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ich will w/Eigenbedarf kündigen// Antwort genügt bis zum 10.8.2011

| 07.08.2011 12:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


15:36
Zuerst sämtliche mir wichtig erscheinenden Fakten, meine Fragen können dann mit einem einfachen ja/nein beantwortet werden:

Ich (Single) wohne seit 20 Jahren in meiner Eigentumswohnung in Stadt A, 500km entfernt in Stadt B habe ich eine vermietete Eigentumswohnung, gekauft 1992. Beide Wohnungen haben ca. 70qm WFL.

Mit den ersten Mietern gab es keine Probleme.Seit 1995 habe ich andere Mieter (Ehepaar kinderlos), erst schien alles normal,aber bald mußte ich erkennen, dass ich an eine Liga vermiete, die allgemein mit dem Begriff "Schmarotzer,Pöbel" umschrieben wird. Bei ihren Bemühungen, mich zu betrügen, werden sie von einem Mieterverein oä. unterstützt. Diese Mieter haben 2002 erkannt, dass man in Deutschland in der sozialen Hängematte gut leben kann und beanstandeten zu dieser Zeit Schimmel in der Wohnung, den es bisher (auch bei den Vormietern) nicht gab. Ein Gutachter bestätigte natürlich nicht Mieterverschulden sondern Baumängel und ich war so unklug, einer Mietminderung von ca. 40% zuzustimmen. Ich war damals noch so naiv, habe nicht dem Hausverwalter geglaubt, der gleich Betrug witterte und dem die Empfehlungen zur Schaffung von Voraussetzungen für Mietminderungen durch bestimmte Organisationen bekannt waren.Neulich hat der Mieter auch vor Zeugen erklärt, dass es keinen Schimmel gibt, nur nützt mir dies jetzt nichts mehr. Mich hat dies also seither ca. 30.000 EUR weniger Miete gekostet. 2008 konnte ich erreichen, das das Jobcenter mir wenigstens 2/3 der Monatsmiete pünktlich überweist, bisher wurde nämlich selten püntklich bezahlt. Und auch das restliche 1/3 Miete kommt häufig sehr verspätet und zwar läuft dies so:
Man läßt mir die Möglichkeit,folgenlos auf den Rückstand zu verzichten,was ich ablehne. Dann wird der Rückstand auch bezahlt, aber es werden dann gleich Mängel geschaffen, deren Behebung mich teuer kommen als der Verzicht auf den Rückstand.Und ich kann nicht immer Gutachter bemühen, die bei der heutigen Rechtssituation sowieso nie Mieterverschulden erkennen. Früher hieß so etwas Erpressung, heute ist dies Recht der Mieter!

Da die Vermietung unwirtschaftlich ist und die Nervenbelastung aufgrund der geschilderten Umstände sehr groß und vorallem kein Ende dieses Horrors abzusehen ist, erwäge ich ernsthaft, obwohl so auch sehr hohe Kosten anfallen, meinen Wohnort in Stadt B zu verlegen und w/Eigenbedarf zu kündigen. Ich will den Eigenbedarf auch nicht vortäuschen, sondern dort einziehen, mich ummelden,also die Wohnung auch notdürftig einrichten, allerdings nicht ewig, sondern nur den Zeitraum der unungänglich ist. Da ich (bisher schon) viel unterwegs bin, schweben mir maximal 220 Kalendertage im Jahr Aufenthalt in Wohnung Stadt B vor. Wahrscheinlich lasse ich Wohnung Stadt A leerstehen, Vermietung kommt für mich sowieso nie mehr in Betracht.

Weitere Fakten: Aufgrund der Rahmenbedingungen der Mieter (höchste Defizite bei Leistungsbereitschaft, Bonität und Seiosität-.angeblich auch vorbestraft, Hartz 4 , Hundehalter und Raucher) werden diese wohl kaum ohne Hilfe des Sozialamtes eine Wohnung anmieten können. Ersatzwohnung gibt es keine und käme für mich natürlich nicht in Frage. In Kenntnis ihrer Rechtsposition haben die Mieter mir einmal "angeboten" für 10.000,-- EUR bar ohne Quittung zu kündigen. Dies lehne ich ab, wahrscheinlich ist dies dann ein anderer Betrug und man zieht dann doch nicht aus und evtl. würde ich auch gegen SGB II verstoßen, von welchem ich ja i.R.der Mietzahlungen profitiere.

Meine Fragen:

Darf man den Wunsch haben, im Rahmen eines eigenbestimmten Lebens und im Rahmen seines Eigentums in eine einem gehörende Wohnung ziehen zu wollen, ohne sich ggfs. in herabwürdigender Art und Wiese rechtfertigen zu müssen (z.B. Gründe wie Gesundheit, Beruf oder Familie, die es nicht gibt.)?

Kann man mich zwingen, Wohnung Stadt A zu vermieten oder zu verkaufen oder kann ich diese im Rahmen ...(s.o) auch leerstehen lassen oder ggfs. als Zweitwohnung (ca. 30 Tage im Jahr) nutzen?

Da die Mieter (Pöbel s.o.) nur schwer eine Wohnung anmieten könnten und mir dies sicher leichter fiele, kann argumentiert werden, dass dann kein Eigenbedarf möglich ist und ich gefälligst mir in Stadt B eine andere Wohnung anmieten oder kaufen soll?

Wieviel Tage im Jahr muß ich mindestens in Wohnung Stadt B bleiben? Wahrscheinlich würde ich mir jeden Tag Anwesenheit von einer Behörde bestätigen lassen-Vorsprache bei Polizei mit Bestätigung.

Könnte ich nach 12 Monaten meine Aufenthalt Wohnung Stadt B beenden,und z.B. (erst) dann versuchen, die Wohnung zu verkaufen, ohne dass mir Vortäuschung vorgeworfen werden kann?

Gibt es Mindestanforderungen für die Wohnungseinrichtung Stadt B, die bei Eigenbedarf nachzuweisen wäre?

Da bekannt ist und wohl auch den Mietern empfohlen wird, nach einer Kündigung die Miezahlung ganz einzustellen -Privatinsolvenz tut dem Pöbel auch nicht weh- und ich nach Abmahnung dann kurzfristig kündige, wäre dann die Eigenbedarfskündigung mit meinen Umzugsverpflichtungen hinfällig?

Angenommen, nach der Eigenbedarfskündigung hätte das Sozialamt kurzfristig eine Wohnung frei und die Mieter würden von sich kündigen-drei Monate, wäre dann die Eigenbedarfskündigung (s.o.)hinfällig?

Zum Schluß:

Ich werde sicher für diesen Vorgang bis zum Auszug der Mieter anwaltliche Hilfe beanspruchen. Bekannt ist ja, dass viele Anwälte i.A. der Mietervereine oä. gegen Vermieter vorgehen. Von solch einem Anwalt erwarte ich nicht die engagierte und interessenwahrende Vertretung, die mir vorschwebt. Wer geht schon gerne gegen seine sonstigen "Brötchengeber" vor. Wie kann ich sicherstellen, dass "mein" Anwalt nicht ansonsten diese Auftraggeber hat?

Vielen Dank.
07.08.2011 | 13:59

Antwort

von


(2158)
Schwarzer Bär 4
30449 Hannover
Tel: 0511 1322 1696
Tel: 0177 2993178
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

"Darf man den Wunsch haben, im Rahmen eines eigenbestimmten Lebens und im Rahmen seines Eigentums in eine einem gehörende Wohnung ziehen zu wollen, ohne sich ggfs. in herabwürdigender Art und Wiese rechtfertigen zu müssen (z.B. Gründe wie Gesundheit, Beruf oder Familie, die es nicht gibt.)?"

Bei einer Eigenbedarfskündigung müssen auf jeden Fall Gründe benannt werden. Eine einfaches "wollen" genügt hier nicht.


"Kann man mich zwingen, Wohnung Stadt A zu vermieten oder zu verkaufen oder kann ich diese im Rahmen ...(s.o) auch leerstehen lassen oder ggfs. als Zweitwohnung (ca. 30 Tage im Jahr) nutzen?"

Wenn Sie diese als Zweitwohnung nutzen möchten, brauchen Sie dafür Gründe, z.B. berufliche oder persönliche/familiäre.
Dabei reicht es aber nicht, wenn die Wohnung nur einmal die Woche bewohnt wird. Diese muss mindestens acht Tage im Monat bewohnt werden (Landesgericht Hamburg AZ 316 S 168/93.
Es würde die Situation also vereinfachen, wenn Sie z.B. berufliche oder familiäre Gründe angeben würden und aber gleichzeitig unter Aufgabe der Erstwohnung.
Sinn und Zweck ist einfach wieder einmal der Mieterschutz, der verhindern soll, dass Mieter die Wohnung verlassen müssen, wenn der Eigentümer einfach zwei Wohnungen nutzen möchte, ohne besondere Gründe dafür zu haben.


"Da die Mieter (Pöbel s.o.) nur schwer eine Wohnung anmieten könnten und mir dies sicher leichter fiele, kann argumentiert werden, dass dann kein Eigenbedarf möglich ist und ich gefälligst mir in Stadt B eine andere Wohnung anmieten oder kaufen soll?"

Das ist keine Argumentation, da Ihnen nicht verwehrt werden kann, in die eigene Wohnung zu ziehen, wenn dies eben aus beruflichen oder familiären Gründen sinnvoll erscheint (wieder unter Aufgabe der Erstwohnung durch Verkauf oder Vermietung).



"Wieviel Tage im Jahr muß ich mindestens in Wohnung Stadt B bleiben? Wahrscheinlich würde ich mir jeden Tag Anwesenheit von einer Behörde bestätigen lassen-Vorsprache bei Polizei mit Bestätigung."

Als lediglichen Zweitwohnsitz kann die Wohnung ohne besondere Gründe, z.B. aus beruflichen Gründen (siehe oben) nicht einfach bewohnt werden. Wenn keine beruflichen oder zwingende persönliche Gründe dies erfordern, wäre auf jeden Fall Voraussetzung, dass die Zweitwohnung zum Erstwohnsitz wird, d.h. der Aufenthalt von mindestens 183 Tagen im Jahr.


"Könnte ich nach 12 Monaten meine Aufenthalt Wohnung Stadt B beenden,und z.B. (erst) dann versuchen, die Wohnung zu verkaufen, ohne dass mir Vortäuschung vorgeworfen werden kann?"


Dies wäre eine unzulässige Rechtsausübung, da die Kündigung eines Mieters nur allerletztes Mittel sein soll und unter engen Voraussetzungen möglich. Sie müssen also in diesem Fall nachweisen, dass zum Zeitpunkt der Kündigung alles dafür getan wird, um die neue Wohnsituation zu schaffen. Wie lange es dann aber dauert und welche Schwierigkeiten alles auftreten können (und da könnte es viele geben) liegt dann natürlich nicht in Ihren Händen.



"Gibt es Mindestanforderungen für die Wohnungseinrichtung Stadt B, die bei Eigenbedarf nachzuweisen wäre?"

Wie bereits erwähnt sollte dies auf beruflichen oder familiären Gründen basieren und den Hauptwohnsitz darstellen, wenn diese nicht beruflich genutzt wird (hier wäre die Voraussetzung der Anzahl der Tage wesentlich weniger, siehe oben).
Auch sollte Ihre Bereitschaft zur Aufgabe der Erstwohnung dokumentiert werden, z.B. Schaltung von Verkaufs- Vermietanzeigen. Ob dann tatsächlich auch der Kauf/Vermietung zustande kommt, liegt natürlich nicht in Ihrer Hand, wenn die Konditionen nicht stimmen sollten, sodass sich dieses Verfahren dann doch in die Länge zieht, ohne dass Ihnen etwas vorgeworfen werden könnte.


"Da bekannt ist und wohl auch den Mietern empfohlen wird, nach einer Kündigung die Miezahlung ganz einzustellen -Privatinsolvenz tut dem Pöbel auch nicht weh- und ich nach Abmahnung dann kurzfristig kündige, wäre dann die Eigenbedarfskündigung mit meinen Umzugsverpflichtungen hinfällig?"

Wenn die Mietzahlungen ausstehen sollten und Sie keine Miete mehr bekommen sollten, können Sie auch unabhängig der Eigenbedarfskündigung kündigen wegen Zahlungsrückstand (mindestens 2 Monatsmieten).
Falls der Mieter jedoch im Räumungsverfahren die Miete nachzahlen sollte, wäre die Räumung aber wieder hinfällig, sodass auf jeden Fall eine Eigenbedarfs- und eine Zahlungsverzugskündigung ausgesprochen werden sollte.



"Angenommen, nach der Eigenbedarfskündigung hätte das Sozialamt kurzfristig eine Wohnung frei und die Mieter würden von sich kündigen-drei Monate, wäre dann die Eigenbedarfskündigung (s.o.)hinfällig?"

Wenn die Mieter von sich kündigen, also eine eigene Kündigung aussprechen, dann besteht die Problematik der Eigenbedarfskündigung natürlich nicht mehr.


"Zum Schluß:
Ich werde sicher für diesen Vorgang bis zum Auszug der Mieter anwaltliche Hilfe beanspruchen. Bekannt ist ja, dass viele Anwälte i.A. der Mietervereine oä. gegen Vermieter vorgehen. Von solch einem Anwalt erwarte ich nicht die engagierte und interessenwahrende Vertretung, die mir vorschwebt. Wer geht schon gerne gegen seine sonstigen "Brötchengeber" vor. Wie kann ich sicherstellen, dass "mein" Anwalt nicht ansonsten diese Auftraggeber hat?"

Gerne kann ich Sie in diesem Verfahren vertreten, da ich keine dieser Interessenvertretungen angehöre, örtlich auch unabhängig bin und meine Kanzlei auch viele Verwalter vertritt, die ebenfalls Probleme mit Mietern haben und regelmäßig solche Kündigungen auszusprechen haben und mit meiner Hilfe durchsetzen müssen und können.


Nachfrage vom Fragesteller 07.08.2011 | 15:15

Herzlichen Dank für Ihre schnellen und ausführlichen Antworten. Für mich sind diese teilweise etwas verwirrend, da ich immer nur von Wohnung A oder B geschrieben habe und nur einmal den Begriff " Zweitwohnung" verwendet habe, und zwar von der Wohnung A als ggfs.künftige "Zweitwohnung". Für mich wäre es hilfreicher gewesen, wenn in den Antworten auch immer nur von Wohnung A oder B die Rede gewesen wäre.

Für mich ist so vorallem die Antwort auf die fünfte Frage unklar.

Deshalb vielleicht verständlicher formuliert:

Wenn ich also unter Nennung von Gründen die Wohnung B leerbekommen hätte-auch weil ich vielleicht einen Maklerauftrag zum Verkauf der Wohnung A vorlegen konnte- und nun meine leere Wohnung B als Erstwohnsitz beziehe, könnte ich dann nach 12 Monaten Wohndauer dort(also in Wohnung B) (mit insgesamt dort 220 Tagen Verweildauer innerhalb der besagten 12 Monate) dort wieder ausziehen,ohne mich ggü. Dritten dafür rechtfertigen zu müssen oder dass mir Vortäuschung des seinerzeit geltend gemachten Eigenbedarfes unterstellt werden könnte und dann versuchen, diese Wohnung B zu verkaufen. Ob ich dann wieder in die noch nicht vom Makler verkaufte Wohnung A ziehe oder sonst wo hin, wäre erst einmal zweitrangig.

Nochmals vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.08.2011 | 15:36

Sehr geehrter Fragesteller,

entschuldigen Sie bitte für diese Missverständnisse.
Mit der Erstwohnung habe ich "Wohnung A" gemeint, mit der Zweitwohnung die "Wohnung B".

Hinsichtlich Ihrer Nachfrage:

Rechtlich gesehen wäre dies nicht möglich, wenn Sie bereits bei der Eigenbedarfskündigung nur kündigen, um dann unter Vorwand ein Jahr dort zu wohnen, um hauptsächlich die Mieter herauszubekommen und nicht um dort wirklich wohnen zu wollen.

Wenn sich aber die Umstände nach dem Einzug in die Wohnung B wieder verändert haben sollten, und es sei es bereits in einem Jahr, ist das völlig in Ordnung, solange Sie vorher den Willen hatten, diese Wohnung auch längerfristig zu bewohnen.

Was dann in diesem Jahr für Umstände dazutreten, die Sie wieder davon abbringen, dass Sie doch woanders wohnen möchten oder aber die Wohnung verkaufen möchten, ist allein Ihre Sache und in Ordnung und ändert nichts an der vorangegangenen Eigenbedarfskündigung.

Wenn Sie noch weitere Fragen haben sollten, schreiben Sie mich bitte direkt an, da dieses Forum nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber auch gern bei weiteren Nachfragen weiter zur Verfügung stehen möchte.

Über eine ggf. positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Hoffmeyer
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 07.08.2011 | 15:47

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