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gestiegene Heizkosten

08.03.2016 15:36 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Sehr geehrte Rechtsanwälte,

nach Erhalt meiner letzten Heizabrechnung, war ich schockiert, da ich plötzlich knapp 100 % mehr zahlen soll, als im Vorjahr. Mir ist klar, dass theoretisch ein gesteigerter Verbrauch in Betracht kommt, ausweislich einer beigefügten Statistik der Firma Brunata ist der Verbrauch bei mir jedoch sogar gesunken! Dies gilt auch für die übrigen Wohnungen im haus. Aus der Abrechnung ergibt sich jedoch ein gestiegener Heizölverbrauch von 30.000 auf nun fast 60.000 Liter!
Auf Nachfrage teilte mir die Genossenschaft nur mit, dass alles richtig sei, ich sehe jedoch nicht ein, ohne weitere Klärung für diese Heizkosten aufzukommen. Ist ein derart gestiegener Ölverbrauch nicht zu erklären? Muss ich die Kosten dennoch zahlen (bis zur Höhe der Vorjahreskosten natürlich) oder habe ich eine Art Rückbehaltungsrecht bis mir der Vermieter Auskunft erteilt? Muss der Vermieter derart exorbitante Verbrauchsexplosionen nicht irgendwie erläutern?
Was passiert, wenn ich auf Zahlung verklagt werde?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Der Vermieter ist grundsätzlich (nur) verpflichtet, Ihnen einen nachvollziehbare, formell korrekte Abrechnung zu übersenden. Erforderlich sind mindestens die geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, soweit sie dem Mieter nicht bekannt sind, die Berechnung des Mieteranteils und der Abzug von Vorauszahlungen, und zwar grundsätzlich der tatsächlich geleisteten. Zu einer weiteren Spezifizierung ist der Vermieter erst verpflichtet, wenn ein Mieter dies verlangt; gleiches gilt für die Unterlegung der Einzelpositionen mit den entsprechenden Belegen.

2. Sie können daher - wenn die Abrechnung nach dem o. g. Maßstab nachvollziehbar und formell korrekt ist - grundsätzlich erst einmal kein "Zurückbehaltungsrecht" hinsichtlich des Nachzahlungsbetrages geltend machen. Soweit in Ihrem Mietvertrag oder in der Abrechnung keine Zahlungsfrist bestimmt ist, gilt § 271 Abs. 1 BGB, der Nachzahlungsbetrag ist damit sofort fällig. In Zahlungsverzug geraten Sie insoweit auch ohne Mahnung des Vermieters dreißig Tage nach Fälligkeit (§ 286 Abs. 3 BGB).

3. Sie können vom Vermieter jederzeit die Einsichtnahme in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen, hier also z. B. die Heizölrechnung und Ableseprotokolle der Verbrauchszähler. Das sollten Sie auch tun, denn darauf kommt es an, falls Sie nicht zahlen und der Vermieter Sie verklagt: in diesem Fall ist die nachvollziehbare und formell korrekte Abrechnung aus Sicht des Vermieters zunächst ausreichend, um seinen Anspruch gegenüber Ihnen zu begründen. Den Vermieter trifft (im Prozess) regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes (BGH, Urteil vom 6. Juli 2011, VIII ZR 340/10). Ein Bestreiten des Kostenansatzes durch den Mieter ist prozessual nur dann zu berücksichtigen, wenn er vorher die Berechnungsunterlagen eingesehen hat. Von dieser Möglichkeit muss der Mieter Gebrauch machen, soll sein Bestreiten nicht als unsubstanziiert und damit als rechtlich unerheblich angesehen werden (OLG Düsseldorf, Urteil vom 8. Juni 2000, 10 U 94/99).

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 08.03.2016 | 16:24

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

Danke für Ihre Antwort. Die Belege habe ich bereits eingesehen und keine formellen fehler gefunden. Aber habe ich denn nun gar keine Möglichkeiten? Ich würde es auf einen Prozess ankommen lassen, bin ich mit der Argumentation dann chancenlos? Es ist doch offensichtlich, dass hier ein Fehler vorliegen muss, wenn ein Verbrauch um 100 % (!) explodiert, ohne dass äußere Umkstände, wie ein kälterer Winter oder ein höherer Verbrauch in Betracht kommen. Auch die Anzahl der Mietparteien hat sich nicht geändert.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.03.2016 | 18:02

Vielen Dank für die Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Außergerichtlich hat der Vermieter das Nötige für eine fällige Abrechnung getan, hier spricht die rechnerische Richtigkeit erst einmal für ihn. Sie sagen ja auch selbst, dass die Belege unauffällig waren, insoweit besteht der Anschein, dass tatsächlich alles richtig ist. Ich gebe Ihnen ja Recht, dass der Verbrauch auffällig ist, aber Sie müssten im Prozess substanziiert vortragen, aus welchem Grund der gemessene Verbrauch nicht richtig sein soll. Dann könnte man ggf. die Verbrauchsmessung gutachterlich überprüfen lassen. Aber wie gesagt: außergerichtlich ist da m. E. wenig zu machen.

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