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gerechte lösung für grundbuch/grundschuld gesucht

| 14.03.2009 13:27 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


A und B sind verheiratet.
A ist verwitwet, hat zwei Kinder und ein (mit ca. 150.000.- belastetes) Haus.
B ist geschieden, hat zwei Kinder und ein Guthaben von 50.000.-.
Ein gemeinsames Kind.
Ein Verkauf des Hauses steht nicht zur Debatte. Es ist der geplante Alterssitz.
A und B haben gemeinsam vor der Ehe das Haus auf Großfamiliengröße ausgebaut, wobei A die Kredite aufgenommen hat. B würde bei Trennung nichts mehr mit dem Haus zu tun haben wollen, möchte allerdings auch keine Verluste machen, was durch diese Regelung festgelegt werden soll. Zur Zeit geplant ist eine Grundschuld wie folgt:
Das Geld von B wird gemeinsam ausgegeben und als Grundschuld in Höhe von 50.000.- eingetragen. Ein Inflationsausgleich soll vermerkt werden.
A und B glauben, dass bei der Grundschuldvariante ein Großteil des Risikos bei A liegt und fragen sich, ob dem so sei oder ob es eine bessere Lösung gibt.
B schlägt den Eintrag an erster Stelle zu etwa einem Viertel vor. B wäre dann Miteigentümer mit allen Rechten und Pflichten. Ein sinkender Immobilienwert würde dazu führen, dass der Anteil von B weniger Wert wird und dass in einem Verkaufsfall ein Verlust gemacht wird und B weniger als die 50.000 Euro zurückerhält.
A ist damit unwohl, denn „ein Grundbuch ist kein Sparbuch.“
A hängt natürlich deutlich mehr am Haus. Hätte A Vorteile, wenn B in Rang I steht, und B zur Sicherheit z. B. anbietet, im Falle einer Trennung den Eintrag gegen Auszahlung zu löschen, nicht ohne Zustimmung verkaufen, oder beleihen zu lassen, keine Teilungsversteigerung zu veranlassen etc.?
Kurz: Welche Vor- oder Nachteile hätten A resp. B (oder die Nachkommen) bei einem Eintrag ins Grundbuch an erster Stelle resp. einer Grundschuld und ließen sich Nachteile im notariellen Vertrag ausschalten??
Oder gibt es eine weitere Lösung?
Vielen Dank


-- Einsatz geändert am 16.03.2009 07:56:06
Eingrenzung vom Fragesteller
16.03.2009 | 07:57

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!

Sehr gerne beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen zusammenfassend wie folgt:

Bei meiner Beantwortung gehe ich davon aus, dass A und B im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft aktuell noch verheiratet sind und es im Kern darauf ankommt, eine möglichst interessengerechte Lösung für den Fall einer Ehescheidung zu finden, in welcher das Geld von B, also die 50.000.- € noch während der Ehe gemeinsam ausgegeben und dieser Betrag anschließend in Form einer Grundschuld oder einer weiteren noch zu findenden Lösung gesichert werden soll.

Demnach möchte ich nun tiefer auf die von Ihnen gestellten Fragen eingehen.

Zu 1.) Liegt bei der Grundschuldvariante ein Großteil des Risikos bei A?

Die Grundschuldvariante ist meines Erachtens im Grundsatz nicht unbedingt nachteiliger für A, als die Gewährung anderer Sicherungsmittel zur Sicherung des Rückzahlungsanspruchs von 50.000.- € durch A.

Hierbei ist zunächst davon auszugehen, dass die Eintragung einer Grundschuld in Höhe eines Viertels des Grundstückswertes dem Gesetz nach grundsätzlich nicht möglich ist, so dass sich die Frage, ob B bei Wertverlust des Grundstücks benachteiligt, oder A bei Wertsteigerung des Grundstücks benachteiligt wird (weil dann etwa ein Viertel des Grundstücksverkehrswertes über 50.000.- € wert sein könnte), nicht stellt.

Dies haben Sie ja aber auch richtig erkannt, da Sie angegeben haben, die Grundschuld in Höhe von 50.000 € eintragen zu lassen.

In Bezug auf die Beantwortung der Frage nach einer möglichen Nachteiligkeit ist immer auf die Rechtsfolge zu schauen und sind diese Rechtsfolgen der einzelnen Gestaltungsmöglichkeiten (insbesondere einer vertraglichen Regelung, auf die ich weiter untern noch näher eingehen möchte) miteinander zu vergleichen.

Die Rechtsfolge für den Fall, dass A an B die 50.000.- € nicht auskehren wird können ist, dass B gegen A einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück hätte. Dies ist natürlich für A eine sehr harte Rechtsfolge.

Würde der Rückzahlungsanspruch hingegen nicht dinglich, also nicht durch Rechte am Grundstück sondern vertraglich gesichert werden, so wäre die Zwangsversteigerung des Grundstücks nur in dem Fall wahrscheinlich, wenn das Grundstück das einzige Vermögen des A darstellen würde.

Bei dem Rückzahlungsanspruch in Bezug auf die 50.000.- € handelt es sich nämlich um einen Zahlungsanspruch, bei dem die Vollstreckung in erster Linie durch Pfändung, etwa von Konten oder Arbeitslohn erfolgt, sowie hier ein pfändbarer Betrag zur Verfügung steht, was im Einzelfall zu klären wäre.

Diese Rechtsfolgen wären für A gegebenenfalls nicht so gravierend, wie eine Zwangsvollstreckung in das Grundstück, welche die einzige mögliche Rechtsfolge ist, die das Grundschuldrecht kennt, vgl. § 1147 BGB!

An dieser Stelle möchte ich noch aus gegebenem Anlass darauf hinweisen, dass eine Grundschuld in Ihrer Grundform für A zusätzlich nachteilig sein kann. Die Grundschuld ist nämlich nicht akzessorisch zur Hauptschuld. Mit anderen Worten ist die gesicherte Summe nicht automatisch mit der eingetragenen Grundschuld verknüpft.

Sollte also A an B bereits 20.000.- € zurückgezahlt haben, so könnte B trotzdem zunächst in Höhe von 50.000.- €die Duldung de Zwangsvollstreckung in des Grundstück des A verlangen.

Demnach biete sich an, entweder eine Hypothek oder eine sog. Sicherungsgrundschuld zu bewilligen und eintragen zu lassen, da bei diesen beiden Varianten die Höhe des aus der Grundschuld/Hypothek zu zahlenden Betrages untrennbar mit der Höhe des noch bestehenden Rückzahlungsanspruches verknüpft ist.

Die eben dargestellten Nachteile einer normalen Grundschuld für A stellen natürlich für B spiegelbildlich vorteile dar, da B beispielsweise schneller aus dem Grundstück vollstrecken kann bei der Eintragung einer Grundschuld und somit vermutlich schneller an ihr Geld kommen wird, als wenn erstmal erfolglose Pfändungsversuche durchgeführt werden müssten. Abschließend lässt sich dies aber leider aus der Ferne nicht beurteilen.

An diese Stelle fällt mir aber noch auf, dass Sie schrieben die 50.000.- € von B sollen gemeinsam ausgegeben werden.

Meines Erachtens muß dieser Umstand in die Lösung miteinbezogen werden. Maßgeblich ist insoweit, wofür dieser Betrag gemeinschaftlich aufgewendet werden soll.

Soll dieser Betrag etwa vollständig zur Tilgung der Grundstücksschulden oder zu weiteren Arbeiten (wertsteigernden Maßnahmen) am Haus aufgewendet werden, so hätte A nach einer Scheidung hierdurch ja einen Vorteil, da hierdurch ja zumindest indirekt dessen Vermögen vermehrt werden würde, da das Hausgrundstück bei der Variante Grundschuld/Hypothek ausschließlich dem A zufallen würde.

In diesem Fall wäre der Betrag von 50.000.- €interessengerecht. Sollte A aber nach der Scheidung hiervon so gut wie nicht oder gar nicht partizipieren, also von den gemeinschaftlich ausgegebenen 50.000.- €, so wäre anzudenken den Betrag von 50.000.- € entsprechend herunterzusetzen.

Nun möchte ich kurz darauf eingehen, dass B als Sicherheit anbieten möchte im Gegenzug für eine erstrangige Eintragung der Grundschuld/Hypothek, dass im Falle einer Rückzahlung der Eintrag gegen Auszahlung gelöscht wird, nicht ohne Zustimmung verkauft wird und keine Teilungsversteigerung veranlasst wird.

Bei einer Sicherungsgrundschuld/Hypothek wird wie bereits dargestellt, die die Eintragung nach vollständiger Zahlung gelöscht bzw. es besteht zumindest nach Zahlung ein Anspruch des A gegen B auf Eintragung der Löschung in der entsprechenden Grundbuchstelle.

Dasselbe gilt für die Veräußerung. Die Grundschuld(Hypothek gibt kein Recht zur Veräußerung. An eine Veräußerung wäre lediglich in der von Ihnen angesprochenen Variante zu denken, dass A auf B einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück überträgt.

In diesem Fall könnte B aber auch lediglich ihren Miteigentumsanteilveräußern, vorausgesetzt es würde sich überhaupt ein Käufer finden, was in der Praxis schwierig werden dürfte. Zusätzlich könnte B aber grundsätzlich die Teilungsversteigerung verlangen, so dass sich A schon diese Sicherheit geben lassen sollte.

Diese Sicherheiten könnten aber nicht im Grundbuch eingetragen werden, sondern müssten in einem zusätzlichen notariellen Vertrag geregelt werden.

Hierdurch hätte A aber deutliche Vorteile im Gegensatz zu einer Lösung, bei welcher Miteigentum ohne eine entsprechende Regelung eingetragen wird.

In Bezug auf die Nachkommen von A und B ist auszuführen, dass diese grundsätzlich keine nachteile durch eine solche Regelung, sei es die Übertragung des Miteigentums , sei es eine Grundschuld/Hypothek oder ein Vertrag haben, da diese sic hja nicht gegenüber A, B oder sonst jemandem verpflichten würden.

Einen gewissen Effekt auf die Nachkommen hätten die Regelungen lediglich im Erbfall, da dann die jeweiligen Erben gem. § 1922 BGB in alle Rechte und Pflichten des/der Erblasser/s eintreten würden.

Die Erben des A würden also ein belastetes Grundstück erben bzw. die Erben der B würden in deren Rechtsposition einrücken und entsprechende Ansprüche aus dem Grundstück gegebenenfalls geltend machen können bzw. bei der Wahl der Miteigentumsvariante Miteigentümer am Hausgrundstück werden.

Zu 2.) Gibt es weitere Lösungen?

Im Ergebnis bestehen somit mehrere Lösungen.

-Die Hypothek/Sicherungsgrundschuld (von der normalen Grundschuld sollte zur Vermeidung erheblicher Nachteile zu Lasten des A abgesehen werden), gegebenenfalls in Verbindung mit einem notariellen Zusatzvertrag mit den oben angesprochenen Regelungen.

- Die Übertragung des Miteigentums, die jedoch wie bereits oben ganz am Anfang im Zusammenhang mit der Grundschuld ausgeführt nachteilig oder vorteilig sein kann, je nachdem, ob das Grundstück eine Wertsteigerung oder einen Wertverlust in der Zukunft erfahren wird.

-Die bereits angedeutete Variante eines ausschließlich schuldrechtlichen Vertrages, wonach sich A B gegenüber zur Rückzahlung verpflichtet. Hiervon wäre aber eher abzuraten, da in diesem Fall keine dingliche Sicherung besteht, da das Grundstück außen vor ist und erst nach erfolglosen Pfändungsversuchen wieder ins Spiel kommt (s.o.).

Im Ergebnis halte ich die Eintragung einer Sicherungsgrundschuld/Hypothek in Verbindung mit dem bereits angesprochenen notariellen Zusatzvertrag für am interessengerechtesten, wobei nochmals über die Höhe der zu sichernden Summe (also 50.000.- €) eventuell nachgedacht werden sollte.


Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Montagvormittag!


mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132

Nachfrage vom Fragesteller 16.03.2009 | 15:25

Vielen Dank für die ausführliche und hilfreiche Antwort. Schwere Kost für uns Laien sehr brauchbar aufbereitet!
Zugewinngemeinschaft und (hoffentlich lange) bestehende Ehe ist richtig. In der Tat soll das Geld vornehmlich zum weiteren Ausbau des Hauses verwendet werden, weshalb B bisher eine erstrangige anteilige Miteigentümerschaft anstrebte. „Der Altbau ist Dein, der Neubau gehört uns.“

Zwei Nachfragen zum obigen seien gestattet:
Entnehme ich Ihren Ausführungen zu Recht, dass eine erstrangig eingetragene Miteigentümerschaft eher „für’s Herz“ wäre und unabhängig von Wertschwankungen die Härten für A nicht wirklich aufhebt resp. für B keine „gerechten“ Härten bringt, hingegen die Auftrennung (im Todesfall) für die Nachkommen eher erschwert?

Ist bei Grundschuld eigentlich Inflationsausgleich/Verzinsung üblich? Gibt es Tabellen? Der Vorschlag unserer Notarin „Die Zahlung ist mit 5 Prozent über Basiszins der EZB ab Unterzeichnung des Schuldanerkenntnisses zu verzinsen.“ wurde von A abgelehnt.

Vielen Dank

Zusatzfrage: Was könnte mit dem Satz gemeint sein: „Ein Grundbuch ist kein Sparbuch“?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.03.2009 | 15:50

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank zunächst für die lobenden Worte und Ihre Nachfrage, die ich sehr gerne wie folgt beantworten möchte:

Eine erstrangige Miteigentümerschaft gibt es in diesem Sinne nicht. Eine solche Rangfolge kann es lediglich bei SIcherungsrechten, also beispielsweise einer Grundschuld , einem Pfandrecht oder ähnlichem geben.

Dies bedeutet, dass wenn ein Grundstück zwangsversteigert wird und beispielsweise auf diesem Grunstück zwei Hypotheken lasten die im Rang unterschiedlich sind, dass dann zunächst der Gläubiger mit der erstrangigen Hypothek befriedigt wird und wenn dann noch etwas von dem Versteigerungserlös übrig ist, der Gläubiger zu dessen Gunsten die zweitrangige Grundschuld eingetragen worden ist, befriedigt wird.

Ich denke aber , dass Sie den Normalfall des Miteigentums meinen. Wenn eine Person als Miteigentümer eingetragen ist, dann ist Sie auch Miteigentümer in Höhe des betreffenden Anteils, also beispielsweise wie in Ihrem Fall in Höhe von 25%. Eine Rangfolge gibt es demnach nicht.

Fürs "Herz" wenn ich Sie richtig verstehe, ist demnach eher die IEnräumung des Miteigentumsanteils, da dann quasi beide , also A und B ein Risiko tragen, da ja nicht absehbar ist, ob der Grundstückswert steigt oder fällt. Dies halte ich für eine faire Lösung, mit der zumindest ich persönlich gut leben könnte. Dies sollten A und B aber nochmal, zumal die Ehe ja intakt ist, nochmal in stressfreier Atmosphäre näher besprechen.

Auch für die Nachkommen hätte dieses Modell die Folge, dass die jeweiligen unbelasteten grundstücksanteile vererbt werden würden, was auch eine aubere Sache ist.

Ein Inflationsausgleich ist vernünftig und meiner Erfahrung nach nicht unüblich.

Angaben über die aktuellen Inflationsraten können Sie beispielsweise der Seite des Statistischen Bundesamtes entnehmen.

Nachfolgend habe ich Ihnen mal einen entsprechenden Link beigefügt:

http://www.destatis.de/jetspeed/portal/cms/Sites/destatis/Internet/DE/Presse/pm/2009/02/PD09__048__611,templateId=renderPrint.psml

Den Verzinsungsvorschlag der Notarin halte auch ich für etwas hoch gegriffen, da dies keinen Inflationsausgleich (mehr) darstellt.
Der Basiszinssatz beträgt nämlich aktuell 1,62 %. Dass der Vorschlag der Notarin 6,62 % Zinsen bedeuten würde.

Bezüglich des Satzes mitdem Grundbuch und dem Sparbuch kannich leider nur Vermutungen anstellen. In rechtlicher Hinsicht ist dies natürlich richtig. Ein Sparbuch gibt Kontobewegungen sowie Guthaben in Bezug auf ein Sparkonto wieder und ist legitimationspapier, das bedeutet, dass Grundsätzlich der Inhaber des Sparbuches die Rechte an dem betreffenden Konto hat.

Ein Grundbuch verbrieft lediglich die Rechte an einem Grundstück, wie Eigentum, Belastungen, persönliche Rechte (Nießbrauch, etc), Sicherungsrechte (Hypothek/Grundschuld, etc.) usw.

Ich denke dass diese Aussage so gemeint war, dass bei einem Eintrag eines Miteigentumanteils im Grundbuch und anschließender eventueller Verwertung nicht wie einem Sparbuch der eingezahlte Betrag, also 50.000.- €, sondern wie bereits dargestellt, ein entweder höherer oder niedriger Betrag je nach zukünftigem Verkehrswert herauskommt. Es geht dem A bei dieser Aussage höchstwahrscheinlich um diesen Unsicherheitsfaktor.

Ich hoffe Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen in der Angelegenheit noch viel Erfolg sowie einen schönen Tag!

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla,Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 18.03.2009 | 14:57

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