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gewerbliches Mietrecht - Anfrage Angebot zu umsatzsteuerbefreiter Tätigkeit.

30.08.2016 15:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


04:56

Guten Tag,

ich möchte hiermit gern ein Angebot für eine anwaltliche Prüfung eines gewerblichen Mietvertrages anfragen:

Konkret geht es um die Feststellung der Gültigkeit von vier Klauseln bzgl. umsatzsteuerbefreiter Tätigkeiten, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Vertragsschließung nicht vorsteuerabzugsberechtigt war und aktuell nicht vorsteuerabzugsberechtigt ist.

Es handelt sich bei dem Mietobjekt um ein Altgebäude. Die vier Klauseln lauten:
1. Umsatzsteuerbefreite Tätigkeit
1.1 Die Vermieterin hat für die Vermietung des Mietgegenstandes auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichtet (sog. Mehrwertsteueroption). Der Mieterin ist es nicht erlaubt, ohne schriftliche Zustimmung der Vermieterin das Mietobjekt für Tätigkeiten zu verwenden, die den Vorsteuerabzug bei der Mieterin ausschließen.
1.2 Betreibt die Mieterin ohne schriftliche Zustimmung der Vermieterin Tätigkeiten, die den Vorsteuerabzug bei ihr ausschließen, so haftet die Mieterin für den Schaden, der der Vermieterin dadurch entsteht, dass sie zur Rückzahlung/Rückverrechnung der Vorsteuer für Bau- und Anschaffungskosten oder sonstiger Kosten verpflichtet wird.
1.3 Die Mieterin verpflichtet sich, der Vermieterin stets auf jederzeitige Anforderung diejenigen Unterlagen zur Verfügung zu stellen, dies der Vermieterin ermöglichen, ihren Nachweispflichten gemäß § 9 Abs. 2 UStG gegenüber den Finanzbehörden nachzukommen.
1.4 Die Mieterin haftet auch dann für diesen Schaden der Vermieterin, wenn sie an einen Dritten untervermietet oder den Gebrauch an der Mietsache überlässt, der ohne schriftliche Zustimmung der Vermieterin Tätigkeiten im Sinne der Ziff. 20.2 der Allgemeinen Bedingungen ausübt.

Welche der vier Klauseln ist in diesem Fall gültig und welche nicht?

Ich freue mich über Kontaktaufnahme und stehe für Rückfragen zur Verfügung.

30.08.2016 | 16:34

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

Vorweg möchte ich allerdings kurz anfragen, wie Sie Ihre Ausführung bzgl. der Anfrage zu einem Angebot gemeint haben. Sind die hier ausgelobten 52,00 EUR der abschließende Betrag oder möchten Sie zwecks weitergehender Prüfung einen weiteren Betrag aufwenden?

1.1 Diese Klasuel ist zulässig, da es § 9 Abs. 2 UStG nur ermöglicht die Steueroptiin auszuüben, wenn Sie das Grundstück für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht einschränken. Alles weitere würde gegen den § 9 Abs. 2 UStG laufen und ist daher zu unterlassen.

1.2. Da der Vermieter Steuerschuldner der Umsatzsteuer ist, erscheint es nur nachvollziehbar, dass sich dieser vor denkbaren Nachforderungen schützen möchte, die aufgrund eines Verstosses des Vermieters gegen § 9 Abs. 2 UStG entstehen. Ich sehe grundsätzlich kein Problem mit dieser Klausel.

1.3. Da der Verzicht der Steuerbefreiung in Bezug auf Vermietung und Verpachtung an bestimmte Voraussetzungen geknüpft ist, müssen diese überprüft werden können. Hierzu werden Unterlagen benötigt, so dass diese Klausel zulässig ist. Sie müssen aber nur die Unterlagen offenbaren, die zu einer Überprüfung nach § 9 Abs. 2 UStG notwendig sind.

1.4. Diese Klausel drückt lediglich die Rechtslage aus und ist somit zulässig.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park


Rückfrage vom Fragesteller 30.08.2016 | 18:48

Sehr geehrter Herr Park,

danke für Ihre zeitnahe Antwort.

Leider beantwortet Ihre Ausführung zu Klausel 1.1 in Bezug auf den genannten Mieterstatus (nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt) die Frage nicht entsprechend der Fragestellung.

Es geht bei der Beantwortung der Frage nicht um die Klauseln im Allgemeinen, welche Sie vorbildlich beantwortet haben, sondern in Bezug auf den explizit genannten Mieterstatus.

Ist Ihre aktuelle Antwort verbindlich, so wäre es der Mieterin in diesem Fall von Mietbeginn an nicht erlaubt gewesen seiner Hauptgeschäftstätigkeit (Mietabsicht war dem Vermieter nachweislich bei Unterzeichnung bekannt!) nachzugehen ohne gegen diese Klausel zu verstossen.

Es kann ja nicht rechtens sein, dass ich als nicht zum Vorsteuerabzug berechtigter Kleinunternehmer erst einen gewerbl. Mietvertrag unterzeichne, um mir dann noch eine schriftliche Genehmigung vom Vermieter einholen zu müssen, dass ich den dem Mieter angegebenen Geschäftszweck meines Kleinunternehmens in den gemieteten Räumen auch ausüben darf!
Der Vermieter hätte m.E. nachfragen können, hat er in diesem Fall aber nicht.

Hiermit gebe ich Ihnen gerne Gelegenheit die Frage entsprechend der ursprünglich gestellten Fragestellung mit Begründung zu beantworten. Als Erläuterung finden Sie hier die drei mir bekannten Antwortmöglichkeiten. Klausel 1.1 ist in vorliegendem Fall entweder:

a) gültig, jedoch ist die Mietvertragsunterzeichnung Seitens des Vermieters als schriftliche Zustimmung zu Klausel 1.1 gegenüber der Mieterin zu werten; —> m.E. am wahrscheinlichsten.

b) ungültig, weil die Vermieterin mit dieser Klausel dem Mieter implizit die Ausübung seiner Kerngeschäftsaktivitäten untersagt, welches der ursprünglichen Mietabsicht widerspricht (Trifft dies zu, so wäre auch Klausel 1.2 unwirksam);
--> Unternehmerischer Widerspruch, kann sein.

c) gültig, weil seitens des Mieters eine Auskunftpflicht gegenüber dem Vermieter bestehe, seinen steuerlichen Status vor Mietvertragsunterzeichnung mitzuteilen; —> Eher unwahrscheinlich.

Eine direkte Mandatsbeauftragung steht ggfs. in Aussicht. Vorerst sollte die Frage jedoch rechtsverbindlich geklärt werden. Ich bin gespannt auf Ihre Antwort.

Herzliche Grüße,

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 01.09.2016 | 04:56

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dan für Ihre Nschfrage und Ihre Hinweise. Gerne nehme ich dies auf. Durch Ihre Nachfrage habe ich nun eine Reihe weiterer Informationen erhalten, die die Beantwortung Ihrer Frage zu 1.1 beeinflussen.

Ich werde Ihre Angaben und erlaube mir im Laufe des Tages Ihre Nachfrage hier durch einen Nachtrag zu beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park

Ergänzung vom Anwalt 01.09.2016 | 17:39

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Geduld. Ich habe die Sache mittlerweile unter Berücksichtigung Ihrer weiterführenden Informationen prüfen können und sogar mit einem Kollegen auf einem gerichtlichen Termin heute darüber in anonymer Form sprechen können. Dieser hat mich in meiner Rechtsauffassung bestärkt.

Zu Ihrer Nachfrage erlaube ich mir daher wie folgt weiter auszuführen:

§ 9 Abs. 1 UStG ist eine Kannvorschrift, gibt dem jeweiligen Steuerschuldner also die Option den Umsatz als steuerpflichtig zu behandeln. Grundsätzöich gilt eine Steuerfreiheit.

Ob die Voraussetzungen des § 4 Nr. 12 UStG erfüllt sind, kann ich nicht abschätzen, da ich Ihre Mietsituation nicht kenne, ich also nicht weiß, ob Sie Mieter eines Grundstückes sind.

Ich gehe aber für meine weitere Bearbeitung davon aus, dass diese Voraussetzung gegeben ist.

Sie tragen vor Kleinunternehmer i.S.d. § 19 UStG zu sein, somit führen Sie keine Umsatzsteuer ab, die Voraussetzungen des 1.1 sind also nicht erfüllt und Sie handelt seit dem ersten Tag des Mietverhältnisses entgegen dem Mietvertrag. jedenfalls dann, wenn keine Zustimmung des Vermieters vorliegt.

Da 1.1 und 1.2, wie ich bereits zuvor ausgeführt habe, in einem Zusammenhang stehen, gehe ich immer noch von der Gültigkeit der Klausel 1.1 aus.

Geht man davon aus, dass dem Vermieter bei Vertragsunterzeichnung bekannt war, dass Sie Kleinunternehmer sind, so kann Ihnen nicht vorgeworfen werden, dass der Vermieter sehenden Auges seine eigenen Verträge missachtet.

Hier wird in der Tat eine Umdeutung der Klausel dahingehend vorzunehmen sein, dass hier der Vermieter eine Einwilligung vorgenommen hat und diese Ihnen erteilt hat. Alles andere würde zu einem sofortigen Vertragsbruch führen, dies erscheint unter Berücksichtigung des Empfängerhorizonts und der Verkehrssitte nicht, was die Parteien vereinbaren wollten.

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park

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