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immobilien-Kaufvertrag Erbbaurecht / Ausübung Vorkaufsrecht /grobe Notarfehler

16.07.2015 17:28 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger


Kaufvertrag Erbbaurecht Reihenhaus in München vom 27.04.2015 von 2 Verkäufern (Erben des Hauses)
Es geht um die Ausübung des Vorkaufsrechts eines Grundstückeigentümers (Erbpachtgebers)

Im Vertrag gesplittet Erbpacht/Eigentümerliste (Eigentümer für Haus einerseits und für Hofgrundstück mit der Garage andererseits (es sind mehrere Eigentümer).
Die Liste ist aber fehlerhaft von Notarseite (8 zu 12 obwohl es für beides immer dieselben 12 Eigentümer sein müssten)

Bei Vertragsschluss wurde nur ein Eigentümer der 50 % Eigentum hat und in der Liste auf Platz 1 ist als ausschlaggebend erwähnt.
Der Fehler des Notars wurde später von ihm telefonisch eingeräumt = dass er davon ausgegangen war, dass dieser eine Vollmacht für alle anderen haben würde.
Es ging um meine Angst punkto Vorkaufsrecht (Abklärung dass dieses nicht ausgeübt werden würde und alle Zustimmungen erfolgen, bevor ich erst nach der Sicherheit darüber das Bankdarlehen unterschreiben wollte).

Bei Vertragsschluss wurde mir vom Notar mitgeteilt, dass es telefonisch schon abgeklärt sei (Zustimmung und keine Ausübung des Vorkaufsrechts) – ich wollte es schriftlich:

Am 21.05. kam die Nachricht vom Notariat:
zu o.g. Kaufvertrag dürfen wir Ihnen mitteilen, dass die Zustimmung und Erklärung über die Nichtausübung des Vorkaufsrechts nunmehr vorliegt.
Wir werden die entsprechenden Anträge nunmehr beim Grundbuchamt einreichen.

In meine Augen eine klare Bestätigung, dass kein Vorkaufsrecht ausgeübt wird – ich habe daraufhin das Bankdarlehen unterschrieben und mit Renovierungsarbeiten an dem desolaten Haus begonnen (Zustimmung der Haus-Verkäufer lag vor , Schlüssel vom Makler erhalten).

Ich habe mich gewundert, da es ja immer noch um Zustimmungen der anderen Grundstückseigentümer ging (es war aber nur die Rede davon, dass es lediglich um die Eintragung der Grundschuld ging – der Vertrag ist hier so unklar und schlecht formuliert, Vorkaufsrecht zwar erwähnt, es ist aber immer von einem Eigentümer/ singular die Rede ).

Erst am 19.06. kam ein Anruf vom Makler, einer der weiteren Eigentümer der Liste (1/30 Grundstücksanteil), habe Interesse sein Vorkaufsrecht auszuüben. Erst so habe ich von dem Notarfehler erfahren.
Auch hatte somit der Notar die anderen Eigentümer erst knapp 2 Monate nach Vertragsschluss angeschrieben (wohl als ihm sein Fehler klar geworden war).

Der Makler hat diesem (Vorkaufs)Interessenten das Haus am 27.06. gezeigt, nun in einem völlig anderen Zustand als zu meiner Besichtigung vor Vertragsschluss (= Küche neu gemacht, neue Böden usw) = also ein völlig anderes/wertvolleres weil inzwischen weitgehend renoviertes Haus.




Heute habe ich erfahren, dass dieser Interessent sein Vorkaufsrecht ausgeübt hat (= Einschreiben an den Notar und die beiden Verkäufer) – hier wurde ein weiterer grober Notarfehler offensichtlich =
Als Kaufsumme steht in Ziffern 280.500 richtig im Vertrag (und drunter bislang unbemerkt in WORTEN als Zahlendreher 258.500 EUR).
Dieser Vorkaufsberechtigte hat nun zu der (falschen) niedrigeren Summe ausgeübt (in seinem Einschreiben steht laut Aussage des Maklers diese niedrigere Summe).

Alle anderen Zustimmungen der anderen Eigentümer würden traurigerweise vorliegen

Der Vertrag ist völlig unklar formuliert und enthält endlose Fehler = Liste der Erbpachtgeber stimmt nicht, und nun auch nicht der Kaufpreis. Dazu die Falschinformation über die Nichtausübung des Vorkaufsrechts.
Deshalb Schaden bei mir (falls ich nicht Eigentümer werde):
Rückabwicklung Darlehen und bereits geleistete Renovierung rund 30.000 EUR

Ziel: weiterhin Haus – wie am Besten vorgehen?

1) still halten
Das Vorkaufsrecht läuft 8 Wochen, die Hälfte ist rum – da der Betrag des Ausübenden falsch/ zu niedrig (258 anstatt 280) ist = falls alle „still halten" = würde dann das Vorkaufsrecht nach der Frist als nicht ausgeübt gelten? (Übereinkunft aller bestand ja bei 280.500 und nicht der niedrigeren Summe)?

2) Oder wäre es besser, darum zu kämpfen den ganzen Vertrag SOFORT als nichtig zu erklären? Ziel ist weiterhin das Haus zu erwerben, falls möglich durch neuen Vertrag..

3) Würde die Nichtigerklärung des KV auch noch gehen, falls der Vorkaufsberechtigte nochmals innerhalb seiner Frist nachlegt mit der richtigen Summe?

4) Und falls dieser KV nichtig wäre und nochmals NEU aufgesetzt würde, könnte der Erbpachtgeber mit den 50 % Anteil am Grundstück sein Vorkaufsrecht ausüben und MIR übertragen (würde er evt. machen), damit dies mit dem 1/30 Vorkaufsberechtigten nicht wieder passiert (dieser so abgehalten wird und ich Eigentümer werde)?

5) Denn falls es wie hier 12 Eigentümer gibt und jeder sein Vorkaufsrecht ausüben würde – WER würde es dann nach Gesetz erhalten (nicht automatisch der mit 50% Anteil am Grundstück gegenüber einem mit nur 1/30 = 3,3% am Grundstück)?

6) Wer ersetzt die Kosten bei Nichtigkeit des Vertrages
(nicht nur die Notarkosten, sondern die Darlehensrücktrittskosten und aufgrund der Falschinformation des Notars geleisteten Renovierungskosten)?

Paragraphen sind nicht wichtig, nur beste Vorgehensweise in diesem schwierigen Fall.
Danke.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Ihre komplexe Fragestellung erfordert unbedingt eine Prüfung der Verträge und eine weitere anwaltliche Beratung. Eine sichere Stellungnahme hier ist nur sehr eingeschränkt möglich, da es auf viele Details ankommen wird.

Zum Ablauf:

Zunächst wird man prüfen müssen, ob der Notarvertrag durch Auslegung vom Notar zu berichtigen ist. Dann müsste der Notar diesen formal berichtigen und den Vorkaufsberechtigen Mitteilung machen.

Ist dies nicht möglich, spricht vieles dafür, dass der Vertrag als ganzes bereits nichtig ist, da er eine Falschbeurkundung darstellt. Er müsste dann korrekt neu beurkundet werden.

Nur wenn man beides verneint, käme mE eine Anfechtung in Betracht.

Auf jeden Fall sollten Sie sofort handeln, damit nicht Fakten geschaffen werden.

Ein Übertragung des Vorkaufsrechts auf Sie halte ich nicht für möglich, da dies eine Umgehung darstellen würde und im Übrigen ein eigener Eintritt in den eigenen Vertag kaum möglich sein wird.

Die Ihnen evtl. entstanden unnötigen Kosten können Sie als Schadenersatz vom Notar aus der Amtspflichtverletzung geltend machen.

Wie gesagt, dies kann nur eine grobe Richtschnur sein, die Unterlagen sollten alsbald anwaltlich geprüft werden.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 17.07.2015 | 17:13

Sehr geehrter Herr Steininger,

zunächst danke für Ihre Antwort .

Laut heutigem Telefonat mit dem Notar hat dieser bereits heute ein Schreiben an den ausübenden Vorkaufsrechtinhaber gesendet und ihm den Fehler mitgeteilt (dass der Kaufpreis 280.500 und nicht wie in Worten fehlerhaft im Vertrag stehend 258.500 EUR) sei.

Falls ich Sie richtig verstanden habe, kann er dadurch so einfach seinen Fehler „heilen" oder
kann ich den Kaufvertrag doch gleich als nichtig erklären lassen aufgrund der Fehler (falsche Summe und auch abweichende Eigentümerliste) was eine Neubeurkundung nötig machen würde?

Sie schreiben, wichtig wäre sofort handeln – meinen Sie damit, dass falls der Vorkaufsrechtinhaber nun bereit ist bei der richtigen Summe auszuüben (= auf die Korrektur des Notars eingeht) es zu spät ist oder ich dann immer noch den Vertrag aufgrund Falschbeurkundung als nichtig erklären lassen kann (= oder bleibt dann nur Anfechtung)?

Sie schreiben, dass ich die unnötigen Kosten als Schadensersatz vom Notar geltend machen kann – meinen Sie damit auch bei Nichtigkeit des Vertrags und haftet der Notar für alle mir aus seiner Falschbeurkundung entstandenen Schäden (Notarkosten, geleistete Renovierungsarbeiten und Darlehensrücktrittskosten)
bzw. könnten die Verkäufer und der Makler bei Nichtigkeit des KV auch mich verklagen oder ist ausschließlich der Notar der Haftende?

Ihnen vielen Dank!
MFG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.07.2015 | 08:17

Sehr geehrter Fragesteller,

wie bereits geschildert und nun vom Notar umgesetzt, liegt hier Möglichkeit nahe, den Fehler zu berichtigen.
Damit wird natürlich das gesamte Prozedere neu gestartet. Eine Neu Beurkundung ist notwendig, nur die kostenfreie Korrektur durch den bisherigen Notar.
Damit ist aber der Notar Vertrag korrekt, für Nichtigkeit und Anfechtung bleibt kein Raum. Denn im Ergebnis ist dann alles korrekt.

Ihnen bleiben alle Schadenersatzansprüche wegen der fehlerhaftem Freigabe bestehen.

Ansprüche gegen Sie selbst sehe ich nicht

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