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gewerbl. Mietvertrag


| 07.04.2005 20:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Guten Tag
ich habe am 6.12.1993 einen Mietvertrag für ein Ladenlokal unterschrieben, dessen Kündigungsfrist folgendermaßen lautet.Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.1994.
Das Mietverhältnis endet am letzten Tag des 60. Monats.
Es verlängert sich um jeweils ein Jahr, wenn ein der Parteien nicht spätestens 6 Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung wiederspricht.
Zwei Jahre später wurde das direkt nebenan liegende Ladenlokatl
frei.
Die beiden Ladenlokale wurden miteinander verbunden, so daß
in dem einen (alten) Damenoberbeleidung verkauft werden konnte und in dem (neuen) Herrenoberbekleidung.
Beide Lokale durch die Verbindung vom selben Personal begehbar.
Bilanzmäßig handelt es sich um ein Geschäft mit zwei Abteilungen.
Ea wurde ein weiterer Mietvertrag geschlossen, beginnend mit dem 01.07. dessen Kündigungsfrist heißt,: Der Mietvertrag verlängert sich um jeweils ein Jahr, wenn nicht 6 Monate vorher von einer
der Parteien wiedersprochen wird.
Die Mieten selber wurden weiterhin getrennt gezahlt.
Nun habe ich Mitte Dezember eine Kündigung mit folgendem Inhalt geschrieben.
Ich möchte mich ins Privatleben zurückziehen und deshalb alle bestehenden Mietverträge zum 30.06.2005 kündigen.
Zusätzlich gibt es noch einen dritten Mietvertrag über ein Lager.
Am 08.03. 2005 bereits im Räumungsverkauf brachte mein Vermieter
mir einen Brief, daß die Kündigung des alten Mietvertrages nicht rechtens sei. (So genau der Wortlaut)
Desweiteren, weiß ich nicht, wie ich die Räume verlassen muß.
Auf meine Bitte, sich mir gegenüber zu äußern, bekomme
ich nur die Antwort: Wir werden uns schon einig.
Das eine Ladenlokal wurde von meinem Vorgänger im Rohbau übernommen. (Neuerer Mietvertrag) Die Ausstattung wurde von mir gekauft. Ebenfalls die vom Vorgänger außen angebrachte Markise. Außerdem legten wir 100 qm Teppich, die auch jetzt noch wie neu aussehen.
Das ältere Ladenlokal wurde ebenfalls unrenoviert übernommen,
die Ladeneinrichtung von mir gekauft.
Wir haben eine Klimaanlage einbauen lassen und auch ISDN
und Datenkabel im ganzen Laden verlegen lassen.
Es ist nicht übertreiben, wenn ich sage, daß mein Vermieter seit 30 Jahren an dem Objekt nichts getan hat, selbst die Fassade wurde von uns angestrichen.
Auch glaube ich, ist es in der derzeitugen Situation und dem
Zustand des Objektes nicht möglich einen Nachmieter zu finden,
zumal die Miete, gemessen an anderen Objekten, die sich im
sogar im Neuzustand befinden ca. 3 bis 5 EUR zu hoch ist.
Wie soll ich mich verhalten.
Wir sind Ende April mit dem Räumungsverkauf fertig und
ich weiß nichts.
Danke für Ihre Hilfe
Herzliche Grüße
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen möchte ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten:

Zunächst haben Sie mit dem Vermieter 3 Mietverträge geschlossen. Die Vertragsdauer und die jeweilige Kündigungsfrist der Ladenlokalobjekte haben Sie dargestellt; zu dem "Mietvertrag über ein Lager" haben Sie leider keine näheren Angaben gemacht, so daß dieser derzeit außer Betracht bleiben muß.

Vorbehaltlich einer genauen Prüfung der Verträge gehe ich davon aus, daß die Verträge über die beiden Ladenlokale jeweils separat zu behandeln sind, auch jeweils einzeln gekündigt werden können. Dafür spricht zum einen, daß beide Objekte mit separatem Vertrag vermietet wurden und zu unterschiedlichen Zeiten begannen, sowie andere Kündigungsfristen bzw. Vertragslaufzeiten vereinbart wurden. Auch wurde die Miete getrennt gezahlt. Demnach gehe ich derzeit davon aus, daß jeder Vertrag auch einzeln gekündigt werden kann.

Sofern Sie in Ihrem Schreiben im Dezember 2004 mitgeteilt haben, daß Sie sämtliche bestehenden Mietverträge kündigen wollten, sehe ich darin kein Problem: Bei einer Kündigung muß erkennbar sein, welches Mietverhältnis gekündigt werden soll, auf welchen Vertrag sich die Kündigung bezieht. Das Kündigungsschreiben muß dazu einen eindeutigen Inhalt haben. Wenn Sie aber "alle bestehenden Mietverträge" kündigen wollten, besteht für den Vermieter keine Unklarheit, welche Verträge Sie meinetn. Denn damit sind erkennbar die Verträge über die Ladenlokale und das Lager gemeint gewesen. Raum für Interpretationen gibt diese Kündigungserklärung nicht her.

Problematisch ist allerdings die jeweilige Kündigungsfrist der einzelnen Verträge.

Der zuletzt von Ihnen abgeschlossene Gewerberraummietvertrag hat sich, da Sie nicht bis zum 31.12.2003 zum 30.06.2004 gekündigt haben, entsprechend der von Ihnen zitierten Vertragsklausel um ein weiteres Jahr, also bis zum 30.06.2005 verlängert. Eine solche Kettenmietklausel ist im Gewerbemietrecht zulässig.

Da Sie aber im Dezember 2004 dem Vermieter mitgeteilt haben, daß Sie alle, also auch diesen Mietvertrag, zum 30.06.2005 kündigen wollten, führt dazu, daß dieser Vertrag zum 30.06.2005 beendet sein wird, denn Sie haben die 6-Monatsfrist des Vertrages eingehalten.

Vorbehaltlich einer genauen Prüfung des Vertrages und Ihres Kündigungsschreibens, die leider unerlässlich ist, um verbindliche Gewissheit zu bekommen, gehe ich deshalb auf der Grundlage der mir derzeit vorliegenden Informationen davon aus, daß zumindest dieses Mietverhältnis zum gewünschten Termin seine Beendigung finden wird und Sie ab Juli für diesen Raum keine Miete mehr zahlen müssen.

Anders wird es mit dem zuerst angemieteten Raum aussehen, nennen wir ihn der Einfachheit halber Ladenlokal A: Dieser Vertrag hat sich zunächst bis zum 31.12.2004 verlängert. Da Sie nicht bis spätestens 30.06.04 der Verlängerung um ein weiteres Jahr widersprochen haben, hat er sich sodann bis zum 31.12.2005 verlängert. Nachdem Sie ihn nun im Dezember 2004 gekündigt haben, endet er, entsprechend der vertraglichen Regelung am 31.12.2005.

Die Kündigung dieses Vertrages ist daher nicht, wie Ihnen der Vermieter glauben machen will, unwirksam. Sie wirkt aber erst zu dem nach dem Vertrag nächsten zulässigen Termin, welcher der 31.12.2005 ist.

Grundsätzlich wird der Vermieter daher auch noch für die Monate Juli bis Dezember die Miete für dieses Ladenlokal von Ihnen verlangen können.

Auf der anderen Seite trifft den Vermieter eine Schadensminderungspflicht: Wenn Sie das Geschäft räumen und es ab 01.07.2005 leer steht und Sie keine Miete mehr zahlen, ist der Vermieter verpflichtet, den ihm entstehenden finanziellen Schaden so gering wie möglich zu halten. Er muß sich also um eine Nachvermietung bemühen und wird die Mieten für Juli und Dezember nicht einklagen können, wenn er selbst untätig die Hände in den Schoß legt.

Wenn Sie aber keine Miete mehr über den 01.07. hinaus zahlen (für Ladenlokal A), dann gehen Sie natürlich das Risiko ein, daß der Vermieter den ihm entstehenden Schaden, auch wenn er durch Nachvermietung gering gehalten werden kann, geltend macht.

Deshalb empfiehlt es sich, eine Vereinbarung mit ihm zu treffen. Nach Ihrer Schilderung haben Sie erhebliche Aufwendungen auf die Mietsache getroffen, die zu einer Wertverbesserung der Mietobjekte geführt haben. Hier bietet es sich an, dem Vermieter eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrages (über Ladenlokal A) vorzuschlagen, mit der Maßgabe, daß Sie die von Ihnen installierte Klimaanlage sowie die verlegten Kabel und den ebenfalls verlegten Teppichboden in den Räumen lassen. Andernfalls wären Sie, soweit die Verträge keine entsprechenden anderslautenden Vereinbarungen enthalten, berechtigt, diese, in Ihrem Eigentum stehenden Geräte und Einbauten wieder zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Das wird nicht im Interesse des Vermieters sein. Möglicherweise ergibt sich hier ein Ansatzpunkt für Verhandlungen.

Verhandeln werden Sie aber leider letztlich müssen. Denn ein Recht zur vorzeitigen Vertragsbeendigung wird sich, solange keine schwerwiegenden Mängel vorliegen und der Vermieter mit ihrer Beseitigung in Verzug ist, kaum herleiten lassen.

Letztlich kann aber, dies habe ich bereits erwähnt, eine verbindliche Abschätzung der Chancen für eine einvernehmlich Einigung mit dem Vermieter nur auf der Grundlage der konkreten und vollständigen Vertragstexte abgegeben werden. Sie sollten sich deshalb mit sämtlichen Unterlagen an einen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt wenden. Gerne helfe selbstverständlich auch ich Ihnen weiter.

Im Ergebnis sehe ich also lediglich im Falle des älteren Ladenlokals die Notwendigkeit einer Einigung mit dem Vermieter, da Sie die Kündigungsfrist für das zweite Ladenlokal eingehalten haben dürften.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe für Rückfragen auch telefonisch gerne zu Ihrer Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt



--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

www.andreas-schwartmann.de

Nachfrage vom Fragesteller 10.04.2005 | 08:23

Guten Tag
vielen Dank für Ihre rasche Antwort.
Das Lager hat einfach eine Kündigungsfrist von 6 Monaten.
Es ist keine Verlängerungsklausel angegeben.
Bei den zwei anderen Mietverträgen habe ich ja von vorneherein nicht die Möglichkeit sie zum gleichen Zeitpunkt zu kündigen.
Wenn ich den älteren fristgemäß hätte kündigen können, wäre
widerun der neue nicht zumselben Termin zu kündigen.
Am meisten kommt es mir darauf an, daß ich beide Lokale zum
30.06.2005 räumen kann und danach auch nichts mehr damit zu tun habe.(Notfalls würde ich die Miete bis Dezember bezahlen, aber ich möchte nicht im November immer noch mit der Sache zu tun haben) Habe ich hier vielleicht das Recht den Vertrag
trotzdem auflösen zu können, weil ich mein Geschäft nicht
zu unterschiedlichen Terminen auflösen kann? Wäre es nicht die Pflicht des Vermieters gewesen mir damals einen Nachtrag zum
älteren Mietvertrag zu schicken?
Vielen Dank, daß ich mich an Sie wenden darf und aß Sie mir anbieten mir evtl. auch vor Ort weiterzuhelfen.
Mit freundlichen Grüßen
Mechtild Ryff

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.04.2005 | 14:08

Der Vermieter war leider nicht dazu verpflichtet, Ihnen einen Nachtrag zum ersten Mietvertrag anzubieten. Grundsätzlich war es zulässig, auch das zweite Ladenlokal mit separatem Mietvertrag zu vermieten.

Selbstverständlich werden Sie beide Ladenlokale vorzeitig räumen dürfen, soweit sich aus den Verträgen keine Benutzungspflicht ergibt. Trotzdem werden Sie zur Zahlung der Miete bis 31.12.05 (für das zweite Ladenlokal) verpflichtet sein.

Genaueres werde ich Ihnen aber erst nach Einsichtnahme in die Verträge mitteilen können, die Sie mir gerne einmal zuleiten dürfen.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann

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