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gemietetes Einfamilienhaus - Vermieter und Nachbarn ständig im Garten

| 17.04.2009 12:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Wir sind im Januar 2009 in ein gemietetes Einfamilienhaus (30er Jahre) mit Garten eingezogen, welches wir vertragsgemäß selbst umfassend renoviert haben. Die Maklerin hat einen Standard-Mietvertrag für Wohnungen benutzt; im Feld Gartennutzung wurde "Gartenteil" eingetragen. Eine genaue qm-Angabe wurde nicht gamacht. Auf dem Grundstück befinden sich eine Garage, ein Gartenhaus, eine Laube und Hasenställe. Die Vermieter gaben an, diese Nebengelasse weiterhin selbst zu Abstellzwecken zu benötigen und auch die Hasen weiter auf dem Grundstück belassen und füttern zu wollen. Unsere Vermieter sind jenseits der 70, der Mann schwerbehindert. Deshalb zogen sie in die Nähe zu ihren Kindern, welche ebenfalls ein Haus mit Garten haben, der aber sehr klein ist. Unter diesen Umständen stimmten wir den o.g. Bedingungen zu.
Nun zeigt sich, dass die Familie unserer Vermieter das Grundstück wie einen Kleingarten nutzt - täglich mehrmals wird der Garten befahren und betreten, halten sich die Vermieter, deren Kinder und Enkel mit Freunden darin auf. Vor allem nachmittags und an Wochenenden fühlen wir uns belästigt, bedrängt und in unserer Privatsphäre erheblich eingeschränkt. Wir haben selbst Kinder; ein normales Familienleben ist unmöglich. Der Schwiegersohn unserer Vermieter lagert u.a. Baumaterial seiner Firma und stellt Anhänger und Baumaschinen ab, sägt Kaminholz und werkelt herum. Die Hasenställe wurden neulich sogar vergrößert. Diese Leute verhalten sich, als hätten sie uns lediglich eine Wohnung vermietet.
Müssen wir das dulden? Was darf der Vermieter und wo ist Schluss? Darf er nach wie vor alle möglichen Leute (z.B. Nachbarn) in den Garten einladen, auch wenn wir dort wohnen? Dürfen die Enkel unserer Vermieter tatsächlich hier Gartenparties feiern?
Unser Mietvertrag schließt zudem das Recht auf ordentliche Kündigung für beide Seiten für 4 Jahre aus. Hätten wir die Chance, unter diesen Umständen fristlos zu kündigen? Was ist mit der hinterlegten Kaution und den von uns erbrachten Investitionen (umfassende Wand- und Bodenarbeiten, Wasser- und Elektroinstallationen, Schimmelbeseitigung). Wir sind total schockiert und fühlen uns gelinkt - bitte helfen Sie uns!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage beantworte ich gerne wie folgt:

1.
Bei der Vermietung eines Einfamilienhauses ist auch ohne ausdrückliche Vereinbarung nach der Verkehrsanschauung regelmäßig davon auszugehen, dass der Garten mitvermietet ist.

Dies gilt auch dann, wenn für den Mietvertrag lediglich ein vorformulierter Standard-Mietvertrag für Wohnungen benutzt wurde (OLG Köln, Urteil vom 05.11.1993 - 19 U 132/93). Es kommt mithin nicht darauf an, ob eine bestimmte qm-Angabe gemacht wurde oder nicht.

Unabhängig davon, ob die Ihrerseits zugestandenen Nutzungsrechte im Hinblick auf Garage, Gartenhaus, Laube und Hasenställe schriftlich oder nur mündlich eingeräumt wurden, ist davon auszugehen, dass diese Rechte - soweit wirksam vereinbart - nur im Rahmen der Vereinbarung in Anspruch genommen werden dürfen, also lediglich für Abstellzwecke und zur Fütterung der Hasen und insgesamt sehr restriktiv. Der erforderliche Zeitaufwand ist auf ein Minimum zu beschränken. Konkret bedeutet dies, dass das Grundstück unmittelbar nach dem Abstellen der Geräte wieder verlassen wird. Auch die Fütterung der Hasen dürfte lediglich ein paar Minuten dauern.

Die von Ihnen geschilderten Aktivitäten gehen jedoch weit über den vereinbarten Rahmen hinaus. Sie brauchen weder zu dulden, dass der Sohn der Vermieter Kaminholz sägt und sonstige Arbeiten verrichtet, noch dass das Grundstück wie ein Kleingarten genutzt wird und sogar Freunde und Nachbarn eingeladen werden. Sämtliche Aktivitäten, die über das Abstellen von Geräten und die Fütterung der Hasen hinausgehen, sind unzulässig.

Es ist zudem sehr fraglich, ob nicht bereits auch das tägliche Abstellen von Maschinen und Lagern von Baumaterial der Firma des Sohnes unzulässig ist. Dies ist jedoch Auslegungsfrage und beurteilt sich insbesondere danach, ob Sie bereits im Zeitpunkt der Anmietung erkennen konnten, um welche Gegenstände es sich handeln sollte. Aber auch hier gilt, dass die Häufgigkeit des Betretens und die Verweildauer auf ein Minimum zu beschränken sind, zB einmal täglich oder gar wöchentlich.

2.
Ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietvertrages ist nicht begründet. Ihnen bleibt lediglich die Möglichkeit, sich auf den Ihnen zustehenden Anspruch auf Unterlassung der derzeitigen Nutzung zu berufen.

Ein Recht zur außerordentlichen Kündigung kommt erst dann in Betracht, wenn eine Zerrüttung der Vertragsgrundlage anzunehmen ist, zB wegen Beleidigung, übler Nachrede, Verleumdung, Nötigung, Tätlichkeiten, Hausfriedensbruch und ähnlichen Fällen.

In solchen Fällen sind regelmäßig auch vertragliche Nebenpflichten verletzt, die einen Anspruch auf Schadensersatz entstehen lassen. Die von Ihnen angesprochenen Investitionen wären zu ersetzen, soweit sie vertraglich nicht geschuldet sind, wie zB für Schönheitsreparaturen.

Die Kaution ist ebenfalls zurückzuerstatten, soweit der Vermieter hier nicht seinerseits Schadensersatzansprüche geltend machen kann, zB wegen Schäden an der Mietsache, welche durch Sie verursacht wurden.

Ich hoffe, dass meine Antwort für Sie hilfreich gewesen ist und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Sven Näke
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 17.04.2009 | 14:39

Zunächst vielen Dank für Ihre erhellende Antwort. Ich würde gerne nachhaken. Die (von den Vermietern beauftragte) Maklerin hat ja im Feld Gartennutzung von Hand "Gartenteil" eingetragen. Gilt trotz dieser Einschränkung tatsächlich der ganze Garten automatisch als mitvermietet? Wie sind insbes. vorvertragliche mündliche Absprachen zu werten? Die Kinder unserer Vermieter behaupten, wir hätten gewusst, wie intensiv der Garten genutzt wird und leiten daraus ihre Rechte ab. Wir hingegen sind der Meinung, dass von der Nutzung in der jetzigen Form nie die Rede gewesen ist. Auf keinen Fall hätten wir unter diesen Voraussetzungen das Haus gemietet und derart hohe Eigenleistungen erbracht! Aber wer muss im Falle eines Rechtsstreites was beweisen und wie macht man das ohne etwas schriftlich zu haben? Ich hoffe, Sie können hier noch für ein wenig mehr Klarheit sorgen. Vielen Dank schon einmal dafür!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.04.2009 | 10:47

Zu Ihrer Nachfrage:

1.
Die Frage, ob durch die Vereinbarung "Gartenteil" automatisch der ganze Garten als mitvermietet gilt, ist Auslegungsfrage, was m. E. aber der Fall ist.

Die Tatsache, dass hier eine feste qm-Angabe nicht vereinbart wurde, spricht dafür, dass der gesamte Garten mitvermietet wurde. Hierfür spricht auch die Verkehrsanschauung, nach der bei einem Einfamilienhaus regelmäßig das gesamte Grundstück mitvermietet ist und eine entsprechende Unklarheit zu Lasten des Mietvertragverwenders geht (vgl. OLG Köln, aaO). Mitvermietet sind daher auch die sich auf dem Grundstück befindenden Nebengelasse.

Im Hinblick auf die eingeräumten Nutzungsrechte in Bezug auf Garage und sonstige Abstellgelegenheiten gilt auch nach den weiteren Ausführungen Ihrerseits das bisher Gesagte. Sie waren damit einverstanden, dass die Vermieter ihre Sachen darin belassen. Es ist in diesem Zusammenhang unerheblich, dass die diesbezügliche Vereinbarung nicht schriftlich festgehalten wurde.

Ob Sie gewusst haben, wie intensiv der Garten in der Vergangenheit genutzt wurde, ist unerheblich, denn Sie durften davon ausgehen, dass ab dem Zeitpunkt der Anmietung die intensive Nutzung aufhören wird. Wenn Sie dies gewusst hätten, hätten Sie den Mietvertrag nicht unterschrieben.

2.
Im Falle eines Rechtsstreits muss der derjenige, der einen Anspruch für sich geltend macht, die für ihn günstigen Tatsachen beweisen. In Ihrem Fall müssen Sie zunächst beweisen, dass das gesamte Grundstück vermietet wurde. Dies dürfte im Hinblick auf die bereits angesprochene Verkehrsanschauung kein Problem darstellen. Im Gegenzug müssten Ihre Vermieter den Umfang des ihnen eingeräumten Nutzungsrechts darlegen und beweisen.

Für einen Rechtsstreit ist darüber hinaus die Feststellung wichtig, wer auf Kläger- und Beklagtenseite Partei sein wird. Dies ergibt sich aus dem Mietvertrag. Partei ist, wer im Mietvertrag auf Vermieter- und auf Mieterseite eingetragen ist. Jede Person, die nicht im Mietvertrag steht und bei den Vertragsverhandlungen anwesend war, könnte als potentieller Zeuge gehört wird.

Falls Sie beide den Mietvertrag unterschrieben haben, ist dies für Sie zunächst ungünstig, weil Sie außer dem Mietvertrag nichts in der Hand haben und zu den mündlichen Absprachen keinen zusätzlichen Beweis anbieten könnten.

M. E. spricht aber dennoch viel dafür, dass Sie davon ausgehen konnten, dass die Ihnen etwa bekannte intensive Nutzung mit Abschluss des Mietvertrages aufhören wird. Letztlich bezahlen Sie den Mietzins für eine Sache, die Sie nur eingeschränkt nutzen können. Die Anforderungen an Ihre Vermieter darzulegen und zu beweisen, dass dies tatsächlich so gewollt war, dürften folglich sehr hoch anzulegen sein.

Mit freundlichen Grüßen


Sven Näke
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 21.04.2009 | 08:36

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