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gemeinsames Hauseigentum bei Ehescheidung


| 15.06.2005 12:09 |
Preis: ***,00 € |

Familienrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Trennungsjahr seit August 2004.
Im Eigentum je zur Hälfte ein Haus, das seit Kauf 1990 vermietet war (also nicht das gemeinsam bewohnte Haus der Familie), Mieter zog im März aus. Ehefrau verweigert die Zustimmung zur weiteren Vermietung (Schadensersatz) bzw. auch zum Verkauf.
Ehefrau (ist persönlich ohne Adresse verschwunden) hat sich seit August nicht um Verwaltung und um Zahlung der Schuldzinsen gekümmert. Es fällt seit März die Mieteinnahme aus, aber die Zinsbelastungen + NK werden von mir weiter bezahlt.
Kann die Frau zur Vermietung gezwungen werden?
Kann ich als Ehemann einen rechtsgültigen neuen Mietvertrag abschließen?
Kann ich wegen "Mietverbot" Schadensersatz verlangen?
Kann ich (neues "Not"Ziel zur Abwendung von Problemen mit Schulden) verlangen (außerhalb des ZGA, die außergerichtlich geklärt werden soll, aber noch aussteht), daß dieses immer vermietete Haus verkauft (nicht zwangsversteigert) wird?

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Sehr geehrter Ratsuchender,


auch wenn das Verhalten Ihrer Ehefrau schwer nachzuvollziehen ist (um es milde auszudrücken), können Sie sie derzeit nicht (außergerichtlich) zwingen, einer Vermietung zuzustimmen.

Da hier beiden Ehepartner die idelle Haushälfte gehört, könnten Sie allenfalls auf Auflösung der Gemeinschaft bestehen.Auch könnten Sie die Zustimmung zur Vermietung einklagen, so dass Ihre Frau nur auf diesem Wege gezwungen werden kann, der wirtschaftlichen Verwertung zuzustimmen.

Sie schildern aber, dass Ihre Frau unbekannt verzogen ist (aber wie weigert sie sich dann?), so dass dann ggfs. die öffentliche Zustellung erforderlich wäre. Das alles wird aber seine Zeit beanspruchen.


Wenn Sie einen Mietvertrag abschließen, wäre dieser ohne Genehmigung Ihrer Frau unwirksam. Diese könnte gegenüber dem Mieter diese Unwirksamkeit geltend machen. Daher ist davon abzuraten.


Auch während des Getrenntlebens ist es aber so, dass es den Ehepartner untersagt ist, den Vermögensinteresse bewußt zuwider handeln. Und genau das macht Ihre Frau durch diese wirtschaftlich sinnlose Weigerung (wenn nicht gute Gründe entgegenstehen, was zu klären wäre) hier, so dass ein Schadensersatzanspruch dem Grunde nach besteht.


Auch den Hausverkauf können Sie nicht verlangen, sondern allenfalls nach Auflösung der Gemeinschaft dann über diesen Umweg zum Verkauf durch gerichtlich ersetze Zusimmung zum Verkauf gelangen. Auch das muss aber gerichtlich -wegen der von Ihnen genannten Weigerung der Frau- durchgeführt werden.

Sie sollten nun also, da Zinsen und NK Sie belasten, im Wege des Eiltverfahrens über das Gericht tätig werden.


Ich kann Ihnen nur dringendst empfehlen, einen Kollegen vor Ort aufzusuchen, damit dieses Verfahren schnell eingeleitet werden kann. Dabei wird es sicherlich auch notwendig sein, etliche Details noch zu besprechen und abzuklären, was in diesem Forum so nicht möglich ist.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 15.06.2005 | 13:56

Sehr geehrte Frau True-Bohle,
Nachfrage
zurInformation: die Frau ist tatsächlich nur über ihren Anwalt erreichbar, der sie auch nur über Postfach erreicht. Auch am Gericht mußte sie keine Adresse angeben. Das Verhalten ist tatsächlich nicht nachvolllziehbar.
Betreff Vermietung: hier sollte zwischen Innen- und Außenverhältnis unterschieden werden, also ein von mir ausgestellter Mietvertrag für den Mieter gültig sein. Meine Frau müßte sich an mich wegen des Vertrags schadlos halten. Ist dies richtig?

Zum Verkauf: Bitte um Benennung des gerichtlichen Verfahrens, zumn Verkauf zwingen zu können. Laut meiner Anwältin in München habe ich - außer Zwangsversteigerung - keine Möglichkeit, einen Verkauf zu erzwingen. Ich möchte daher das gerichtliche Verfahren wissen, daß diesen (regulären) Verkauf erzwingen kann.
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.06.2005 | 14:26

Bezüglich des Mietvertrages ist es leider nicht so, dass Ihre Frau dann nur gegen Sie vorgehen (und Sie ggfs. die Aufrechnung erklären) kann.

Der Mietvertrag ist schwebend unwirkaam, die Verweigerung kann Ihre Frau auch dem Mieter gegenüber erklären und der gesamte Vertrag wäre dann unwirksam. Der Mieter hat seinerseits die Möglichkeit, den Vertrag bis zur Genehmigung zu widerrufen, wenn er nicht wußte, dass Sie a) verheiratet sind und b) Sie ihm die Einwilligung der Frau vorgetäuscht haben.

Der Mieter kann auch SIE nun auffordern, die erforderliche Genehmigung der Frau zu beschaffen (was nach Ihrem Vorbringen aber nicht möglich ist). Sie können sich zwar auf dieses Risiko einlassen, müssen aber dann, wenn die Frau "Amok" läuft auch mit Ersatzansprüchen des Mieters rechnen - und das Risiko wäre mir zu hoch.


Für das Genehmigunsverfahren als auch für die Zustimmung zum Hausverkauf teile ich die Auffassung der Kollegin nicht (wobei ich aber natürlich nicht soviel Informationen habe, also die Antworten geklärt werden müssen).

Sie schildern, dass Ihre Frau ohne (ausreichenden) Grund sich hier gegen Alles sperrt. M.E. kann nun über §§ 1366, 1365 BGB die Zustimmung der Frau durch gerichtliches Verfahren ersetzt werden. Danach kann die Zustimmung durch gerichtliche Entscheidung ersetzt werden, wenn das bedürftige Rechtsgeschäft den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Vermögensverwaltung entspricht (wovon ich nach Ihrer Schilderung ausgehen muss) UND die Zustimmung der Frau ohne ausreichenden Grund verweigert wird. Da müssen Sie nun bei der Kollegin nachhaken, da die Verweigerung nicht mehr grundlos wäre, wenn die Zustimmung mit Rücksicht auf den streitigen Zugewinnausgleichsanspruch verweigert wird (OLG Köln FamRZ 97, 677). Da Sie aber schreiben, dass der Zugewinn außergerichtlich geklärt werden soll, muss ich davon ausgehen, dass insoweit (Gott sei Dank) eine Einigung erzielt worden ist, oder möglich erscheint. Dann gelten aber nicht mehr die Grundsätze des OLG Köln und die Weigerung wäre dann wiederum grundlos.

Aber dieses bitte ich mit Vorsicht zu behandeln: Hier müssen wirklich alle Umstände, gegenseitige Interessen etc. abgewogen werden müssen, was so per Internet einfach nicht möglich ist.

Möglich ist aber der vorgegebene Weg; den sollten Sie mit der Kollegin einmal besprechen.


Ich wünsche Ihnen viel Glück und der Frau ein Einsehen (denn bei einem Rosenkrieg verlieren Beide noch mehr, als bisher).

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