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geplanter Neubau auf Nachbargrundstück


| 22.12.2015 23:03 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Florian Bretzel



Wir sind der größte Beteiligte einer WEG (ca. 40%, Einfamilienhaus). Die anderen 60% (Mehrfamilienhaus mit 5 Parteien (Eigentumswohnungen)) werden durch eine Hausverwaltungsgesellschaft vertreten. Wir werden mit unseren 40% nicht von der Hausverwaltungsgesellschaft vertreten.

Auf dem Nachbargrundstück (nun Einfamilienhaus) soll ein Mehrfamilienhaus mit 5 Wohneinheiten gebaut werden. Die von der Hausverwaltungsgesellschaft vertretenen Parteien werden durch diesen Neubau nicht beeinträchtigt, wir jedoch in einem großen Maße - 2 Balkone direkt mit freier Sicht auf unser Wohnzimmer und Schlafzimmer - alle Abmessungen werden eingehalten. Die von der Hausverwaltungsgesellschaft vertretenen Parteien haben den Plänen zugestimmt - wir wollen dies nicht tun. Dazu folgende Fragen:

1.) Kann die WEG auch ohne unsere Zustimmung die Unterschrift für alle auf dem Plan für den Neubau leisten?

2.) Ist unsere Konsultation / Zustimmung zu dem Plan notwendig?

Wenn ja: 2.1. wie verhalten wir uns bez. Geltendmachung unseres Widerspruchs? Welche anderen Möglichkeiten haben wir?

Wenn nein: 2.2. welche Maßnahmen können wir ergreifen, um die Pläne abändern zu lassen?

Vielen Dank im Voraus für Ihre Zeit und Bemühungen.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zu Frage 1:

Um das abschließend zu klären, müsste man in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung prüfen, ob hier besondere Verfahrens- bzw. Mehrheitserfordernisse für solche Fälle geregelt sind. Generell ist es aber so, dass hier eine Erklärung gegenüber Dritten abgegeben werden soll, mit der auch auf Rechte verzichtet würde (siehe nachfolgend unter 2.). Das wird nicht ohne einen legitimierenden Beschluss der Eigentümerversammlung gehen, "einfach so" kann also eine solche Erklärung nicht abgegeben werden.

Es müsste also eine Versammlung einberufen werden mit dem Beschlussvorschlag, die Zustimmung zum Vorhaben zu erteilen, In der Versammlung gilt grundsätzlich das Mehrheitsprinzip (§ 25 Abs. 1 WEG), so dass hier auch gegen Ihren Willen die Zustimmung beschlossen werden könnte, wenn alle anderen Eigentümer vertreten sind und für den Beschlussvorschlag stimmen. Wird ausnahmsweise nach § 23 Abs. 3 WEG im schriftlichen Verfahren entschieden, müssen hingegen alle Eigentümer dem Beschlussvorschlag zustimmen.

Zu Frage 2:

Ob überhaupt eine Zustimmungspflicht besteht, hängt von der Konstellation ab:

(1) Hält das geplante Vorhaben nachbarschützende Bauvorschriften nicht ein (etwa Unterschreitung der Mindestabstände), müssen die Nachbarn zustimmen und diese Zustimmung muss durch Baulast gesichert werden. Hier ist der Bauherr also auf die Zustimmung angewiesen, so dass Sie auch entsprechende Anpassungsansprüche durchsetzen könnten.

(2) Bei einem "normalen" Vorhaben, das einer Baugenehmigung bedarf, werden die Nachbarn regelmäßig vom Bauherrn um Zustimmung gebeten. Wird diese erteilt, können später regelmäßig keine Rechtsbehelfe gegen die Baugenehmigung eingelegt werden. Stimmen die Nachbarn nicht zu, wird das Vorhaben dadurch aber nicht unzulässig, es kann weiterhin genehmigt werden. In diesem Fall wird aber eine Abschrift der Baugenehmigung auch den Nachbarn zugestellt, die dagegen dann Rechtsmittel einlegen können. Ein Widerspruchsverfahren gibt es in Baurechtsangelegenheiten in Bayern nicht (mehr), vgl. § 15 des Ausführungsgesetzes zur Verwaltungsgerichtsordnung (AG VwGO). Statthaftes Rechtsmittel ist damit unmittelbar die Klage zum Verwaltungsgericht. Das ist in dieser Konstellation auch die einzige Möglichkeit, als Nachbar Einfluss auf das Vorhaben zu nehmen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Bewertung des Fragestellers 25.12.2015 | 17:57


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