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gewerbliche Lagerhalle - Bei Mietbeginn nicht geräumt vom Vormieter

| 01.11.2017 16:17 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger


Guten Tag,

ich habe gewerblich eine Lagerhalle für meine neue GmbH gemietet.

Jetzt sollte der Mietvertrag zum 01.11 beginnen und die Lagerhalle übergeben werden. Leider hat der Vormieter diese jedoch noch nicht geräumt. Es steht noch einiges an Waren und Möbel in der Halle.

Ich habe daher die Übergabe Heute abgesagt da mir der Vermieter mitgeteilt hatte dass noch nicht geräumt wurde.

Die Frage ist nun welche Optionen ich habe, da ich die Lagerhalle dringend benötige.
a) Kann ich die Miete solange zurückhalten bis ich die Lagerhalle übergeben bekomme?
b) Kann ich zur Not mir eine Übergangslösung irgendwo besorgen (Halle) und dies dem Vermieter in Rechnung stellen?
c)Sollte ich trotzdem eine Übergabe machen oder es zumindest irgendwie schriftlich vermerken lassen dass die Halle nicht übergeben werden konnte?
d) Könnte ich notfalls den Mietvertrag außerordentlich kündigen falls der Vormieter sich querstellt und ich in einer angemessenen Frist nicht die Lagerhalle bekommen kann. (Vermieter meinte falls es zu einer Räumungsklage kommt kann das 3Monate dauern)
e) Wäre es auch möglich dass ich trotzdem die Halle beziehe und dafür die Miete mindere, da mir nur ein Teil der Fläche zur Verfügung steht.

Vielen Dank.


Sehr geehrter Fragensteller,

a) Ja.

b) Auch dies ist im Rahmen des Schadensersatzes möglich.

c) Man sollte am besten unter Zeugen Fotos von der Lage machen oder eben schriftlich per Einwurfeinschreiben dem Vermieter den Mangel mitteilen, eine letztmalige Frist zur ordnungsgemäßen Übergabe setzen und sowohl die Geltendmachung einer Minderung oder von Schadensersatz in Aussicht stellen.

d) Sie können sicher auch eine letztmalige Nachfrist von ca. 4 Wochen zwecks Übergabe setzen und dann außerordentlich binnen 2 Wochen ab Kenntnis der fehlenden Leistungsfähigkeit des Vermieters kündigen.

Angemerkt sei, dass 3 Monte für eine Räumungsklage ein sportliches Ziel sind. Das kann durchaus auch länger dauern.

5) Auch dieser Weg ist hier gangbar. Aber man muss direkt (!) per Einwurfeinschreiben die Mietminderung erklären, um das Minderungsrecht nicht zu verlieren.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 01.11.2017 | 18:46

Hallo,

vielen Dank für Ihre Antwort. Die Antworten sind verständlich jedoch würde ich gerne genauer wissen wie ich jeweils vorgehen muss.

a) Kann ich das ohne weitere machen. Oder muss dazu eine Frist gesetzt werden. Oder die Einbehaltung (Minderung ist es ja dann keine) per Einwurfeinschreiben erklärt werden?

b) Muss hierzu erst eine First gesetzt werden oder dergleichen oder kann ich ohne weiteres mir eine Übergangslösung ohne Rücksprache mit dem Vermieter suchen?

c) Also ich schreibe am besten dass die Halle nicht geräumt ist und setzte eine Frist für die ordnungsgemäße Räumung mit Androhung der Minderung oder Schadensersatz.

d) Diesen Punkt verstehe ich nicht ganz.
Nachfrist von 4 Wochen -> bedeutet dies dass ich erst die Frist mit Anzeige des Mangels wie in Punkt c) setzen muss und wenn diese dann abgelaufen ist nochmal eine Nachfrist von 4 Wochen setzen muss.

Wie genau sind dann in diesem Zusammenhang die "2 Wochen ab Kenntnis der fehlden Leistungsfähigkeit" zu verstehen. Sprich wann beginnen genau diese 2 Wochen und in welchem Zusammenhang steht dies zu den vorgenannten 4Wochen.

e) Wie muss sich das berechnen. Kann ich das selbst in etwa abschätzen wieviel Fläche für mich nutzbar ist? Oder wie komme ich hier auf einen Minderungsbetrag den ich erkläre?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.11.2017 | 19:02

Sehr geehrter Fragensteller,

a) Solange die Mietsache nicht im Sinne des § 535 Abs. 1 BGB vertragsgemäßen Zustand übergeben werden kann, ist es technisch keine Minderung, sondern eine berechtigte Verweigerung der Übergabe.

Trotzdem sollte beweisbar per Einwurfeinschreiben die Verweigerung der Übergabe erklärt werden und auch die entsprechenden Beweise sauber unter Zeugen und Fotos gesichert werden. Eine Fristsetzung ist insofern nicht notwendig.

b) Bei anfänglichen "Mängeln" wie hier ist eine Fristsetzung entbehrlich - zumindest hinsichtlich der Verweigerung der Mietzahlung.

Auch haftet der Vermieter an sich bei "anfänglichen Mängeln" nach § 536 a BGB verschuldensunabhängig. Allerdings sollte man im Rahmen der Schadensminderungspflicht durchaus eine gütliche Einigung suchen. Dies ist sowieso im Gegensatz zur Berufsauffassung der meisten Kollegen stets ratsam.

c) Genau. Hinzu kommt die Möglichkeit der Verweigerung der Mietzahlung wegen Verstoß gegen § 535 BGB.

d) Eine Frist von 4 Wochen zur Einräumung des Besitzes. Nach fruchtlosem Fristablauf ist ein Rücktritt binnen 2 Wochen ( = 6 Wochen total ) möglich.

e) Ich würde es anhand der Flächen schätzen. Außer der Mietwert wäre durch die ausgefallenen Flächen noch weiter gemindert.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- RA -


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Bewertung des Fragestellers 03.11.2017 | 21:36

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MfG
D. Saeger
- RA -