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immobilientrecht, Erbpacht

| 31.03.2015 12:54 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Wehle


Im Rahmen einer Erbschaft hat mein Sohn ein größeres Grundstück geerbt. Das Bauamt hat auf eine Bauvoranfrage für eine Bebauung im hinteren Bereich mit der Auflage einer Baulasteintragung zwecks Leitungs- und Wegerecht positiv bescheinigt.
Nun wollen wir, die Eltern, auf dem hinteren Teil bauen. Zu diesem Zweck denken wir das Grundstück offiziell teilen zu lassen, also eigenes Grundbuch, und daraus dann ein Erbpachtgrundstück zu erstellen. Pachtgeber unser Sohn und wir die Pachtnehmer.
Hieraus erfolgt dann die Sicherung des Erbteils auch für unsere anderen zwei Kinder.
Derjenige, der das Erbe übernimmt muss seine Geschwister auszahlen. Ansonsten kann es ja sein, dass nach unserem Tod bei einem normalem Pacht- Mietvertrag und Bauen auf fremdem Grund und Boden alles nur zu Händen unseres Sohnes fällt. Oder eben auch bei Zugriff eines Gläubigers unseres Sohnes der Zugriff auch auf unser Haus fällt.

Fragen:
1. So wie ich das verstehe, ist der Zugriff eines Gläubigers meines Sohnes bei einem Erbbaurecht nicht möglich. Oder braucht es hierfür noch andere Sicherungen?

2. Wie wird denn ein solches Erbbaurecht, Erbbaugrundstück erstellt?

3. Kann Erbbaurecht, Erbbaugrundstück jeder notariell veranlassen, beantragen oder obliegt das nur den Kirchen?

4. Wie ist da der Ablauf?

Die Option das Grundstück von unserem Sohn zu kaufen ist nicht möglich, da er durch die Erbschaftsauseinandersetzung seine Geschwister anteilmäßig ausgezahlt hat, der Bodenwert zwischenzeitlich gestiegen ist und er dann Spekulationssteuer zahlen müsste. Das sind noch 9 Jahre Wartezeit, wenn sich die Gesetzlage da nicht noch mehr verschärft.

Sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihre Frage anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt.

zu Ihren Fragen…
1) Der Erbbauberechtigte und auch der Eigentümer des Grundstücks sind nicht gefeit vor den berechtigten Ansprüchen der Gläubiger des Erbbauberechtigten.
Zwar kann das erbbaubelastete Grundstück grundsätzlich nicht verloren gehen, aber anstatt dessen mit einer Zwangssicherungshypothek belastet werden. Hierfür ist zwar für die Eintragung dieser die Zustimmung des Grundstückseigentümers notwendig, dieser darf die Zustimmung jedoch nicht grundlos verweigern, da diese dann ggf. von der Entscheidung des zuständigen Amtsgerichtes ersetzt werden.

2) Das Erbbaurecht wird durch Vertrag begründet. Durch diesen Vertrag das Recht eigene Einrichtungen auf fremdem Grund und Boden zu errichten und zu nutzen für die vereinbarte Dauer des Erbbaurechts gegen Zahlung eines Erbbauzinses. Ma0gebliche Vorschriften dazu enthält das Gesetz über das Erbbaurecht von 1919 http://www.gesetze-im-internet.de/erbbauv/BJNR000720919.html#BJNR000720919BJNG000200314

Es handelt sich dabei um ein dingliches Recht mit welchem das Grundstück belastet wird.

3) Jeder Grundstückseigentümer kann insoweit sein Grundstück belasten und damit sicher gehen, das Eigentum daran nicht zu verlieren, dieses aber dennoch wirtschaftlich zu nutzen.

4) Am besten gehen Sie zu einem Anwalt Ihrer Wahl und besprechen mit diesem Ihr Vorhaben, arbeiten zusammen die Bedingungen des zu erstellenden Vertrages mit denen im günstigsten Fall auch der Erbbauberechtigte übereinstimmt aus.
Dann müssen Sie leider einen Notar aufsuchen, welcher diesen Vertrag nach § 11 ErbbauRG i.V.m. § 311 b Abs. 1 BGB notariell beurkundet.
Sie dürfen sich natürlich auch ohne die Beratung durch einen Anwalt gleich selbst an einen Notar wenden, auch dieser wird sich Ihres Problems annehmen, jedoch ohne eine tiefergehende Beratung zu etwaigen auftretenden Problemfeldern oder noch nicht erkannten Problematiken bei dem geplanten Vorhaben zu machen. Regelmäßig bieten Notare erste Informationen mittels Merkblätter zum Erbbaurecht an.

Hinsichtlich Ihrer Auffassung zu dem auseinandergesetzten Erbe Ihres Sohnes und den etwaigen Anfall von sonstigen Einkünften im Sinne des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG muss ich Ihnen leider zustimmen. Der Erbanfall stellt zwar insoweit keinen Erwerb im Sinne des § 23 EStG dar. Hier ist grundsätzlich auf den Erwerbszeitpunkt des Erblassers abzustellen.
Jedoch hat der BFH seine ursprüngliche Rechtsauffassung bezüglich des Erwerbs aus einer Erbauseinandersetzung geändert, bis dahin ging die Rechtsprechung von einem insgesamt unentgeltlichen Erwerb aus.
Der Bundesfinanzhof unterscheidet nunmehr zwischen Realteilung ohne Ausgleichszahlung und Zuteilung eines Wirtschaftsgutes mit Ausgleichszahlung. Nur in dem erstgenannten Fall wird der Erwerb als unentgeltlich angesehen. Erbauseinandersetzungen können also zur Besteuerung nach § 23 EStG führen.


Mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 31.03.2015 | 18:12

Hallo Herr Rechtsanwalt Wehle!

Danke für Ihre Ausführungen. Eine kleine Verwechslung scheint aber noch vorzuliegen: Es ging mir darum zu erfahren, ob der Pächter eines Erbpachtgrundstückes mit seinem auf dem Pachtgrundstück errichtetem Eigentum vor dem Zugriff der Gläubiger des Verpächters sicher ist.

Danke noch für Ihre Rückantwort.

Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.03.2015 | 21:49

Sehr geehrter Ratsuchender,

das ist aber schon etwas anderes. Aber ich sehe, dass ich Sie falsch verstanden habe, bei dieser Frage.

Nein, ein Zugriff eines Gläubigers auf das bestehende Erbbaurecht ist nicht möglich. Damit entfällt auch die Möglichkeit der Gläubiger auf das errichtete Sondereigentum des Erbbauberechtigten zuzugreifen.
Wie schon in der Antwort erwähnt handelt es sich bei einem Erbbaurecht, um ein dingliches Recht mit welchem das Grundstück belastet wird, solange das Grundstück existiert und die vereinbarte Frist für das Erbbaurecht läuft, ist für die Gläubiger nur der Zugriff auf die Erbpachtzinsen oder das Grundstück selbst möglich. Aber selbst der neue Eigentümer ist an die Belastungen des Grundstücks gebunden, so dass hier kein Zugriff auf die errichteten Einrichtungen des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks.

Eine dem gesetzlichen Normalfall wiederherstellende Situation, wie in § 94 BGB beschrieben, kann nur durch Ablauf oder Aufgabe des Erbbaurechts und Auslöse der errichteten Einrichtungen zustande kommen. Insoweit ist es auch Möglich bereits bestehende Gebäude eines Grundstückes mittels eines Erbbaurechts von dem Eigentum am Grundstück zu lösen und somit ein Sondereigentum an den Errichtungen auf dem Grundstück einzurichten.

Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben. Gern stehe ich Ihnen für weitere Fragen zur Verfügung.
Ich wünsche schöne Ostertage.
Mit freundlichen Grüßen
RA A. Wehle /Aachen

Bewertung des Fragestellers 31.03.2015 | 22:47

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Stellungnahme vom Anwalt:
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