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gemeinsames Haus - Untervermietung


27.12.2005 18:13 |
Preis: ***,00 € |

Familienrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



Guten Tag,

ich lebe zur Zeit mit meiner volljährigen Tochter in einer Dreizimmer-Dachgeschosswohnung mit Duschbad. Mein seit eineinhalbjahren getrennt lebender Ehemann bewohnt das gemeinsame Haus zusammen mit meinem volljährigen studierenden Sohn.
Mein Mann zahlt den Hausabtrag und Unterhalt für beide Kinder. Ich bekomme keinen Unterhalt und zahle ebenfalls für beide Kinder Unterhalt, was rein rechnerisch auch richtig erscheint.

Wir sind beide ganztags berufstätig, wobei mein Mann ca. 800,00 € netto mehr verdient als ich.

Unser gemeinsames Haus hat 180 m² Wohnfläche, drei Bäder auf drei Etagen und eine Doppelgarage mit Nebengebäuden. Es ist ein Einfamilienhaus, das mein Mann gerne übernehmen möchte, mich aber versucht auszusitzen mit dem Hintergrund, das Haus möglichst sehr billig von mir zu erwerben. Also endlose Streiterei. Er rechnet sich zur Zeit 380,00 € als Mietvorteil an.

Jetzt hat er Teile der Wohnung untervermietet. Eine von mir geforderte Zustimmung hierfür habe ich verweigert. Dem Untermieter selbst habe ich mitgeteilt, dass ich mit einer Vermietung nicht einverstanden bin, dieser ist trotzdem eingezogen.

Mein Mann hat erklärt, dagegen könne ich nichts machen, er hätte sich bei einem Anwalt erkundigt.

Ich habe das Haus verlassen, da er eine neue Beziehung eingegangen war und mich das nervlich stark belastet hatte. Mein Sohn wollte gerne dort wohnen bleiben. Mit Rücksicht auf den Sohn habe ich auch sämtlichen Hausrat dort gelassen und mir eine kleine Wohnung von meinen Ersparnissen eingerichtet.

In regelmäßigen Abständen verlangt mein Mann irgendwelche Zahlungen für das Haus von mir, die ich nicht leisten kann, da mein Gehalt unter dem Pfändungsfreibetrag liegt.
Im Hinblick auf das Wohlergehen meines Sohnes und die Tatsache, dass mein Mann nicht gewillt ist, mir eine angemessene Zahlung für das Haus zu leisten, bin ich zu weiteren Zugeständnissen nicht bereit und möchte, so lange mein Sohn dort wohnt und meine Möbel, Küche usw. in dem Haus sind keine fremden Personen dort haben.

Die Mieteinnahme ca. 230,00 € Kaltmiete möchte mein Ehemann für „dringend notwendige Reparaturen verwenden“.

Es besteht zur Zeit aber keine finanzielle Notlage, die eine Vermietung rechtfertigen würden, mein Mann hat sich in diesem Jahr schon zwei Flugreisen gegönnt, während ich sozusagen den Kitt aus dem Fenster kratze.

Ist es richtig, dass das Haus ohne meine Einwilligung untervermietet werden darf?
Ist dieser Mietvertrag ohne meine Unterschrift rechtskräftig?
Der Mieter schaltet auf Stur und weigert sich auszuziehen.
Kann ich hier eine einstweilige Verfügung erwirken?
Eine Teilungsversteigerung kann ich ja wohl auch erst nach der Scheidung beantragen, da mein Mann während der Trennungszeit hier zustimmen muss.
Eine einvernehmliche Scheidung lehnt er aus o. a. Gründen ab, denn billiger als zur Zeit kann er nicht leben. Also kann ich mich erst nach 3 Jahren scheiden lassen, soweit ich informiert bin.

Ich wäre dankbar, wenn Sie mir weiterhelfen können!

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Sehr geehrte Fragestellerin,

der von Ihnen geschilderte Sachverhalt ist sehr komplex. Dies äußert sich auch darin, dass sie zu unterschiedlichen Themen mehrere Fragen haben. Trotz dessen möchte ich versuchen, diese unter Berücksichtigung der von ihm gemachten Angaben summarischen zu beantworten:

I. Eigentumsverhältnisse am Haus

Da Sie angeben, dass das Haus ihnen gemeinsam gehört, gehe ich davon aus, dass sie beide Miteigentümer sind. In einem solchen Fall liegt eine landläufig genannte Miteigentümergemeinschaft vor, die jedoch mehr eine Miteigentümergesellschaft ist. Eine Miteigentümergesellschaft verfolgt im Gegensatz zur Miteigentümergemeinschaft zumeist einem gemeinsamen Zweck, hier das gemeinsame Bewohnen des Hauses. Dies hat zur Folge, dass sich die Rechte und Pflichten der Gesellschafter, also von ihnen und ihres Ehemanns im Rahmen einer besonderen Treuepflicht bewegen. Die Gesellschafter sind verpflichtet, alles dafür zu tun, damit die Gesellschaft und der Gesellschaftszweck, konkret das Haus und dessen Erhaltung gefördert werden. Nach außen kann jeder der Gesellschafter zwar alleine handeln, musste dies jedoch im Innenverhältnis vertreten.

Des weiteren könnte aufgrund der noch bestehenden Ehe eine Gesamthandsgemeinschaft vorliegen. Voraussetzung ist hier, dass sie in Gütergemeinschaft leben (§ 1416 BGB). In diesem Fall treten ähnliche Wirkungen ein, wie bei der Miteigentümergesellschaft, hier könnte jedoch tatsächlich ein Anhaltspunkt dafür gegeben sein, dass ihrem Mann den Vertrag nicht alleine abschließen durfte. Beachten sollten Sie jedoch, dass ihr Mann wahrscheinlich, nur lediglich sich verpflichtet hat, den Wohnraum zu Untermiete zur Verfügung zu stellen. Zustimmungspflichtig beziehungsweise unwirksam wäre ein Rechtsgeschäft nur bei dinglichen Rechtsgeschäften, das heißt wenn über das Haus selbst und das Eigentum verfügt worden ist. Im übrigen macht sich ihr Ehemann schadensersatzpflichtig. Ihnen gegenüber.


II.
Der Untermietvertrag ist ein schuldrechtlicher Vertrag, im Gegensatz zum dinglichen Recht des Eigentums, den ihr Mann durchaus wie oben gezeigt alleine abschließen kann. Er verpflichtet sich dabei lediglich gegenüber dem Untermieter, Wohnraum bereitzustellen. Ihnen gegenüber ist er jedoch ausgleichspflichtig, in dem Bereich, dass sie diesen Raum oder Räume nicht mehr nutzen können. Da sie aus dem Haus ausgezogen sind, steht Ihnen sowieso eine Nutzungsentschädigung zu, die sich gerade auf den nicht nutzbaren Teil in Höhe ihres Miteigentumsanteils bezieht. Sind Sie zum Beispiel Miteigentümerin zu 50 Prozent, können Sie von ihrem Ehemann eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 50 Prozent eines imaginären Mietzinses, der sich an dem Mietspiegel ihrer Gemeinde orientieren kann, fordern. Wenn ihr Mann Teile seines genutzten Miteigentums vermieten will, so kann er dies grundsätzlich tun, schränkt sie aber möglicherweise in der weiteren Nutzung des Eigenheims ein und macht sich ihnen gegenüber dadurch schadensersatzpflichtig.

Eine einstweilige Verfügung erscheint hier nur lohnenswert, wenn sie tatsächlich das Haus auch nutzen wollen und durch den der Mieter in ihrer Nutzung beeinflusst werden. Ansonsten dürfte es an einem Verfügungsgrund fehlen.

III. Reparaturen am Haus

Bei einer Miteigentümergesellschaft, als auch der ehelichen Gesamthandsgemeinschaft besteht intern eine Ausgleichspflicht, für Aufwendungen, die sich auf das Haus beziehen.

Wenn zum Beispiel Reparaturen angefallen sind, muss sowohl ihr Mann, als auch sie den jeweiligen Anteil, der ihrem Miteigentumsanteil entspricht, leisten müssen. Entweder direkt nach außen oder als Ausgleich im Innenverhältnis. Dies bezieht sich jedoch nicht nur auf die Ausgaben, sondern auch auf die Einnahmen, die aus der Vermietung des Hauses erzielt werden und bedeutet in Ihrem Fall zugleich, dass sie an den Einnahmen aus der Untervermietung prozentual beteiligt werden müssen.

IV. Ehescheidung

Hinsichtlich der ihr Scheidung ist, sofern durch einen Ehevertrag nichts anderes vereinbart worden ist, grundsätzlich nach einem Trennungsjahr eine einvernehmliche Scheidung und nach drei Jahren eine streitige Scheidung möglich. Da sich ihr Mann nicht auf eine einvernehmliche Scheidung einlassen will, müssen sie davon ausgehen, erst nach drei Jahren geschieden zu werden.

Ich hoffe, Ihnen eine erste Orientierung gegeben zu haben. Für Nachfragen sowie in der Angelegenheit selbst stehe ich Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung. Für das kommende Jahr wünsche ich Ihnen viel Erfolg und einen guten Start.

Mit freundlichen Grüßen



Christian Joachim
-Rechtsanwalt-


Nachfrage vom Fragesteller 27.12.2005 | 20:51

Sehr geehrter Herr Joachim,

es ist etwas Licht im Dunkeln. Ich habe zu Punkt II und III noch eine Rückfrage.
Punkt II:
Angeblich kann ich während der Trennungszeit nur den Mietvorteil für eine kleinere angemessene Wohnung geltend machen, deshalb 380,00 € mtl (360,00 € für die Wohnung, 20,00 € für den Hausrat) was am Ende ja hälftig geteilt wird. Mir stehen hier nur 190,00 € zu. Mir erscheint es zu wenig, da bezahle ich für meine Dachwohnung schon mehr.
Punkt III:
Wer entscheidet welche Reparaturen dringend notwendig sind? Angeblich benötigt die Haustür ein Vordach, welches 10 Jahre lang nicht notwendig war.
An der Treppe bröckelt seit Jahren der Putz ab, aber jetzt muss dringend eine Mauer hin......

Finanziell für mich nicht zu leisten.

Für eine weitere Auskunft wäre ich dankbar!

Gruß

Rasu 005

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.12.2005 | 21:45

Sehr geehrte Fragestellerin,

ihre Nachfrage darf ich wie folgt beantworten:

Bei einem Haus mit einer Fläche von 180 Quadratmetern und einem als niedig angesetzten Mietpreis von €5,00 je Quadratmeter könnten Sie hier eine hälftige Nutzungsentschädigung von €450,00 verlangen. U.U. ist hier bei einer höheren Untermiete oder einem höheren Quadratmeterpreis eine noch höhere Bewertung möglich. Einen Mietvorteil müßten sie sich anrechnen lassen, entweder die Nutzungsentschädigung insgesamt (von der sie für sich rein rechnerisch ihre Miete abziehen müßten, der Anspruch beläuft sich aber insgesamt auf den o.g. Betrag) oder die Miete geltend machen und dann einen Betrag wegen der Nichtnutzung des Hauses dazurechnen. Die von Ihnen angegebenen Beträge kann ich leider nicht nachvollziehen, ich nehme an, dass Sie diese als Entschädigung erhalten. Der Anpruch auf Nutzungsentschädigung ist grds. unabhängig von der Trennung, sondern basiert lediglich auf der nicht gegebenen Möglichkeit, dass Haus zu nutzen.

Über die Notwendigkeit der Reparaturen entscheidet letztlich ein objektiver Maßstab. Wenn die Mauer für das Haus und dessen Erhaltung notwendig ist, besteht auch keine Pflicht zur Übernahme der Kosten. Man spricht von sog. notwendigen Verwendungen (dann Übernahme) und nützlichen Verwendungen (dann keine Übernahme). Bei der Treppe wäre schon eher eine notwendige Verwendung gegeben, da hier u.U. Sturzgefahr besteht.

Ich hoffe, dass ich Ihnen weiterhelfen konnte. Sollte die Angelegenheit weiter verfolgt werden, können Sie mich über die o.a. Kontaktinformationen erreichen.

Mit freundlichen Grüßen



Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

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