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gesamtgenehmigung allein durch fälligstellung der einzelabrechnungen?


| 11.06.2007 15:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe



Wir haben bei der letzten Eigentümerversammlung das Rücklagenkonto und das Verwalterkonto nicht abgestimmt. Hintergrund war, dass klar war, dass nicht genehmigt würde, weil Abbuchungen im Rahmen einer Versicherungspauschalentschädigung vorgenommen wurden, die nicht genehmigt würden.
Alle Posten, die in die Einzelabrechnung eingehen, wurden aber genehmigt. Deshalb habe ich einer Fälligstellung der Einzelabrechnung zugestimmt. Die strittigen Abbuchungen fehlen ja nur auf dem Rücklagenkonto und wurden nicht umgelegt.
Nun sagt die Verwaltung, das wäre eine Gesamtgenehmigung. Es liegt also keine Genehmigung vor für das Rücklagenkonto und keine Genehmigung für das Verwalterkonto, aber Genehmigungen für die umgelegten Posten und die Fälligstellung der Einzelabrechnung. Einspruchsfrist ist schon vorbei.
Habe ich mich tatsächlich reinlegen lassen? Der Eigentümer, der von den nicht beschlossenen Abbuchungen profitiert hat ist nämlich Finanzpräsident und kennt wohl die Tricks. Darum meine Fragen:
Sind durch eine Fälligstellung der Einzelabrechnung tatsächlich auch die Konten genehmigt, auch wenn sie gar nicht abgestimmt wurden? Mit anderen Worten kann man von einer Gesamtgenehmigung sprechen, wenn nur die Einzelposten genehmigt wurden, die in der Einzelabrechnung umgelegt werden und die Einzelabrechnungen fälliggestellt wurden, aber die Kontostände auf den Konten nicht genehmigt wurden?
Was könnte ich noch tun? Wir sind vier Eigentümer, 2 haben von diesen nicht genehmigten Abbuchungen profitiert und 2 wurden sozusagen bestohlen. Bei den Abstimmungen ist also eine Pattsituation.
Sehr geehrter Fragesteller,

der Verwalter ist nach § 28 Abs. 3 WEG verpflichtet, einmal jährlich eine Jahresgesamtabrechnung vorzulegen und über diese abstimmen zu lassen, § 28 Abs. 5 WEG. In dieser Gesamtabrechnung sind sämtliche Einnahmen und Ausgaben aufzulisten, so dass eigentlich auch die von Ihnen beanstandeten Buchungen darin enthalten sein müssten. Eine zusätzliche Abstimmung über Kontostände einzelner Konten (Rücklagenkonto, Verwalterkonto) ist nicht zwingend erforderlich, da sich sämtliche auf diesen Konten getätigten Buchungen in der Gesamtabrechnung wieder finden müssten.

Des Weiteren muss der Verwalter Einzelabrechnungen für jeden Eigentümer vorlegen, die aus der Gesamtabrechnung abzuleiten sind und aus der für jeden Eigentümer die auf ihn entfallenden Kosten ersichtlich sind. Nach Auffassung des Bayerischen Obersten Landesgerichts sind Einzelabrechnungen ohne beschlossene Gesamtabrechnung ohne Bestand. (Bay ObLG, 03.03.1994, 2 Z BR 129/93 und BayObLG 23.06.1990, 2 Z 44/90).

Sie sollten daher von einem Anwalt vor Ort prüfen lassen, was in der Versammlung tatsächlich genehmigt wurde und was nicht und ob die beanstandeten Posten möglicherweise in einer genehmigten Abrechnung "versteckt" wurden. Sollte dies der Fall sein, hätte eine Anfechtung innerhalb der Monatsfrist erfolgen müssen.

Ohne genaue Kenntnis sämtlicher Unterlagen ist leider eine präzisere Auskunft nicht möglich. Ich hoffe, ich konnte Ihnen gleichwohl eine erste Orientierung geben.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

info@kanzlei-plewe.de





Nachfrage vom Fragesteller 11.06.2007 | 16:22

Ich verstehe den Begriff Gesamtgenehmigung nicht. Was genau ist das? Bei uns gibt es einen Geschäftsbericht mit dem Punkt WEG-Vermögen, darin ein Posten Verwalterkonto. Der gesammte Punkt WEG-Vermögen ist nicht genehmigt. Meine Frage war eigentlich auch, ob die Zustimmung zur Fälligstellung der Einzelabrechnungen als Gesamtgenehmigung gelten kann.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.06.2007 | 16:37

Sehr geehrter Fragesteller,

der Begriff "Gesamtgenehmigung" ist wohl so zu verstehen, dass aus der Genehmigung der Einzelposten logisch geschlossen werden muss, dass indirekt das Gesamte genehmigt wurde, weil es sich aus der Summe der Einzelabrechnungen zusammensetzt. Ob dies in Ihrem Fall vorliegt, kann aus Ihren Angaben nicht eindeutig beantwortet werden. Bei der Jahresabrechnung wäre ein solches Vorgehen unzulässig.

Aus Ihren Angaben wird nicht deutlich, ob die Genehmigung der Jahresabrechnung (also aller Einnahmen und Ausgaben) oder des Vermögenssstatus erfolgt ist. Aber selbst wenn es sich um die Genehmigung des Vermögensstatus´ handeln würde, müßte sich eine Entnahme aus der Rücklage in der Jahresabrechnung abbilden. Insofern müßte eigentlich die beanstandete Buchung irgendwo auftauchen.

Sie werden wohl nicht umhin kommen, einen Anwalt vor Ort mit der Sachverhaltsaufklärung und der rechtlichen Einordnung beauftragen zu müssen, wenn Sie der Sache weiter nach gehen wollen. Wie bereits erwähnt, läßt sich ohne genaue Kenntnis der Unterlagen keine genauere Einschätzung abgeben.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin


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"Zusammen mit der Beantwortung der Nachfrage hat es mich sicherer gemacht, in dem weiteren Vorgehen, das ich geplant habe. Mal sehen, ob ich dem Herrn Finanzpräsident nicht doch noch beibringen kann, dass man sich an meinem Eigentum nicht vergreift. "