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käuferseitige Konsequenzen eines § 800 ZPO Immobilienkaufvertrags-Paragraphen

| 19.07.2011 10:19 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


1. Der Verkäufer verpflichtet sich, bei der Bestellung vollstreckbarer (§ 800 ZPO) Grundschulden zugunsten deutscher Kreditinstitute als derzeitiger Eigentümer mitzuwirken. Diese Mitwirkungspflicht besteht nur, wenn in der Grundschuldbestellungsurkunde folgende von den Beteiligten bereits jetzt getroffene Bestimmungen wiedergegeben werden:

a) Sicherungsabrede
Die Grundschuldgläubigerin darf die Grundschuld nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten, als sie tatsächlich Zahlung mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld des Käufers geleistet hat. Alle weiteren Zweckbestimmungserklärungen, Sicherungs- und Verwertungsvereinbarungen innerhalb oder außerhalb dieser Urkunde gelten erst, nachdem der Kaufpreis vollständig gezahlt ist, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung. Ab diesem Zeitpunkt gelten sie für und gegen den Käufer als neuen Sicherungsgeber.

b) Zahlungsanweisung
Soweit der Kaufpreis nicht anderweitig zur Freistellung des verkauften Grundbesitzes von eingetragenen Belastungen zu verwenden ist, sind Zahlungen gem. a) zu leisten auf das Konto des Verkäufers.

c) Persönliche Zahlungspflichten, Kosten
Der Verkäufer übernimmt im Zusammenhang mit der Grundschuldbestellung keinerlei persönliche Zahlungspflichten. Der Käufer verpflichtet sich, den Verkäufer von allen Kosten und sonstigen Folgen der Grundschuldbestellung freizustellen.

d) Fortbestand der Grundschuld
Die bestellte Grundschuld darf auch nach der Eigentumsumschreibung auf den Käufer bestehen bleiben. Alle Eigentümerrechte und Rückgewähransprüche, die mit ihr zu tun haben, werden hiermit mit Wirkung ab Zahlung des Kaufpreises, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung, auf den Käufer übertragen. Entsprechende Grundbucheintragung wird bewilligt.

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden.

Auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Fragen zusammenfassend wie folgt beantworten:

Soweit ich dies Ihrer Anfrage entnehmen kann, geht es Ihnen um die Bedeutung der von Ihnen angezeigten Formulierungen im Notarvertrages unter Berücksichtigung des § 800 ZPO.

§ 800 ZPO bestimmt, dass sich der Eigentümer eines Grundstückes zur Sicherung etwaiger Forderungen durch Hypothek, Grundschuldbestellung etc. der Zwangsvollstreckung in das Grundstück unterwerfen kann, d.h. die Forderung wird mit dem Grundstück abgesichert.

Mit Blick auf die dargestellten Klauseln im Notarvertrag, die m.E. üblich sind, bedeutet dies schlichtweg nur, dass sich der Verkäufer (als Alteigentümer) gegenüber dem Käufer (als werdender Neueigentümer) des Grundstückes bereits vor Vollzug des Kaufvertrages und der Grundstücksübergabe, verpflichtet bei Bestellung solcher Grundschulden mitzuwirken, wenn die nachbezeichneten Bedingungen vorliegen.

Um es etwas einfacher zu verdeutlichen: der Käufer eines Grundstückes finanziert den Kaufpreis i.d.R. mittels eines bankfinanzierten Darlehens. Dafür fordert die Bank i.d.R. Sicherheiten durch eine vollstreckbare Grundschuld in das zu finanzierende Grundstück.

Sie können als Käufer aber keine Grundschuld an einem fremden Grundstück (denn dies gehört Ihnen ja noch nicht mit dem Notarvertrag) bestellen, außer der (Alt-)Eigentümer stimmt dieser Bestellung des Grundpfandrechts zu. Diese Zustimmung enthält diese Klausel.

Der Verkäufer wird aber einer Bestellung derartiger Grundpfandrechte nur dann zustimmen, wenn diese nur dem Verkauf des Grundstückes dienen, sonst liefe er Gefahr, dass der Käufer eine „fremde" Grundschuld bestellt, dass finanzierte Bankdarlehen oder dergleichen, nicht der Kaufpreiszahlung dient und er in diesem Fall bei Scheitern des Vertrages (Rückabwicklung), sein Grundstück mit einer fremden Grundschuld zurückerhält, die das Grundstück wertlos macht und im Zweifelsfall der Zwangsvollstreckung unterwirft.

Demzufolge steht die Mitwirkungspflicht unter der Bedingung, dass die mit der Grundschuld abgesicherte bankfinanzierte Forderung ausschließlich und primär der Tilgung der Kaufpreisschuld dient, denn nur damit ist der Verkäufer hinreichend geschützt, dass der Vertrag auch erfüllt wird und nur diesbezüglich erklärt er im Vorfeld der Eigentumsübergabe seine Verpflichtung zur Mitwirkung.

Ebensowenig will der Verkäufer die Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der dem Käufer dienenden Grundschuld tragen, daher auch Buchstabe c).

Buchstabe d) bedeutet indes, dass die Grundschuld mit der Eigentumsübertragung nicht gelöscht wird, sondern für den Käufer weiterhin fortbesteht. Hintergrund ist, dass i.d.R. ein sog. lastenfreier Erwerb stattfindet, d.h. etwaige Grundpfandrechte (Grundschulden, Hypotheken) mit dem Eigentumsübergang gelöscht oder abgelöst werden sollen und der Käufer quasi ein unbesichertes Grundstück erhält. Dies soll aber dann nicht gelten, wenn der Käufer eben zuvor selbst Grundpfandrechte bestellt und das Grundstück besichert. In diesem Fall bleibt das Grundpfandrecht daher zu Lasten des Käufers bestehen.

Insgesamt ist daher festzuhalten, dass es sich bei dieser Kaufvertragsklausel, um eine übliche Verwendung bei Grundstückskäufen handelt.

Ich hoffe ich konnte Ihnen möglichst vereinfacht den Sinn und Zweck dieser Klausel darlegen, wenngleich dies aufgrund der fachbezogenen Begriffe nicht immer leicht ist, ist diese Klausel lediglich eine Sicherungsklausel, die den Vollzug des Notarvertrages absichert ohne den Verkäufer mit nachteiligen Folgen zu belasten und dem Käufer die Möglichkeit einzuräumt, den Grundstückskaufpreis mittels eines durch eine Grundschuld abgesicherten bankfinanzierten Darlehens zu finanzieren.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen, geholfen haben einen ersten rechtlichen Überblick in dieser Rechtsangelegenheit zu gewinnen. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen. Bei weiteren Klauselfragen empfehle ich auch, sofern der Vertrag noch nicht unterzeichnet ist, im Rahmen der Unterzeichnung den Notar zu konsultieren, denn dieser ist verpflichtet, Ihnen die Vertragsklauseln auch zu erklären.

Nachfrage vom Fragesteller 19.07.2011 | 11:46

Sehr geehrter Rechtskundiger,

danke für Ihre schnelle Antwort.

Wenn ich Sie daher richtig verstehe eröffnet das übliche, mit dieser Textpassage vorbundene Vorgehen keine Möglichkeit einen Käufer über den vereinbarten Kaufpreis hinaus mit "Altlasten" zu belasten.

Wäre es vorteilhaft für den Käufer den Notar Buchstabe c) und d) entfernen zu lassen, da wir ausschließlich mit Eigenkapital zu finanzieren gedenken?

Mit freundlichem Gruß
Fragesteller

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.07.2011 | 12:06

Vielen Dank für Ihre berechtigte Nachfrage, die ich Ihnen hiermit gerne beantwortet:

Hinsichtlich Altlasten:
Dies kann nicht ganz klar beantwortet werden, denn diese Klausel dient im Eigentlichen dem Käufer, dass er 1. selbst im Vorfeld Grundpfandrechte bestellen kann und 2. das er die erforderliche Zustimmung des Verkäufers (Noch-Eigentümer) bereits im Vorfeld erhält und nicht noch erst gesondert durchsetzen lassen muss.

Andererseits dient die Klausel auch dem Verkäufer nicht mit zusätzlichen "fremden" Kosten belastet zu werden und im Fall des Scheiterns des Vertrages weitere "fremde" Belastungen auf seinem Grundstück zu haben.

Vor Altlasten oder neuen Belastungen seitens des Alt-Noch-Eigentümer bzw. des Verkäufers schützt diese Klausel im eigentlichen nicht. Dafür ist in einem Notarvertrag regelmäßig eine andere Klausel vorgesehen. Insoweit das Lastenverzeichnis, woraus hervorgeht, welche Lasten im Grundbuch noch eingetragen sind und in der Regel sich der Verkäufer weiter verpflichtet, die Löschung von Hypotheken und Grundschulden herbeizuführen und damit die Lastenfreiheit des Grundstücks de facto zu garantieren.

Verstößt er gegen diese Zusicherung berechtigt dies i.d.R. zum Rücktritt vom Vertrag und ggf. Schadensersatz.

Die Vereinbarung der Lastenfreiheit, an anderer Stelle eines Notarvertrages, sichert Sie daher i.d.R. vor weiteren Eintragungen durch den Alteigentümern ab.

Ob es sinnvoll ist, diese m.E. Standardklausel zu streichen, kann nicht abschließend beantwortet werden, da Ihnen durch die Klausel vom Ergebnis her keinerlei Nachteile entstehen, die ohnehin nicht gewollt sind (s.o.). Dabei bitte ich Sie mich nicht misszuverstehen, ich meine mit Nachteile, die Kostentragung einer im Bedarfsfall von Ihnen bestellten Grundschuld. Ansonsten gewährt die Klausel nur den Vorteil, dass Sie die Zustimmung des Noch-Eigentümers nicht erzwingen müssen.

Andere Vor- oder Nachteile, die außerhalb des eigentlichen Bestellungsakt des Grundpfandrechts liegen, enthält die Klausel jedoch nicht, sodass Sie sie zwar weglassen könnten, aber im Rahmen einer Eigenfinanzierung jedoch auch keine Nachteile für Sie mitsichbringt, denn die Klausel erlaubt nicht dem Verkäufer weitere Grundpfandrechte zur bewirken, sondern ist schlichtweg im Wesentlichen nur ein Zustimmungsvorbehalt.

Ich hoffe Ihre Nachfrage damit beantwortet zu haben und verbleibe.

Bewertung des Fragestellers 19.07.2011 | 12:47

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 19.07.2011 4/5,0
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