wenn mündlich keine Schönheitsreparaturen oder eine Endrenovierung übernommen wurde, müssen Sie bei Auszug nicht streichen.

Sollten Sie diese Pflicht übernommen haben, so sollten die Wände nicht in ungewöhnlichen grellen Farben gestrichen werden. Gegen zarte Farben bestehen jedoch keine bedenken.

Ich hoffe Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung geholfen zu haben.

Ergänzend möchte ich auf folgendes hinweisen. Meine Auskunft umfasst wesentliche Gesichtspunkte die im geschilderten Fall allgemein zu beachten sind. Daneben können weitere Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem ganz anderen Ergebnis führen können. Deshalb sind verbindliche Empfehlungen darüber, ob und wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.
Ich hoffe Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung einen Überblick verschafft zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin
Sylvia Vetter

Nachfrage vom Fragesteller 21.05.2006 | 18:02

Bezüglich Punkt 1 Ihrer Antwort:
Uns ist lediglich bekannt, wer Vertragspartner ist. Die Schlüsselübergabe erfolgte durch den Hausmeister, der sich sonst alledings nicht mit den Wohnungen der Verwalterin befasst. (Mehrere Verwalter im Haus vorhanden) Bei Schlüsselübergabe wurde dabei aber weder Entgelt noch Dauer festgelegt. Der Hausmeister ist dabei nicht offiziell für die Verwalterin tätig. Selbst mit der Verwalterin wurde nie über die Konditionen des Mietverhältnisses gesprochen. Preise haben wir nur über andere Mietparteien erfahren. Ist damit ein Mietvertrag gegeben?

Davon ausgehenden, dass kein Mietvertrag zustande gekommen ist, wie sieht es dann bezüglich der "ausstehenden" Mietzahlungen aus und der Kündigungsfrist?

Das Anzeigen der Mietmängel ist entstanden, da es bei Wohnungsübergabe kein Übergabeprotokoll gab und diese somit dort nicht angezeigt werden konnten, zudem war das Anzeigen der Mietmängel mit der Bitte der Übersendung der Mietverträge und Vermieterbescheinigung verbunden. Die von uns gesetzte Frist wurde allerdings nicht eingehalten. Mit diesem Schreiben haben wir doch die Verwalterin in Verzug gesetzt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.05.2006 | 23:28

Sehr geehrter Ratsuchender ich bedanke mich für Ihre Nachfrage und möchte diese wie folgt beantworten:

Bei dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt könnte man wirklich davon ausgehen, dass kein Mietvertrag geschlossen wurde, da eine Einigung über wesentliche Vertragspunkte fehlt.

Ich möchte Sie aber darauf aufmerksam machen, dass es eine Entscheidung des Einzelfalls ist, bei der das Gesamtverhalten der Parteien ausschlaggebend ist deren Endbeurteilung im Zweifel einem Richter vorbehalten bleibt.

Wenn kein Mietvertrag entstanden ist, müssen Sie in diesem Fall zwar keinen Mietzins zahlen. Aber der Vermieter kann gegen Sie eine Nutzungsentschädigung in Geld geltend machen, die dem objektiven Mietwert der Wohnung entspricht.
Somit müssten Sie dem Vermieter eine Entschädigung zahlen, die in der Höhe dem Mietzins sowie den tatsächlich angefallenen Betriebskosten entsprechen wird, natürlich nur, wenn der Vermieter diese verlangt.

Sollte kein Mietvertrag bestehen, so müssen Sie auch nicht kündigen und können sofort ausziehen.

Mit dem Annahmeverzug ging es darum, dass Sie das Geld auch Hinterlegen können, wenn sich der Vermieter weigert die Mietzinszahlungen entgegen zu nehmen. Sie haben den Vermieter aber nur um Übersendung des Mietvertrages aufgefordert, damit haben Sie Ihn aber nicht bezüglich der Annahme des Geldes in Verzug gesetzt.
Dies Alles ist aber nur von Bedeutung, wollten Sie sich Ihrer Schuld entledigen und wollten das Geld hinterlegen.
Sollten Sie aber darauf warten, dass der Vermieter auf Sie zukommt, was auch sinnvoll ist, dann ist der Annahmeverzug unerheblich.

Mit freundlichen Grüßen
Sylvia Vetter
Rechtsanwältin

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