Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Ihre Fragen möchte ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten:
Zunächst haben Sie mit dem Vermieter 3 Mietverträge geschlossen. Die Vertragsdauer und die jeweilige Kündigungsfrist der Ladenlokalobjekte haben Sie dargestellt; zu dem "Mietvertrag über ein Lager" haben Sie leider keine näheren Angaben gemacht, so daß dieser derzeit außer Betracht bleiben muß.
Vorbehaltlich einer genauen Prüfung der Verträge gehe ich davon aus, daß die Verträge über die beiden Ladenlokale jeweils separat zu behandeln sind, auch jeweils einzeln gekündigt werden können. Dafür spricht zum einen, daß beide Objekte mit separatem Vertrag vermietet wurden und zu unterschiedlichen Zeiten begannen, sowie andere Kündigungsfristen bzw. Vertragslaufzeiten vereinbart wurden. Auch wurde die Miete getrennt gezahlt. Demnach gehe ich derzeit davon aus, daß jeder Vertrag auch einzeln gekündigt werden kann.
Sofern Sie in Ihrem Schreiben im Dezember 2004 mitgeteilt haben, daß Sie sämtliche bestehenden Mietverträge kündigen wollten, sehe ich darin kein Problem: Bei einer Kündigung muß erkennbar sein, welches Mietverhältnis gekündigt werden soll, auf welchen Vertrag sich die Kündigung bezieht. Das Kündigungsschreiben muß dazu einen eindeutigen Inhalt haben. Wenn Sie aber "alle bestehenden Mietverträge" kündigen wollten, besteht für den Vermieter keine Unklarheit, welche Verträge Sie meinetn. Denn damit sind erkennbar die Verträge über die Ladenlokale und das Lager gemeint gewesen. Raum für Interpretationen gibt diese Kündigungserklärung nicht her.
Problematisch ist allerdings die jeweilige Kündigungsfrist der einzelnen Verträge.
Der zuletzt von Ihnen abgeschlossene Gewerberraummietvertrag hat sich, da Sie nicht bis zum 31.12.2003 zum 30.06.2004 gekündigt haben, entsprechend der von Ihnen zitierten Vertragsklausel um ein weiteres Jahr, also bis zum 30.06.2005 verlängert. Eine solche Kettenmietklausel ist im Gewerbemietrecht zulässig.
Da Sie aber im Dezember 2004 dem Vermieter mitgeteilt haben, daß Sie alle , also auch diesen Mietvertrag, zum 30.06.2005 kündigen wollten, führt dazu, daß dieser Vertrag zum 30.06.2005 beendet sein wird, denn Sie haben die 6-Monatsfrist des Vertrages eingehalten.
Vorbehaltlich einer genauen Prüfung des Vertrages und Ihres Kündigungsschreibens, die leider unerlässlich ist, um verbindliche Gewissheit zu bekommen, gehe ich deshalb auf der Grundlage der mir derzeit vorliegenden Informationen davon aus, daß zumindest dieses Mietverhältnis zum gewünschten Termin seine Beendigung finden wird und Sie ab Juli für diesen Raum keine Miete mehr zahlen müssen.
Anders wird es mit dem zuerst angemieteten Raum aussehen, nennen wir ihn der Einfachheit halber Ladenlokal A: Dieser Vertrag hat sich zunächst bis zum 31.12.2004 verlängert. Da Sie nicht bis spätestens 30.06.04 der Verlängerung um ein weiteres Jahr widersprochen haben, hat er sich sodann bis zum 31.12.2005 verlängert. Nachdem Sie ihn nun im Dezember 2004 gekündigt haben, endet er, entsprechend der vertraglichen Regelung am 31.12.2005.
Die Kündigung dieses Vertrages ist daher nicht, wie Ihnen der Vermieter glauben machen will, unwirksam. Sie wirkt aber erst zu dem nach dem Vertrag nächsten zulässigen Termin, welcher der 31.12.2005 ist.
Grundsätzlich wird der Vermieter daher auch noch für die Monate Juli bis Dezember die Miete für dieses Ladenlokal von Ihnen verlangen können.
Auf der anderen Seite trifft den Vermieter eine Schadensminderungspflicht: Wenn Sie das Geschäft räumen und es ab 01.07.2005 leer steht und Sie keine Miete mehr zahlen, ist der Vermieter verpflichtet, den ihm entstehenden finanziellen Schaden so gering wie möglich zu halten. Er muß sich also um eine Nachvermietung bemühen und wird die Mieten für Juli und Dezember nicht einklagen können, wenn er selbst untätig die Hände in den Schoß legt.
Wenn Sie aber keine Miete mehr über den 01.07. hinaus zahlen (für Ladenlokal A), dann gehen Sie natürlich das Risiko ein, daß der Vermieter den ihm entstehenden Schaden, auch wenn er durch Nachvermietung gering gehalten werden kann, geltend macht.
Deshalb empfiehlt es sich, eine Vereinbarung mit ihm zu treffen. Nach Ihrer Schilderung haben Sie erhebliche Aufwendungen auf die Mietsache getroffen, die zu einer Wertverbesserung der Mietobjekte geführt haben. Hier bietet es sich an, dem Vermieter eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrages (über Ladenlokal A) vorzuschlagen, mit der Maßgabe, daß Sie die von Ihnen installierte Klimaanlage sowie die verlegten Kabel und den ebenfalls verlegten Teppichboden in den Räumen lassen. Andernfalls wären Sie, soweit die Verträge keine entsprechenden anderslautenden Vereinbarungen enthalten, berechtigt, diese, in Ihrem Eigentum stehenden Geräte und Einbauten wieder zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Das wird nicht im Interesse des Vermieters sein. Möglicherweise ergibt sich hier ein Ansatzpunkt für Verhandlungen.
Verhandeln werden Sie aber leider letztlich müssen. Denn ein Recht zur vorzeitigen Vertragsbeendigung wird sich, solange keine schwerwiegenden Mängel vorliegen und der Vermieter mit ihrer Beseitigung in Verzug ist, kaum herleiten lassen.
Letztlich kann aber, dies habe ich bereits erwähnt, eine verbindliche Abschätzung der Chancen für eine einvernehmlich Einigung mit dem Vermieter nur auf der Grundlage der konkreten und vollständigen Vertragstexte abgegeben werden. Sie sollten sich deshalb mit sämtlichen Unterlagen an einen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt wenden. Gerne helfe selbstverständlich auch ich Ihnen weiter.
Im Ergebnis sehe ich also lediglich im Falle des älteren Ladenlokals die Notwendigkeit einer Einigung mit dem Vermieter, da Sie die Kündigungsfrist für das zweite Ladenlokal eingehalten haben dürften.
Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe für Rückfragen auch telefonisch gerne zu Ihrer Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
A. Schwartmann
Rechtsanwalt
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