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geplanter Kauf Hund, Erlaubnis Vermieter


| 02.07.2006 00:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Elmar Dolscius



Guten Abend,

ich möchte einen bereits stubenreinen etwa fünf Monate alten Welpen/Rüden erwerben. Seltene Rasse, Höhe ausgewachsen ca. 30-35 cm, Gewicht dann ca. 3,5 kg. Von mir bewusst so ausgesucht u. a. wegen Wesenseigenschaften (ausgeglichen und ruhig), aber auch Grösse der Mietwohnung (70 qm).

Passus im Mietvertrag (Haus und Grund, 1/1995), dass Vermieter bei Hund und Katze schriftliche Genehmigung mit Widerrufsmöglichkeit erteilen muss. Wohne hier seit über zehn Jahren und hatte zu Beginn die mündliche Erlaubnis für einen Kater, der wegen einer Erkrankung des Tieres bereits nach drei Wochen nicht mehr bei mir bleiben konnte.
Nachbarn im (Fünf-Parteien-Haus incl. Vermieter) haben sehr oft, dann u. U. über mehrere Wochen, eine Besuchskatze ihrer Tochter.

Habe den Vermieter nun gefragt und das Gefühl, er könnte "nein" sagen. Hat Sorge wegen Parkett oder aber Verbleiben des Hundes, wenn ich z. B. beruflich nicht da bin. Ich lebe alleine, meine Nachbarn im Haus haben auf Nachfrage nichts gegen einen Hund. Die meiste Zeit wird er mich wahrscheinlich auch beruflich begleiten.

Ich wohne in NRW, die Rasse ist sehr schwer zu bekommen, insofern ist mir eine, auch für den Vermieter nachvollziehbare Lösung wichtig (falls er die Hundehaltung nicht verbieten kann), für den Fall einer Ablehnung, da ich nicht ohne weiteres zügig einen anderen Welpen dieser Rasse angeboten bekäme und auch aus gesundheitlichen Gründen sehr daran interssiert bin.

Nun meine Fragen:
Kann er die Erlaubnis zur Hundehaltung verwehren? An einem Rechtsstreit bin ich nicht interessiert. Würde also schweren Herzens, trotz sehr guter Hausgemeinschaft, eine neue Wohnung suchen.
Könnte er mir fristlos kündigen bzw. mich zwingen, den Hund wieder abzugeben, falls ich ihn auf jeden Fall kaufe?
Muss ich sonst noch an etwas denken?

Habe selbst bereits recherchiert, bin aber inzwischen ziemlich verwirrt ob der Lösung. Der Hund soll in drei Tagen erworben werden.

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf der Basis der mitgeteilten Informationen.

Ich kann nachvollziehen, dass Sie nach Ihrer eigenen Recherche etwas verwirrt sind. Die Rechtssprechung ist in solchen Fällen leider nicht als einheitlich zu betrachten. Zudem hängt die Antwort von mehreren Faktoren ab. Ich werde versuchen, Ihnen im Folgenden eine Ihren Fall betreffende Antwort zu geben.

1. Grundsätzlich hängt die Frage, ob eine Hundehaltung möglich ist davon ab, ob im Mietvertrag etwas, und wenn ja was, zu diesem Punkt gesagt wird. Dann hängt es von der Art des Hundes ab. Und nicht zuletzt gibt es in vielen Fällen Einzelfallentscheidungen, die leider nicht vorhersehbar sind.

a) Zunächst einmal verhält es sich so, dass das Halten von Kleintieren generell erlaubt ist, da dies zum typischen Gebrauch einer Wohnung gehört. Kleintiere sind bsw. Hamster, Fische, Vögel oder Meerschweinchen. Auch haben einige Gerichte Katzen als Kleintiere angesehen. Auch ein Yorkshire-Terrier wurde vom LG Kassel zu Kleintieren gezählt (LG Kassel, AZ.:1S503/96). Bei einer Höhe von 30-35 cm dürfte Ihr gewünschter Hund wohl unter die Einzelfallentscheidungen fallen.

b) In Ihrem Fall liegt nun ein Mietvertrag mit Erlaubnisvorbehalt vor. Eine solche Klausel ist zulässig, wenn sie eine bestimmt Form einhält. Bei der von Ihrem Vermieter verwendeten Klausel wäre das nur der Fall, wenn der Widerruf nur unter konkret genannten Bedingungen möglich ist. Zwar ist es dem Vermieter gestattet, einen Erlaubnisvorbehalt zu vereinbaren. Jedoch nicht mit dem schlichten Zusatz, dass er die Erlaubnis jederzeit widerrufen kann. Dies stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Eine solche Klausel wäre unwirksam. So auch in Ihrem Fall.

c) Leider ist es aber selbst dann noch möglich, dass der Vermieter die Erlaubnis zur Hundehaltung verweigert, wenn er hierdurch in wesentlichen Rechten beeinträchtigt wäre. Der Schutz der anderen Mieter wäre ein solches Interesse. Hier kommen wir zu der für Sie leichtesten Möglichkeit. Ihr Vermieter hat deutlich gemacht, dass er nicht grundsätzlich des Halten eines Hundes verbieten möchte. Wenn nun alle Mietparteien im Haus sich mit der Haltung einverstanden erklären, kann sich der Vermieter sogar nicht mehr auf ein mietvertragliches Verbot der Teirhaltung berufen. Ein schutzwürdiges Eigeninteresse des Vermieters liegt dann nicht mehr vor (AG Hamburg-Bergedorf, Az.: 409 C 517/02). Da Sie geschrieben haben, dass die anderen Mietparteien nichts gegen die Haltung einzuwenden haben, sogr auf den Hund aufpassen würden, könnte Ihr Vermieter sich nicht mehr auf die Klausel berufen (einmal vorausgesetzt, sie wäre wirksam, wovon ich nach Ihrer Schilderung nicht ausgehe).

d) Gegen die Befürchtung wegen des Parketts könnten Sie entweder eine Zusatzvereinbarung treffen, in der Sie die möglicherweise entstehenden Kosten übernehmen würden oder Sie stellen Ihren gesundheitlichen Aspekt in den Vordergrund. Gesundheitliche Aspekte müssen vom Vermieter nach Treu und Glauben berücksichtigt werden.

2. Vorausgesetzt Ihr Vermieter würde seine Erlaubnis zu Recht nicht erteilen, könnte er im Falle einer Zuwiderhandlung von Ihnen zunächst das Entfernen des Hundes verlangen und dann auch eine Kündigung aussprechen. Willkürlich darf er Ihnen die Erlaubnis aber wie gesagt nicht verweigern. Das angeführte Parkett wäre in meinen Augen nicht ausreichend und wenn alle anderen Mieter zustimmen, sollten Sie keine weiteren Probleme haben.

3. Bedenken sollten Sie nur noch die Möglichkeit, dass einer der anderen Mieter aus gesundheitlichen Gründen Probleme mit dem Hund haben könnte. Eine Allergie wäre zB ein gewichtiger Grund für den Vermieter, die Erlaubnis zu widerrufen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung geben und wünsche Ihnen viel Erfolg bei den Verhandlungen mit dem Vermieter und anschließend viel Freude mit Ihrem neuen Hund (bin auch Hundbesitzer).

Für eventuelle Unklarheiten steht Ihnen die Nachfragemöglichkeit zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Elmar Dolscius
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 02.07.2006 | 02:30

Sehr geehrter Herr Dolscius,

vielen Dank für eine umfangreiche Antwort zu dieser Uhrzeit.

Zu 1. a): das hoffe ich...

Zu 1. b): ... Die Erlaubnis kann, wenn Unzuträglichkeiten eintreten, widerrufen werden. -
Ich würde dies dann so verstehen, dass z. B. bei Auftreten einer Allergie eines Mitmieters, er einen Widerruf aussprechen kann.
(wenn Klausel doch rechtens)
Oder muss er zusammen mit der Erlaubnis die exakten Unverträglichkeiten benennen, so dass ich mich darauf einstellen kann?

Zu 1. d): Eine Vereinbarung sehe ich persönlich als problematisch, da er ja nachweisen müsste, der eventuelle Schaden wäre wegen des Hundes entstanden oder aber ich, das der Hund keinen Schaden verursacht hat. Ein Teppich ist ja wohl nach zehn Jahren gedanklich verbraucht, Parkett hält ja grundsätzlich länger.
Tja, und die Gesundheit wollte ich eigentlich nicht besonders betonen. Bin auf dem Wege der "Besserung" und sehe das eher für mich als Beschleunigung...

Zu 2.: zu meiner obigen Frage, wäre dies dann u. U. eine fristlose Kündigung?

Danke für die guten Wünsche. Ich hoffe sehr, dass ich den Hund in ein paar Tagen ohne Probleme bei mir einziehen lassen kann.

Mit freundlichen Grüssen und eine Gute Nacht.

P.S.: Es handelt sich bei der Rasse um einen English Toy Terrier. Hätte unter anderen Umständen sicher auch gerne einen grösseren Hund haben wollen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.07.2006 | 03:04

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für die Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:

1. Die exakten Unverträglichkeiten wird der Vermieter wohl nicht benennen müssen. Es geht vielmehr darum, dass deutlich wird, dass der Vermieter eine einmal erteilte Erlaubnis nicht willkürlich widerrufen kann. Er muss also anhand von Beispielen darlegen, in welchen Fällen er eine Erlaubnis widerrufen möchte (zB "..kann die Erlaubnis widerrufen werden, wenn gesundheitliche Probleme bei Mitgleidern der anderen Mietparteien auftreten..").
Allzu viele Gründe wird es wohl für einen Widerruf aber nicht geben.

2. Ob eine fristlose Kündigung in Ihrem Fall wirksam wäre, müsste im Einzelfall überprüft werden.
Wenn der Vermieter die Erlaubnis zunächst erteilt und dann ein wichtiger Grund auftritt, der geeignet ist, die Erlaubnis zu widerrufen, wird eine fristlose Kündigung nicht möglich sein.
Wenn Sie entgegen dem Wunsch des Vermieters einen Hund anschaffen, hinge es wohl davon ab, ob der Vermieter auf der einen Seite einen wichtigen Grund anführt (Parkett würde in meinen Augen nicht reichen; wenn alle Mieter einverstanden sind, fiele auch dieser Grund weg) und ob auf der anderen Seite zu erwarten wäre, dass Sie einer Aufforderung nachkämen, den Hund zu entfernen. Wenn dies nicht zu erwarten wäre, könnte eine fristlose Kündigung durchgehen.
In Ihrem Fall wäre jedoch eher zu erwarten, dass der Vermieter eine angemessene Frist setzt und das auch nur, wenn Ihm ein wichtiger Grund zur Verfügung steht. Und wie gesagt, alles unter der Voraussetzung, dass die Klausel wirksam ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Frage zufriedenstellend beantworten und wünsche Ihnen noch eine angenehme Nacht.

Mit freundlichen Grüßen

Elmar Dolscius
Rechtsanwalt

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