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hauskauf hypothek


| 28.11.2006 15:26 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht




hallo,
ich habe vor 4 jahren mit meiner schwester ein haus gekauft,dass aus zwei gebäuden besteht.
jeder bewohnt eine etwa gleich große hälfte,dass bei einem schiedsmann auch schriftlich festgehalten wurde,
wer welchen wohnraum nutzt.
im grundbuch stehen wir beide,je zur hälfte.
es steht eine leibrente von 400 euro im grundbuch.
es steht eine hypothek von 52.000 euro drinn,die mit 250 euro monatlich von meiner schwester bezahlt wurde und einmal
im jahr 500 euro (darlehn mit LBS)also umgerechnet ca.300 euro im monat für die hypothek.
hausabtragung 400 euro leibrente und hypothek 300 euro.
mündlich vereinbart war erstmal folgendes ganz einfach,leibrente ich,hypothek meine schwester.
ich bezahlte freiwillig mehr,weil ich noch ein angrenzendes grundstück nutze,alle dachten das sei bauland.
dieses grundstück sollte dann später nur mir gehöhren,wenn die leibrenten-omi glücklich eingeschlafen ist.
leider ist dieses grundstück nur wiese,ich habe also umsonst die jahre zu viel bezahlt.
meine schwester hat die hypothek alleine aufgenommen,der bank mußte ich aber eine abtretung unterschreiben,dass
ich mit meinem vermögen bei nichtzahlung hafte.
von 2002 bis 01/2006 zahlte ich nachweislich die volle leibrente und meine schwester die hypothek.
meine schwester ist nun vor einem jahr ausgezogen und hat ihren teil vermietet.
sie bezahlt aber auch seit einem jahr nicht mehr (ihre hypothek)
sie behält aber ihre mieteinnahmen.
schriftlich gibt es also nur das grundbuch,leibrente,die hypothek auf meiner schwester und meine abtrittserklärung
gegenüber der bank.
ich zahle seit anfang 2006 nur noch die hälfte der leibrente und die nackten 250 euro zinnsen meiner schwester.
so konnte ich bis jetzt eine gewollte zwangsversteigerung meiner schwester verhindern.
das verhalten meiner schwester,wie oben beschrieben ist nur ein bruchteil ihrer taktig mich zu schädigen.
mit ihr zu reden ist komplett sinnlos,bitte keine radschläge (teilungsversteigerung usw..)
ich habe nun folgende frage:

sehe ich das richtig,dass ich nur die halbe leibrente bezahlen muß(natürlich kann sich omi auch die fehlende hälfte meiner schwester von mir holen)?

kann ich die bezahlten hypotheksraten einklagen und ihre mieteinnamen pfänden lassen?auf einen anwaltsbrief hat sie nur zurückgeschrieben,dass
sie kein geld hat und mir mit teilungsversteigerung droht.

kann ich das nun auch kostengünstig über eine mahnbescheid ihr zustellen?

kann ich die hälfte der leibrente,die ich freiwillig die jahre für sie mitbezahlt habe zurückfordern?

ich beziehe im moment harz4 und habe selber in meinem wohnberreich vermietet.




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Sehr geehrter Fragesteller,

in Anbetracht Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Im Regelfall sind Sie und Ihre Schwester Gesamtschuldner bezüglich der Leibrente. Das bedeutet, nach außen haftet jeder auf das Ganze, nur im sogenannten Innenverhältnis hat jeder die Hälfte zu tragen. Prüfen Sie wegen der Gesamtschuldnerstellung Ihre Unterlagen.

Wenn Sie auf eine fremde Schuld leisten mußten haben Sie eine Forderung gegen Ihre Schwester. Bevor Sie diese durch Pfändung der Mieteinnahmen oä. beitreiben können brauchen Sie einen Titel. Einen solchen können Sie auch über das Mahnverfahren bekommen.

Da Sie die Leibrente freiwillig bezahlt haben und einem sog. Motivirrtum unterlegen waren, ist die Durchsetzung einer Forderung schwierig. Sie haben nicht für Ihre Schwester geleistet, sondern vermeintlich für sich selbst, da Sie einen eigenen Zweck verfolgt haben, der nun mangels Bauland nicht erreicht werden kann.

Bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche können Sie sich anwaltschaftlicher Hilfe bedienen, als ALG II Empfänger können Sie mittels Beratungshilfe oder Prozesskostenhilfe Ihre Ansprüche durchsetzen lassen.

Ich hoffe meine Ausführungen ermöglichen Ihnen eine erste Orientierung.

Mit freundlichen Grüssen

RA Oliver Martin

Nachfrage vom Fragesteller 28.11.2006 | 17:41

danke,meine schwester hat bereits dafür gesorgt,dass sie offiziell unter der armutsgrenze liegt,ist da überhaupt nach einem titel was zu pfänden.eine frau vom amt meinte mal dazu!
ja,da ihre mieteinnamen aus dem opjekt sind.
mein anwalt meint erstmal,ihre armutsgrenze wird geschützt.
bitte,was stimmt nun,genau deswegen suchte ich auch hier
nochmal rat.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.11.2006 | 17:51

Sehr geehrter Fragesteller,

tatsächlich gibt es Pfändungsfreigrenzen, unterhalb derer nicht gefändet werden darf. Das Wohneigentum an sich könnte gepfändet werden, vorausgesetzt, der Erlös befriedigt die Bank, denn diese hat idR die vorrangige Sicherheit.

Bei der Pfändung von Mietforderungen ist der § 851b ZPO maßgeblich:

§ 851b
Pfändungsschutz bei Miet- und Pachtzinsen

(1) Die Pfändung von Miete und Pacht ist auf Antrag des Schuldners vom Vollstreckungsgericht insoweit aufzuheben, als diese Einkünfte für den Schuldner zur laufenden Unterhaltung des Grundstücks, zur Vornahme notwendiger Instandsetzungsarbeiten und zur Befriedigung von Ansprüchen unentbehrlich sind, die bei einer Zwangsvollstreckung in das Grundstück dem Anspruch des Gläubigers nach § 10 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung vorgehen würden. Das Gleiche gilt von der Pfändung von Barmitteln und Guthaben, die aus Miet- oder Pachtzahlungen herrühren und zu den in Satz 1 bezeichneten Zwecken unentbehrlich sind.

(2) Die Vorschriften des § 813b Abs. 2, 3 und Abs. 5 Satz 1 und 2 gelten entsprechend. Die Pfändung soll unterbleiben, wenn offenkundig ist, dass die Voraussetzungen für die Aufhebung der Zwangsvollstreckung nach Absatz 1 vorliegen.


Prüfen Sie selbst anhand den Ihnen bekannten Zahlen, ob ein Teil der Miete noch "frei" und damit pfändbar ist.

Leider kann ein Anspruch mangels Solvenz des Schuldners häufig nicht vollstreckt werden, der Titel ist dann völlig nutzlos.
Der einzigste Vorteil den ein Titel dann noch bietet ist, dass die Verjährung des Anspruchs erst nach 30 Jahren eintritt (Regelverjährung 3 Jahre)

Viel Erfolg !

Mit freundlichen Grüssen

RA Oliver Martin

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