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gewerblicher Mietvertrag- Mieterhöhung


02.02.2005 23:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Habe ein Problem mit meinem gewerblichen Mietvertrag über meine Praxisräume.

Bei Mietbeginn 1998 hatte ich eine umfassende Renovierung und Umbau der Praxisräume auf eigene Kosten ( 86.000 Euro = 718 Euro / qm ) durchgeführt. Wände wurden neu eingezogen , 2 Loggien zu Räumen erweitert, gesamte Sanitär- und Elektroinstallationen inklusive die Hälfte der Böden mußten wegen Abnutzung bzw. gravierender Mängel (Elektroinstallation nicht mehr zulässig) komplett erneuert werden. Im Gegenzug bezahlte ich eine deutlich niederere Miete und war durch 2 Optionen zur Mietverlängerung nach Ablauf von jeweils 5 Jahren für 15 Jahre nicht kündbar.
Vereinbart war daneben eine regelmäßige Mietanpassung entsprechend der Inflationsklausel sowie ein etwas schwammig formulierter Paragraph, um den es hier geht.

Der Vermieter, die Städt. Wohnbau, hatte die an sich schon beim Einzug überfällige und mündlich versprochene Renovierung des Verputzes mit einer aufwendigen Isolierung kombiniert und erst 2004 durchführen lassen. Da sein Versuch, die anteiligen Modernisierungskosten mittels des § 559 BGB aus dem Wohnungsmietrecht auf mich umzulegen, juristisch zum Scheitern verurteilt war, versucht er jetzt, auf andere Weise eine Mieterhöhung zu erreichen, nämlich über den folgenden Paragraph:

„Unabhängig davon (*) ist nach Ablauf der 5 Jahre die Miete der örtlichen Marktmiete für vergleichbare Objekte und Nutzung anzupassen, wobei werterhöhende Investitionen des Mieters außer Betracht bleiben. „

* = ( die Mietanpassung entsprechend der Inflationsklausel :der Verfasser)

Ein Streitpunkt ist der Passus „ wobei werterhöhende Investitionen des Mieters außer Betracht bleiben“
Dieser Passus wurde auf meinen Wunsch eingeführt, um eine Sicherheit für meine großen Investitionen zu bekommen. Leider erfolgten die Verhandlungen damals mündlich, so daß ich keinen Beweis für meine Auslegung habe, daß der auf die werterhöhenden Investitionen des Mieters anfallende Anteil der Miete außer Betracht zu bleiben hat.
Der Vermieter behauptet jetzt forsch im Gegenteil, daß bei diesem Passus meine Investitionen nicht berücksichtigt zu werden bräuchten.
Nach 5 Jahren wären die Renovierungskosten ja abgeschrieben.
Allerdings käme bei der faktischen Einrechnung der hohen Renovierungskosten in die Mietkosten in diesen 5 Jahren eine m.E. fast sittenwidrig hohe Miete vom 2,5 fachen bis zum Dreifachen der ortsüblichen Vergleichsmiete heraus.
Was ist richtig bzw. wie ist dieser Satz auszulegen in Bezug auf die Renovierungskosten?
Zweiter Punkt:
Kann nach Ablauf von fünf Jahren die Miete generell ständig, gar monatlich angepaßt werden - zeitliche Abstände sind nämlich nicht erwähnt - oder besteht daher nicht eher umgekehrt nur die Möglichkeit, nach Ablauf von fünf Jahren , wenn nämlich die Option ausgeübt wird, einmalig die Miete anzupassen, womit diese Möglichkeit nach inzwischen fast sieben Jahren längst verwirkt wäre.

Der Vermieter ist natürlich der Auffassung, daß diese Möglichkeit nach Ablauf der 5 J. permanent bestünde. Ich bin zumindest der Auffassung, daß dies nicht eindeutig ist und er somit ein zusätzliches Risiko im Falle eines Prozesses hat, den wir beide natürlich vermeiden wollen.

Mit freundlichen Grüßen



Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

ad 1.)

Sofern eine Vertragsklausel unklar ist, ist sie auszulegen. Dabei ist der tatsächliche Willen der Parteien zu erforschen. In Ihrem Fall sehe ich dafür jedoch keine Veranlassung. Die einzige Unklarheit dieser Klausel besteht nämlich in der Frage, *wobei* Ihre Investitionen unberücksichtigt bleiben sollen.

Der Wortlaut der Klausel, wonach die Miethöhe nach 5 Jahren an die marktübliche Miete anzupassen ist, aber Ihre Investitionen bei der Begründung des Marktwertes außer Betracht bleiben, läßt meines Erachtens nur die Auslegung zu, daß Ihre Investitionen, die den Wert der Mietsache erhöht haben, nicht bei der Bemessung des Marktwertes für vergleichbare Objekte berücksichtigt werden dürfen. Sonst würden sich diese Investitionen für Sie nämlich nachteilig auswirken: Sie stecken erhebliche finanzielle Mittel in das Objekt und der Vermieter macht sich diese zu Nutze, weil das Objekt sodann über einen höheren Wert verfügt.

Nach der zitierten Klausel sollen Ihre Investitionen in der Tat nicht berücksichtigt werden: Der Vermieter darf sich Ihre Investitionen nicht zum eigenen Vorteil zu Nutze machen.

Für diese Auslegung spricht auch die Verwendung des Begriffes der "ortsüblichen Marktmiete für vergleichbare Objekte" in Anlehnung an die Terminologie der "ortsüblichen Vergleichsmiete" in Wohnraummietverhältnissen.

Daß mieterseitige Investitionen bei der Anpassung der Miete an die ortsübliche *Vergleichsmiete* in Wohnraummmietverhältnissen nicht berücksichtigt werden dürfen, ist in der Rechtsprechung anerkannt (BayObLG RE v. 24. 6. 1981 WuM 1981, 208; AG Hamburg NJWE-MietR 1996, 268; LG Baden-Baden WuM 1993, 358; LG Hamburg WuM 1990, 441; LG Köln WuM 1985, 334; AG Ahlen WuM 1985, 334). Die Mietereinbauten sind danach selbst dann nicht zu berücksichtigen, wenn die Mietereinbauten abgeschrieben sind (LG Halle WuM 2000, 551; LG Baden-Baden WuM 1993, 358).

Es spricht deshalb vieles dafür, daß durch die von Ihnen genannte Klausel Ihrem Mieterinteresse entsprochen werden sollte. Ihre Investitionen sollen demnach bei der Vergleichbarkeit nicht berücksichtigt werden.

ad 2.)

In Gewerbemietverhältnissen kann eine Anpassung der Miete durch eine Vereinbarung zwischen den Parteien oder einseitig durch eine Änderungskündigung des Vermieters oder Mieters erfolgen. Die Änderungskündigung setzt einen auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag voraus, die Anpassung erfordert in einem Mietvertrag mit fester Laufzeit einen Erhöhungs- oder Änderungsvorbehalt hinsichtlich der Miete. Eine Kündigung nur zum Zwecke der Mieterhöhung ist zulässig (Fritz, Gewerbemietrecht, 4. Aufl., Rz. 107).

Die betreffende Klausel eröffnet dem Vermieter ausdrücklich nur eine Möglichkeit der Anpassung an die marktübliche Miete nach Ablauf der 5 Jahre fester Vertragslaufzeit. Das Recht auf eine jährliche oder gar monatliche Anpassung an geänderte Marktverhältnisse ist der Klausel nicht zu entnehmen. Daß Sie nach Ablauf der 5 Jahre ein Optionsrecht auf weitere 2 mal 5 Jahre haben, in denen das Mietverhältnis wiederum nicht kündbar ist, spricht dafür, daß auch die Anpassung an die Markmiete durch den Vermieter nun alle 5 Jahre vorgenommen werden kann.

Sofern der Vermieter anderer Auffassung ist, wird er, falls er sich auf eine gerichtliche Auseinandersetzung einläßt, ein erhebliches Prozeßrisiko zu tragen haben.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe für Rückfragen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

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