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ist Arbeitszimmer im EFH als Sonderbetriebsvermögen zu bilanzieren?

| 07.07.2015 15:17 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Für Grundstücksteile zB. Arbeitszimmer, die weniger als 1/5 der Wertes der Grundstücks, auf dem sie sind ausmachen und die weniger als € 20.500 wert sind besteht ein Wahlrecht, ob man sie als Privat- oder Betriebsvermögen behandelt (§8EStDV). Andernfalls sind sie SBV und die Bilanzen zu korrigieren.

Guten Tag,

meine Frau und ich (= A + B) sind Ende 50 und erwerbsunfähig berentet.

A + B betreiben nebenher eine kleine WEG-Verwaltung (zunächst als GbR, später aufgrund eines bekannt gewordenen BGH-Urteils vom 26.1.2006, wonach eine GbR kein WEG-Verwalter sein darf, Umwandlung in eine OHG mit je 50% Anteilen von A + B ). Die Gesellschafter A und B dürfen gemäß notariellem OHG Vertrag Rechtsgeschäfte mit sich selbst vornehmen.

Die Geschäftstätigkeit erfolgt überwiegend in einem sep. Arbeitszimmer (8,8% der Gesamtwohnfläche) in dem A + B zu je 1/2 Anteil gehörenden in 2010 erworbenen EFH - Wert der Immobilie ca. T€ 500. Ein formeller Mietvertrag zwischen A+B als Vermieter und der OHG als Mieter wurde geschlossen.

Umsatz der Hausverwaltung max. € 20.000 netto Gewinn z.Zt. ca. € 5.000 u.a. nach € 3000 eigener Miete. Diese haben A+B als Einkünfte aus V+V versteuert.

Aufgrund des geringen Umfangs der Geschäftstätigkeit ist bereits die Bilanzierungspflicht der OHG sehr aufwändig.

Jetzt verlangt das Finanzamt, den Büroraum im eigenen EFH als Sonderbetriebsvermögen der Gesellschafter im Rahmen von Sonderbilanzen für A + B zu bilanzieren. Das sprengt definitiv den Rahmen des kleinen Geschäftsbetriebes und ist von A + B nicht gewollt.

Frage 1: Ist das Verlangen des Finanzamtes berechtigt, und wenn ja, welche Konsequenzen hat das für A + B

Frage 2: Welche bessere Gestaltung (außer der Anmietung von Fremdräumen, was der Ertrag nicht hergäbe) hinsichtlich des Arbeitszimmers kann empfohlen werden?

08.07.2015 | 18:08

Antwort

von


(134)
Winsstraße 66
10405 berlin
Tel: 03040393365
Web: http://www.jahn-law.com
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf der Basis des gegebenen Sachverhaltes wie folgt:

Am einfachsten haben Sie es, wenn das Arbeitszimmer, obwohl es als notwendiges Sonderbetriebsvermögen - (mehr dazu unten) - erscheint, wenn sein Wert nicht mehr als 1/5 des gemeinen Wertes des gesamten Grundstücks, auf dem das EFH steht ausmacht und das Arbeitszimmer für sich genommen nicht mehr als €20.500 wert ist.

Eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile, die diese Voraussetzungen erfüllen, dürfen aufgrund der Bagatellregel des § 8 Abs.2 EStDV 2000 auch als Privatvermögen behandelt werden.

Das wäre zugleich auch zumindest eine Gestaltungsidee –(Ihre Frage Nr.2)- für zukünftige Veranlagungszeiträume: Verkleinerung des Arbeitszimmers, so dass diese Grenzen zukünftig erfüllt werden. -(Dann würde sich allerdings bald ein Folgeproblem stellen, das den Rahmen der ursprünglichen Frage etwas sprengt. Das Stichwort wäre „Aufdeckung stiller Reserven durch Teilentnahme des Arbeitszimmers.").

Auf der Basis Ihrer Sachverhaltsangaben lässt sich leider nur wirklich entscheiden, ob die Grenzen des § 8 Abs.2 EStDV hier überschritten sind oder nicht, da nur der Nutzflächenanteil und der Gesamtwert des EFH angegeben werden. Überschlagsmäßig wird zwar nicht der Flächenanteilsgrenzwert überschritten (8,8%<25% der Gesamtfläche); die Wertobergrenze scheint aber überschritten: 8,8% von €500K sind genau € 44.000, so dass die Wertgrenze der Bagatellregel, die €20.500,- überschritten erscheint. Das beruht allerdings auf der etwas fragwürdigen Prämisse, dass jeder Teil des EFHS auch gleichviel wert ist.

Man kommt auch nur schwer näher an diese Wertgrenze heran, weil immer auf das Wertverhältnis zum gesamten Grundstück abzustellen ist und nicht auf das zum jeweiligen Miteigentumsanteil eines jeden Gesellschafters (EStR4.2 Abs.12 S.2).

Vielleicht kommt man etwas näher ran, wenn man argumentiert, dass da das ja zwei arbeitende Gesellschafter sind, und in dem Arbeitszimmer -hoffentlich - auch zwei Schreibtische stehen, sich genau genommen auch die Wertobergrenze verdoppeln müsste. Als Argument ließe sich etwa anführen, dass jeder „der Steuerpflichtigen" dieses Wahlrecht aus § 8 EStDV für sich getrennt ausüben kann (EStR aaO.; auch Kirchhoff-EStG-Kom, § 4 EStG, Rz. 68c:„….Die Wahl ist durch den StPfl. bei Erwerb, Herstellung oder Nutzungsänderung durch Bilanzierung oder Nichtbilanzierung auszuüben); und Ehepartner bleiben auch bei Zusammenveranlagung getrennte Steuerpflichtige. Das Wahlrecht aus § 8 Abs.2 EStDV ist ein individuelles Wahlrecht jedes Steuerpflichtigen und jedes Mitunternehmers. Dann muss es aber auch für die Wertobergrenze auf €20.500 für jeden Gesellschafter einzeln ankommen. Würde es hier um nicht-verheiratete Gesellschafter gehen, die jeder ihr kleines Arbeitszimmer in der eigenen Immobilie haben, würde ja auch für jeden Gesellschafter/Steuerpflichtigen diese Wertobergrenze individuell gelten. Warum sollen verheiratete Mitunternehmer hier schlechter gestellt werden?

Wenn die Wertgrenze dann noch immer überschritten ein kleines bisschen überschritten ist, müsste man prüfen, ob sich am Gesamtwert der Grundstücks arbeiten lässt, was vermutlich geht, da schon die jeweils gewählte Art der Grundstücksbewertung immer eine Unschärfekorrelation von einigen Prozent bedingt.

Die Ausführungen im letzten Absatz am Ende sind aber wirklich nur eine Idee, wie es gehen könnte. Ich habe zur „Verschiebung der Wertobergrenze" in Fällen wie diesen weder Rspr. noch Literatur gefunden. Falls die Bagatellregelung hier nicht eingreift, wird es in der Tat komplex (sozusagen zu Ihrer Frage Nr.1):

Wenn die Bagatellregel des § 8 Abs.2 EStDV nicht eingreift, ist das Arbeitszimmer notwendiges Sonderbetriebsvermögen. Dieses wird definiert als, „Grundstücksteile, die nicht Gesamthandsvermögen der Mitunternehmer der Personengesellschaft sind, sondern einem oder mehreren Mitunternehmern gehören, aber dem Betrieb der Personengesellschaft unmittelbar dienen, sind als Sonderbetriebsvermögen notwendiges Betriebsvermögen" (EStR 4.2. Abs.12 S.1). Diese Voraussetzungen sind auf der Grundlage Ihrer bisherigen Sachverhaltsangaben leider erfüllt.

Man muss dann eine Ergänzungsbilanz für die OHG und auch für deren Gesellschafter erstellen und das rückwirkend für alle vergangen Veranlagungszeiträume, um die es geht, in denen, welchen Teilwert das Arbeitszimmer letzten Endes auch genau haben mag, dieser zunächst als Aktivposten des Anlagevermögens erscheint. Natürlich dann auch abzügl. planmäßiger Abschreibungen. Welche Konsequenzen das in Ihrem Fall genau hat, lässt sich ohne genaue Zahlenkenntnis auf Distanz leider nicht schlussfolgern. Natürlich erhöht sich die Bilanzsumme, diese ist aber nicht Grundlage der Einkommenssteuer, sondern das ist nur der anteilige Gewinn der jeweiligen Gesellschafter. Eine offene Frage ist dann auch, was man eigentlich mit den bisherigen Mietzahlungen der OHG an die Gesellschafter bilanziell macht.

Reduzieren ließe sich das ungewünschte anteilige Sonderbetriebsvermögen ggf. durch den Nachweis, dass das Sonderbetriebsvermögen auch privat genutzt wird, was hier aber aufgrund des Mietvertrages mit der OHG schwierig sein dürfte, insbesondere falls dieser der Gegenseite schon bekannt gemacht wurde und der sich insoweit, wenn ich das so sagen darf, ein bisschen als „ein taktisches Eigentor" erweist.

Bei Unklarheiten oder Verständnisfragen haben sie hier auch eine kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Ra. Jahn


Nachfrage vom Fragesteller 08.07.2015 | 18:51

Danke für die sehr ausführliche Antwort, die mich zu folgender Nachfrage veranlasst:
1) dem FA ist der Mietvertrag nicht bekannt. ( dadurch andere Gestaltungsmöglichkeit? ) Für 2013 wurde noch die Mietzahlung von OHG an die Gesellschafter anerkannt. Für 2014 (Bilanz bereits fertig) soll dann die Aktivierung des Arbeitszimers erfolgen. Es muss also unbedingt die Bagatellgrenze von € 20.500 erreicht werden.

2) wie soll der Wert der Liegenschaft für die Ermittlung der Bagatellgrenze berechnet werden? Muss hier auch der ( in unserem Fall sehr hohe) Grundstückswert einfließen, oder reicht der reine Gebäudewert, wie er zur Ermittlung er AfA herangezogen wird? Grundstücks- und Gebäudewert sind in unserem Fall nahezu gleichhoch.

Besten Dank vorab.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.07.2015 | 00:30

Sehr geehrter Fragesteller,

ich bin mir nicht sicher, aber kann es sein, dass Ihre Ursprungsfrage und die Nachfrage zwei diametral zueinander entgegensetze Ziele, der "Bilanzpolitik", wenn ich denn dieses große Wort in Bezug auf eine kleine Vermietungsgesellschaft gebraucht darf, verfolgen?

Ursprünglich ging es Ihnen darum möglichst kein Betriebsvermögen zu bilden; jetzt ist genau das anscheinend Ihr erklärtes Ziel, wenn Sie schreiben, das ab 2014 "die Aktivierung des Arbeitszimmers erfolgen soll". Diesen Sinneswandel kann ich zwar leider so nicht nachvollziehen, dennoch will ich Ihre Nachfragen so gut es geht beantworten.

1.) Unter der ursprünglichen Prämisse, dass möglichst gar keine bis eine sehr geringe Aktivierung des Arbeitszimmers erfolgen soll, liefert das Nichtvorhandensein des Mietvertrages bei der Gegenseite für Sie Argumentationsraum dafür, um auch noch nach deren Forderung zu dessen Aktivierung vortragen zu können, dass dieses Arbeitszimmer zumindest nicht zu 100% Sonderbetriebsvermögen bildet; sondern es zumindest nicht zu 100% vermietet ist, so denn diese Prämisse aufrecht erhalten geblieben ist. Unter der Prämisse, das möglich wenig aktiviert werden soll, lässt sich so zumindest schlüssig behaupten, dass 100- x% noch privat genutzt werden, als was auch immer. Mehr wolle ich oben nicht sagen, und das habe ich glaube ich, auch nicht.

2.) Maßgeblich i.R.d. Bagatellgrenze von § 8 Abs.2 EStDV ist leider keiner der von Ihnen genannten Werte sondern der "gemeine Wert" von Grundstück und Gebäude. Das ist der Verkehrswert von beiden.

Nur den reinen Gebäudewert, "wie er zur Ermittlung der Afa" herangezogen wird", als Bezugsgröße der Bagatellgrenze von § 8 Abs.2 EStDV zu benutzen ist in jedem Fall falsch: Bei der Ermittlung der Bezugsgröße der Afa kommt es deswegen nur auf den Gebäudewert an, weil Grund und Boden anders als das Gebäude überhaupt nicht dem Wertverfall unterliegen, deswegen sind Grund und Boden für die Ermittlung der Afa-Bemessungsgrundlage unbeachtlich. Im Rahmen der Prüfung von § 8 Abs2 EStDV geht es aber um etwas komplett Anderes, nämlich darum, zu entscheiden, der anteilige Wert von welcher Art von Arbeitszimmer für ein kleines Unternehmen noch so klein ist, dass dieses Arbeitszimmer gerade kein Betriebsvermögen bildet. Das hat aber mit dem Wertverfall der durch die Abschreibung, der per se nur Gebäude unterliegen können, ausgeglichen werden soll, leider gar nichts zu tun.

Ich möchte Ihnen ja ungerne zu nahe treten, und es wirkt vielleicht geschrieben auch etwas offensiver als in einem Beratungsgespräch oder am Telefon gesagt, aber könnte es sein, dass hier jemand, der sich lapidar gesprochen, "schon verdammt gut in die Materie eingefuchst hat", sich letzten Endes vielleicht doch ein kleines bisschen zu viel zumutet?

Nichts desto trotz, eine schönen Abend noch.

Mit freundlichen Grüßen
Ra. Jahn

Ergänzung vom Anwalt 09.07.2015 | 09:25

Beim nochmaligen Durchlesen der Nachfrage wird mir heue deutlich, dass hier leider etwas falsch verstanden wurde, wenn Sie schreiben, dass "die Bagatellgrenze unbedingt überschritten werden muss".

Wenn die Voraussetzungen des § 8 EStDV vorliegen, heißt Bagatellgrenze wird unterschritten, haben Sie ein Wahlrecht (!), ob sie das Arbeitszimmer als Betriebsvermögen oder als Privatvermögen behandeln, ist dann Ihnen überlassen.

Wenn die Voraussetzungen des § 8 EStDV dagegen nicht vorliegen, heißt Bagatellgrenze wird überschritten, müssen sie das Arbeitszimmer als Sonderbetriebsvermögen aktivieren, da es der Hausverwaltung zu dienen bestimmt ist.

Bezugsgröße für wie gesagt der Verkehrswert von Gesamtgrundstück und Gesamtgebäude.

Bewertung des Fragestellers 12.07.2015 | 18:10

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