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halbes Haus

10.01.2009 14:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel


Hallo, mir gehört ein halbes Haus. Die andere Hälfte gehört meinem einzigen Geschwister. Wir haben es kürzlich zusammen von unserer Oma geerbt, da unsere Mutter schon gestorben ist. In diesem Haus wohnt besagtes Geschwister mit unserem Vater zusammen.
Meine Eltern haben das Haus vor ca. 25 Jahren bezogen, allerdings nur eines von drei Stockwerken. Unter Duldung meiner Großeltern (Hauseigentümer) wurde das zweite Stockwerk ausgebaut und von meinen Eltern genutzt. Das erste Stockwerk war damals noch vermietet.
Mein Vater hat nach dem Tod meiner Mutter Mieter ins Haus geholt, auch ins erste Stockwerk, nachdem der ursprüngliche Mieter ausgezogen war. Meine Oma war alt und krank und hat nichts dagegen unternommen, unter anderem meines Geschwisters wegen, welches damals noch sehr jung war und in dem Haus wohnen bleiben wollte, was ohne Vater allerdings schwierig war. Kurz gesagt, mein Vater lügt zusammen, was er kann, um seinen Aufenthalt in diesem Haus zu rechtfertigen, was für ihn auch sehr einfach ist, denn meine Großeltern sind ja bereits verstorben. Im Prinzip wohnt er dort meines Bruders wegen immer noch und wird auch nicht ausziehen.
Die letzte, mündlich getroffene Abmachung das Haus betreffend, lautet, mein Vater bezahlt mir monatliche Miete für das halbe Haus und kümmert sich um die Instandhaltung des Hauses. Dies tut er auch.
Meine Frage nun, wozu bin ich als Eigentümer verpflichtet und wie muss ich mich absichern.
Mein Vater weigert sich nach mehrmaligen Aufforderungen immer noch, mir einen Haustürschlüssel auszuhändigen. Es gibt noch ein anderes Streit - Thema, von dem er Angst hat, dass ich es durch
bloßen Aufenthalt im Haus aufdecke, was allerdings Blödsinn ist, denn dafür müßte ich schon in seinen Unterlagen suchen, was ich nicht vorhabe, und er könnte seine Erdgeschoßwohnung ja einfach abschließen. In Anbetracht der anderen Mieter im Haus kann ich ohnehin nicht nachvollziehen, dass er immer den Schlüssel außen in der Wohnungstür stecken lässt. Aber sein imaginärer Feind bin eben nur ich, allen anderen gegenüber ist er naiv.
Kann ich erwirken, dass ich einen aktuellen Schlüssel zum Haus habe, bzw. bin ich sogar dazu verpflichtet ? Kann ich erwirken, dass mir die aktuellen Namen der Mieter mitgeteilt werden, und dass mir bei zukünftigen Auszügen Bescheid gegeben wird, da ich den ersten Stock des Hauses eigentlich selbst nutzen möchte ( als Zweitwohnung ), nun aber diese Mieter dort wohnen, ohne dass ich über ihren Einzug in Kenntnis gesetzt wurde, geschweige denn gefragt ? Kann ich verlangen, dass eine grundsätzliche Klärung darüber erfolgt, welche Hälfte des Hauses mir gehört und welche meinem Bruder ? ( Dieser bekommt keine Mieteinnahmen und überlässt alles seinem Vater. )
Wohin muss ich mich hierfür wenden und, sollte es zu einer Klage kommen, z.B. auf Klärung, an wen wäre diese gerichtet und kann ich sie verlieren ??? Wieviel würde mich das dann ggf. kosten ? Wie sieht das Verfahren aus, um diese Angelegenheit zu klären ? Es kann nicht sein, dass ich nicht einmal weiß, was meine Pflichten und Verantwortungen sind, weil mein betrügerischer Vater meint wie eh und je, an ihm geht kein Weg vorbei ( das sagt er auch so ). Danke

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Als Miteigentümer des Hauses haben Sie umfangreiche Rechte. Natürlich haben Sie das Recht auf einen Schlüssel. Sie können beispielsweise ein neues Schloß in die Hauseingangstüre einbauen lassen und den Mietern Zweitschlüssel zur Benutzung übergeben.

In bestehende Mietverhältnisse sind Sie gemeinsam mit Ihrem Geschwister als Erbe eingetreten. Somit haben Sie natürlich - soweit Sie keine Unterlagen über die Verträge haben - das Recht diese Verträge von demjenigen Dritten der über sie verfügt herauszuverlangen. Sie sollten die Mietverhältnisse klären, indem Sie die Verträge beschaffen bzw. diese möglicherweise von den Mietern in Kopie anfordern - soweit sie anders nicht an die Verträge herankommen können.

Als Vermieter haben Sie natürlich, neben den Rechten als Vermieter (=Entgegennahme der Miete!) auch die Pflichten aus dem Mietvertrag zu beachten. Dazu gehört insbesondere die Instandhaltung der Mietsache. Da Ihr Vater dies aufgrund einer Vereinbarung besorgt, müssten Sie lediglich sicherstellen, dass alle Pflichten erfüllt werden. Natürlich sind und bleiben Sie verantwortlicher Ansprechpartner für die Mieter, denn Sie sind Vermieter.

Hinsichtlich Ihrer Vermieterstellung bestehen natürlich weitere Pflichten. Dies sind beispielsweise steuerliche Pflichten, da Sie Einkünfte aus Vermietung erklären müssen. Des weiteren sollten Sie eine ausreichende Versicherung des Objektes sicherstellen. Ausserdem müssen Sie die Nebenkostenzahlungen an die Versorger (Strom, Gas etc.) sicherstellen und über Nebenkosten abrechnen.

Als Mieteigentümer eines Hauses gehört Ihnen nicht ein bestimmter Teil des Hauses, den man räumlich beschreiben könnte. Vielmehr betrifft das Miteigentum einen ideellen Miteigentumsanteil. Somit gehört Ihnen die Hälfte des Objektes. Sie sollten mit Ihrem Bruder ein Mietkonto errichten und die Miete auf ein gemeinsames Mietkonto anfordern. Hierzu sollten Sie die Mieter schriftlich über die Eigentumsverhältnisse und Ihren Eintritt in die Mietverhältnisse informieren und zugleich mitteilen, dass Zahlungen schuldbefreiend nur noch an Sie und zwar Ihr Mietkonto möglich sind. Verletzen die Mieter diese Pflicht so wären sie zur erneuten Zahlung verpflichtet.

Wegen der von Ihnen als Zweitwohnung ins Auge gefassten Wohnung müssten Sie eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen. Diese unterliegt aber besonderen Voraussetzungen. Diese sind in § 573 BGB dargestellt. So muss ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegen, welches bei Eigenbedarf zwar besteht. Sie sollten die Voraussetzungen für die Kündigung aber von einem Kollegen prüfen lassen, sobald Sie den Mietvertrag haben.

Eine Klage auf Klärung gibt es nicht. Allerdings könnten Sie alle Ihnen zustehenden Vermieterrechte auch klageweise geltend machen. Beispielsweise können Sie Mieter auf Zahlung der Miete verklagen. Zuständig dafür ist das Amtsgericht in dessen Bezirk der Wohnsitz des Mieters liegt.

Aussagen über Kosten sind nicht möglich, da die Kosten grundsätzlich von Streitwert abhängig sind.

Sie sollten daher die beschriebenen Sofortmaßnahmen (Schloß, Anforderung Mietverträge und Miete auf Mietkonto) ergreifen und bei Problemen mit Mietern oder Ihrem Vater anwaltliche Hilfe zur Durchsetzung Ihrer Rechtsposition in Anspruch nehmen.

Nachfrage vom Fragesteller 10.01.2009 | 18:37

Hallo, vielen Dank für die ausführliche Antwort. Wie finde ich denn einen Rechtsanwalt in meiner Nähe, der in diesem Fachgebiet arbeitet. Im Telefonbuch, stand nichts drin... wir wohnen hier sehr ländlich, im größeren Umkreis gibt es keine größere Stadt, wobei ich in der nächstgelegenen nochmal suchen werde.
Ein großes Problem ist und bleibt, dass mein Geschwister in dem Haus wohnen bleiben will, es aber alleine nicht halten will und kann, d.h. auf jeden Fall will, dass unser Vater auch dort wohnen bleibt. Und nicht bereit ist, sich selbst/mit mir um die Mieter, Mietzahlungen, Nebenkosten etc. zu kümmern. Für mich ist das ehrlich gesagt auch schwierig, denn ich wohne 200 km entfernt. Es ist also eine vertrackte Situation, da mein Geschwister in dieser Hinsicht zwischen mir und meinem Vater steht. Ich kann nicht beurteilen, ob mein Vater aus dem Haus ausgezogen wäre, wenn mein Geschwister älter gewesen wäre, als meine Mutter gestorben ist. Jedenfalls will im Moment keiner von beiden dort ausziehen und beide wollen mich aufgrund anderer Differenzen zwischen mir und meinem Vater dort nicht haben. Die Frage ist für mich einfach, ob ich dauerhaft einfach ausgeschlossen werden kann aus meinem eigenen Haus. Wegen Eigenbedarf kann ich die Mieter leider nicht kündigen, da mein Lebensmittelpunkt zu weit entfernt ist, als dass ich selbst in das Haus einziehen könnte. Mein Vater ist nicht bereit, die Differenzen beizulegen, und ich kann dies nicht veranlassen. Könnte ich z.B. auch das Schloss auswechseln lassen, wenn mein Bruder dagegen wäre; könnte mein Vater das Schloss auswechseln lassen, ohne dass ich zustimme ? Kann ich verlangen, die Namen der Mieter zu erfahren, welche eingezogen sind, als mir das Haus schon gehörte ( ! ) denn nicht einmal diese weiß ich, gefragt wurde ich auch nicht. Wie kann ich mich wehren Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.01.2009 | 18:51

Sehr geehrter Fragesteller,

die von Ihnen dargestellte familiäre Situation scheint mir schwierig zu sein. Aber dies hat grundsätzlich nichts mit der rechtlichen Situation zu tun. Ich habe Ihnen ja bereits dargestellt, dass Sie Vermieter sind. Wie können Sie dann ausgeschlossen werden?!

Natürlich müssen Ihnen die Mieter über das Mietverhältnis und alle diesebezüglichen Umstände Auskunft geben. Schließlich sind Sie Vermieter! Lassen Sie sich die Mietverträge vorlegen. Wenn jemand eingezogen ist, ohne mit dem Miteigentümer einen Vertrag zu haben, dann dürfte es fraglich sein, ob ein wirksames Mietverhältnis vorliegt.

Auch Familienangehörige die Ihr Haus bewohnen müssen dafür eine Grundlage, also einen Mietvertrag haben. Bezüglich des Miteigenümers ist dies natürlich anders, da dieser ein Recht hat dort zu wohnen. Er müsste seinen Wohnvorteil aber in Abzug bringen bei seinem Anteil an der im übrigen gezahlten Miete.

Wenn ihr Bruder nicht mit Ihnen an einem Strang zieht, dann können Sie alleine Maßnahmen veranlassen (wie besagtes Schloß). Wenn die Situation noch schwieriger wird könnten Sie auch die Auseinandersettzungsversteigerung des Hauses betreiben mit dem Zweck Ihren Anteil ausgezahlt zu bekommen.

Sie können mit Ihrer Vertretung jeden Kollegen beauftragen, denn die in Ihrem Fall relevanten Fragestellungen sind nicht so fachspezifisch, als dass hierfür ein spezieller Schwerpunkt erforderlich wäre.

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