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gepachtete Wegfläche mit Baulastbegünstigung / versperrte Zufahrt Haftung bei Schaden


27.09.2005 14:04 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben ein Grundstück G in 2. Reihe mit dem dazugehörigen Zufahrtsweg (ca. 65m lang) erworben. Von der öffentlichen Straße aus gesehen liegt das Grundstück G hinter einem Wohnhaus A und vor einem weiteren, quasi in 3. Reihe befindlichen Wohnhaus C.
Der Eigentümer im Wohnhaus C nutzt seit ca. 50 Jahren den in unser Eigentum übergegangenen Weg rechts am Wohnhaus A und unserem Grundstück G vorbei. Der Weg dient uns a) als Zufahrt zu unserem Grundstück G und b) als Zufahrt zu dem Haus C, eine andere Zufahrt gibt es nicht.
Ferner liegen in dem Weg alle notwendigen Hausanschlussleitungen (Wasser, Abwasser, Strom, Telefon) für das Haus C.
Die Wegenutzung als Fahr- und Gehweg für das Wohnhaus C ist nicht im Grundbuch eingetragen sondern steht lediglich im Baulastenverzeichnis der Stadt. Der Eigentümer des Hauses C zahlt bisher keinerlei Nutzungsgebühr o.ä. für den Weg an uns.
Das Ende des Weges ragt ca. 8 m in das Grundstück des Besitzers des Wohnhauses C hinein, diesen 8m langen Wegabschnitt möchte der Besitzer des Wohnhauses C gerne pachten, um bündig mit seiner Grundstücksgrenze darauf eine massive Toranlage als Grundstückseingrenzung zu errichten.

Die Baulast lautet:
"Verpflichtung des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks auf dem vorgenannten Weg zugunsten
des jeweiligen Eigentümers, der jeweiligen Bewohner, Besucher und Benutzer des Grundstücks C
eine Fläche zum Befahren mit PKW und zum Begehen, soweit dies zum Erreichen und Verlassen des vorgenannten Grundstückes erforderlich ist, zur Verfügung zu stellen. Die Begünstigten sind berechtigt, die Wegfläche jederzeit zu benutzen"

Frage: Als Eigentümer des Weges habe ich aufgrund der Baulast und der BauONRW §4,5 gewisse Verpflichtungen. Könnte ich als Eigentümer des Weges, z.B. in einem Brandschaden am Wohnhaus C, den die Feuerwehr aufgrund der vom Nachbar erstellten und von mir geduldeten massiven Toranlage nicht schnell genug erreichen konnte,
a) öffentlich-rechtlich belangt werden
b) privat-rechtlich (wenn im Pachtvertrag nichts näheres geregelt wäre)?

MfG
Ihr Fragestellender

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Sehr geehrter Fragestellender,

vielen Dank für Ihre erneute Anfrage.

Öffentlich-rechtlich werden Sie nicht "in die Haftung genommen" werden können. Eine öffentlich-rechtliche "Haftung" sähe so aus, dass Ihre Gemeinde gegen Sie eine Ordnungsverfügung erließe (gemäß § 61 Abs. 1 BauO NRW) mit dem Inhalt, für einen Rückbau der Toranlage zu sorgen. Eine solche Ordnungsverfügung wäre aber rechtswidrig. Die Gemeinde hat den richtigen Adressaten für eine solche Verfügung auszuwählen, und dieser wäre in Ihrem Fall ganz klar der Eigentümer des Grundstücks C als derjenige, der "unmittelbar" auf seine Toranlage zugreifen und diese auch abbauen kann (im Unterschied zu Ihnen, dem dieses Recht nicht zusteht).

Zivilrechtlich ist die Angelegenheit heikler. Der Eigentümer des Grundstücks C selbst wird Ihnen gegenüber, sofern die Toranlage tatsächlich eine ordnungsgemäße Brandbekämpfung behindern sollte, keine Schadenersatzansprüche im Brandfall geltend machen können, weil er selbst das Risiko gesetzt hat, dass die Feuerwehr nicht problemlos arbeiten konnte; dieses Risiko kann er nicht auf Sie abwälzen. Gleiches gilt für die Personen, die mit ihm in seinem Haus zusammenleben. Dritte Personen, etwa Grundstücksnachbarn, deren Häuser ebenfalls von den Flammen erfasst werden, könnten allerdings durchaus mit Schadenersatzansprüchen auf Sie zukommen. Insoweit bietet sich an, dass Sie mit dem Eigentümer des Hauses C im Vertrag vereinbaren, dass dieser Sie von derartigen Schadenersatzansprüchen freizustellen hat.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen. Für Rückfragen stehe ich gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)

Nachfrage vom Fragesteller 27.09.2005 | 16:06

Sehr geehrte Frau Laurentius,

wie sieht es mit der Entfernung oder Modifikation der vorhandenen Toranlage - zur öffentlichen Verkehrsfläche hin gelegen - aus, dürfen wir diese Anstreichen, Ausbessern und damit Instandhalten ohne den "Besitzer" (Bewohner Grundstück C) zu fragen und dürfen wir ggf. auch den Schließzylinder tauschen um Kontrolle zum befugten Zutritt zu unserem Grundstück zu regeln, natürlich bekämen die Bewohner beim Grundstück C auch einen Satz Schlüssel!?

MfG
Ihr Fragestellender

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.09.2005 | 21:42

Guten Abend,

da diese Toranlage dauerhaft fest mit dem Boden verbunden ist, ist sie wesentlicher Bestandteil des Grundstücks mit der Folge, dass sie in Ihr Eigentum übergegangen ist. Sie können also letztlich mit der Toranlage machen, was Sie möchten, ohne den Eigentümer des Grundstücks C fragen zu müssen. Sie müssen lediglich die Möglichkeit der Eigentümer des Grundstücks C zur Benutzung der Zuwegung wahren (wozu Sie aber wie schon gesagt nur die Stadt verpflichten kann). Dies wäre gewahrt, wenn Sie dem Eigentümer C passende Schlüssel aushändigen würden. Ich sehe also kein juristisches Problem dabei, aber um eines guten nachbarschaftlichen Verhältnisses willen sollten Sie sich schon mit Ihren Nachbarn abstimmen.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)

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