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gerechtfertigte Mietminderung?

13.10.2016 11:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Daniela Désirée Fritsch


Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bin seit Oktober 2015 Mieter einer 3 Zimmerwohnung, diese war ein Erstbezug.
Der Vermieter ist eine Versicherungsgesellschaft.
Erwartungsgemäß gibt es beim Erstbezug einer Wohnung etliche Mängel (technischer als auch optischer Natur) die nachgebessert werden müssen.
Technische Mängel:
- Kaputte Dichtung am Balkonfenster und damit verbundene Zugluft im Wohnzimmer
- Mangelhafte Dichtung der Eingangstür, damit verbundene Zugluft und starke Schallübertragung aus dem Treppenhaus und in das Treppenhaus. Erhebliche Beeinträchtigung der Privatsphäre
- Ausgefallene Lüftungsanlage im Wohnzimmer und Kinderzimmer
Optische Mängel:
- Farbe und Parkettkleber in allen Fugen der 2 Bäder/WC
- Nicht zu entfernende Verschmutzung Beschädigungen des Balkonbodens (vermutlich Rost)

Die technischen und optischen Mängel haben wir der Versicherung und auch der Hausverwaltung immer wieder gemeldet. Leider ohne Erfolg.
Im März 2016 haben wir der Hausverwaltung, die nicht mehr funktionierende Lüftungsanlage im Wohnzimmer und Kinderzimmer gemeldet.
Zwischen März und Juni 2016 waren immer wieder Handwerksfirmen bei uns um die Mängel zu beseitigen, weder die optischen noch die technischen Mängel konnten beseitigt werden. Die Zweittermine der Firmen haben bis heute nicht stattgefunden.
Die Mängel haben wir von einem Gutachter (nicht vereidigt) dokumentieren lassen und haben dieses der Versicherung in einem Schreiben Ende Mai ( „per Bote") zukommen lassen.
In dem Ende Mai verfassten Schreiben weisen wir den Vermieter zusätzlich auf Mietminderungsansprüche, aufgrund der geschilderten Mängel und der damit verbunden Wohnwertbeeinträchtigung, hin. Zusätzlich erfolgt die Mietzahlung daher bis zur Behebung der Mängel unter ausdrücklichem Vorbehalt der Rückforderung. Dem Vermieter wurde eine 6 wöchige Frist zur Behebung gesetzt.
Das undichte Fenster wurde im Rahmen der Fristsetzung repariert.
Nach Ablauf der Frist haben wir den Vermieter erneut in Kenntnis (Schreiben per Bote) gesetzt, dass wir nun die Warmmiete, rückwirkend mit der nächsten Monatsmiete um 10% kürzen.
Auf keines der Schreiben hat der Vermieter jemals reagiert.
Das damals reparierte Fenster, hat sich jetzt ( Mitte Oktober, kühlere Temperaturen) als nicht repariert herausgestellt, Luftzug besteht weiterhin erheblich.
Jetzt meine Frage an Sie:
Halten Sie das Vorgehen und die Höhe der Mietminderung für gerechtfertigt, oder könnte mir daraus ein Problem in Form einer Kündigung des Vermieters entstehen?
Wie beurteilen Sie die Möglichkeit der zusätzlichen Mietkürzung aufgrund der, erneut, undichten Balkontür?
Kann ich die Mietminderung, sollten die Mängel weiterhin nicht instandgesetzt werden, unbegrenzt aufrechterhalten?
Vielen Dank im Voraus.

Sehr geehrter Mandant,

haben Sie vielen Dank für Ihre Anfrage. Gerne möchte ich Ihnen diese wie folgt beantworten:

Ihr Vorgehen ist absolut korrekt und als vorbildlich einzustufen. Es ist nicht zwingend vorgeschrieben, dass ein Sachverständiger gerichtlich vereidigt sein muss, wenn Ihre Folgerungen auf dessen Urteil und Sachkenntnis beruhen, dürfen Sie dieses getrost als Ausgangsbasis nehmen.

Auch die von Ihnen gesetzten Fristen sind überaus kulant gewesen und eine Mietminderung ist sogar rückwirkend möglich, da Sie die bestehenden Mängel gerügt haben.

Natürlich kann ich die genauen Verhältnisse bei Ihnen vor Ort nicht beurteilen, kann Ihnen aber einige Referenzurteile benennen, die sich in dem von Ihnen genutzten Bereich von 10 bis 15 % Mietkürzung bewegen:

(Amtsgericht Villingen-Schwenningen, Urteil vom 03.10.2015, Az. 11 C 243/14 (15 %) - undichte Fenster); (Amtsgericht Brandenburg a. d. Havel, Urteil vom 28.06.2013, Az. 31 C 279/11 (15 %) - Zugluft an Fensterfugen zwischen November und März); (ebenda (5 %) - April bis Oktober)

Da die von Ihnen gemachten Kürzungen auf einer sachlich begründeten Basis beruhen, hat Ihr Vermieter keine Handhabe, Ihnen deshalb zu kündigen, nein.
Solange die Mängel weiter bestehen, können Sie auch die Mietkürzungen aufrecht erhalten.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 08.12.2016 | 09:01

Guten Morgen Frau Fritsch,

vielen Dank für die Einschätzung.

Eine Frage hätte ich noch bzgl. der Mietkürzung, da ich schon andere Aussagen gehört habe.

Ist es richtig die Mietminderung ( 10%) von der Warmmiete zu berechnen, oder muss ich die Kaltmiete nehmen?

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.12.2016 | 10:14

Sehr geehrter Mandant,

Sie können definitiv auf Basis der Warmmiete kürzen.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin


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