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gemeinsames Haus und Grundstück

08.04.2009 21:24 |
Preis: ***,00 € |

Familienrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


nach der Eheschließung kauften wir ein Grundstück und bauten ein Haus darauf. Mein Mann will nun ausziehen und sagt, ich soll ihn auszahlen. Es ist alles schuldenfrei. Jeder hat sein Auto auf Kredit gekauft und zahlt noch ab. Haben 3 Söhne. 25 Jahre, 20 Jahre und 17 Jahre. Die beiden Jüngeren in Ausbildung bzw. Schule. Wir wollen im Haus wohnen bleiben.
Wie ist es wenn er nur auszieht ohne Scheidung einzureichen? Wir stehen beide im Grundbuch. Muß ich ihn auszahlen? Was kann er tun? Kann er es versteigern lassen? Kann er uns zwingen auszuziehen?
Und was, wenn er die Scheidung einreicht. Wie ist es dann rechtlich mit Auszahlung? Kann er uns aus dem Haus rauszwingen? Was hat er für Möglichkeiten wenn er böse ist?

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Zunächst einmal spielt es hinsichtlich der Eigentumslage am Hausgrundstück nicht unmittelbar eine Rolle, ob die Scheidung eingereicht wird oder nicht.

Hinsichtlich des Eigentums am Hausgrundstück gilt folgendes: Da Sie beide als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind (vermutlich jeweils zur Hälfte), sind Sie beide Miteigentümer im Sinne einer sog. Bruchteilsgemeinschaft. Das bedeutet, jedem von Ihnen gehört das Eigentum zu einem Bruchteil (von vermutlich 1/2).

Im Rahmen einer solchen Bruchteilsgemeinschaft kann jeder Miteigentümer gem. § 747 BGB über seinen Anteil verfügen. Über die gesamte Sache können aber nur sämtliche Miteigentümer gemeinsam verfügen. Das heißt erst einmal, dass Ihr Mann das Haus nicht allein verkaufen kann. Dies könnten Sie nur gemeinsam machen. Ihr Mann könnte aber seinen Miteigentumsanteil (also seine Hälfte) verkaufen. In der Praxis wird er hierfür jedoch nur schwer einen Käufer finden können (Wer kauft schon eine Haushälfte, die von einer Familie bewohnt ist?) - mit Ausnahme von Ihnen. Mit dem Begriff des Auszahlens ist daher gemeint, dass Sie und Ihr Mann einen (notariellen) Kaufvertrag über seinen Miteigentumsanteil schließen. Sie verpflichten sich also zur Zahlung einer Kauspreissumme und erweben dann Alleineigentum am Grundstück.

Ein Vertrag setzt aber stets voraus, dass sich beide Parteien einig sind. Keiner kann zu einem Vertragsschluss gezwungen werden. Hier besteht vor allem das Problem, sich auf einen Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten (Raten) zu einigen. Sollten die Vorstellungen über den Kaufpreis zu weit auseinanderliegen, kann es hilfreich sein, ein Wertgutachten einzuholen.

"Wenn Ihr Mann böse ist", also Ihnen Steine in den Weg werfen will, kann er sich also jedwedem verfünftigen Zahlungsvorschlag Ihrerseits widersetzen und einfach einen Kaufvertragsschluss verweigern. Dann kommt § 749 BGB zum Tragen. Danach kann jeder Miteigentümer grds. die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Bei Grundstücken gilt dann, dass es nach § 753 BGB zu einer Veräußerung des Grundstücks über die Vorschriften der Zwangsversteigerung kommt. Selbstverständlich steht es Ihnen dann frei, das Grundstück im Rahmen der Teilungsversteigerung selbst zu ersteigern. Da Grundstücke in der Zwangsversteigerung zumeist erheblich unter dem Verkehrswert versteigert werden, ist dies zunächst einmal auch nicht im Interesse Ihres Mannes, so dass die Wahrscheinlich relativ hoch ist, dass Sie sich einvernehmlich auf eine Lösung einigen können, da dies in Ihrer beider Interesse liegt.

Sollte es dennoch zu einer Teilungsversteigerung kommen, sollte es Sie auch zunächst einmal beruhigen, dass sich ein solches Verfahren üblicherweise eine Weile hinzieht und dass es auch Möglichkeiten gibt, die Versteigerung vorläufig einstellen zu lassen. Spätestens dann sollten Sie jedoch einen Rechtsanwalt beauftragen.

Sollte jedoch die Scheidung eingereicht werden, gilt grundsätzlich nichts anderes. Jedoch spielt dann noch § 1383 BGB eine Rolle. Sollte sich im Rahmen des Zugewinnausgleichs eine Ausgleichsforderung zu Ihren Gunsten errechnen, kann das Familiengericht auf Antrag anordnen, dass der Schuldner der Ausgleichsforderung (Ihr Mann) bestimmte Gegenstände (Grundstücksteil) unter Anrechnung auf die Ausgleichsforderung zu übertragen hat. Die Anordnung muss u.a. erforderlich sein, um eine grobe Unbilligkeit für den Gläubiger zu vermeiden. Ein grobe Unbilligkeit dürfte hier darin liegen, dass ein Verkauf des Hauses wohl die Trennung von den bei Ihnen im Haus lebenden erwachsenen Kindern bedeuten würde. Daher kann das Einreichen der Scheidung diesbezüglich durchaus positiv für Sie sein.

Er kann Sie nicht zum Auszug zwingen (anderes gilt natürlich für denjenigen, der das Grundstück in der Teilungsversteigerung erwirbt), zumindest nicht wenn er selbst auszieht. Anders wäre dies ggf. wenn sowohl Sie als auch Ihr Mann im haus wohnen bleiben wollen. Können sich die Ehegatten nicht darauf einigen, wer zukünftig die Ehewohnung bewohnen soll, so kann eine Entscheidung durch das Familiengericht und Zuweisung der Ehewohnung nach der Hausratsverordnung beantragt werden. Bei Miteigentum der Ehegatten entscheidet das Familiengericht nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles.Wenn auch die Kinder erwachsen sind, ist es überwiegend wahrscheinlich, dass das Gericht Ihnen und den Kindern das Haus zuweisen würde. Die Entscheidung des Gerichts bertrifft aber lediglich die Frage des Wohnens und nicht die Eigentumsverhältnisse.

Sie sehen, dass die Rechtslage in einem solchen Fall sehr kompliziert ist, so dass nicht alle für den jeweiligen Einzelfall maßgeblichen Details im Rahmen der hier allein vorzunehmenden Erstberatung abschließend erörtert werden können. Sollten Sie daher merken, dass eine einvernehmliche Lösung von Seiten Ihres Mannes torpediert wird oder dass er Ihnen sonst irgendwelche Steine in den Weg legen will, sollten Sie dann einen Rechtsanwalt vor Ort aufsuchen und sich ausführlich beraten lassen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.

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