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gemeinsamer Immobilienbesitz Vermögensaufteilung Wertermittlung

26.03.2018 21:59 |
Preis: 45,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Mein geschiedener Mann und ich besitzen zu gleichen Teilen ein Einfamilienhaus. Vor dem Hausbau haben wir 2012 einen Ehevertrag für den Fall der Trennung/Scheidung abgeschlossen, in welchem steht:

"Jeder der beiden Ehegatten kann jederzeit den Verkauf des Grundbesitzes nebst Haus gegenüber dem anderen verlangen. Jeder ist im Falle des Verlangens verpflichtet, bei dem Verkauf des Grundbesitzes mitzuwirken und insbesondere alle Erklärungen, die dazu notwendig sind, abzugeben. Die Ehegatten räumen sich für diesen Fall wechselseitig ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht ein, für das im Übrigen die Bestimmungen des BGB gelten."

Mein geschiedener Mann möchte das Haus nun verkaufen. Ich möchte das Haus komplett erwerben.

Erste Frage: Welcher Wert (Verkehrswert, Marktwert...) wird hierbei zugrunde gelegt bzw. wie wird dieser korrekt ermittelt?

Würde das Haus nur einem von uns beiden gehören, müsste der Vorkaufsberechtigte wohl den Preis bezahlen, den der Verkaufsberechtigte mit einem Dritten ausgehandelt hat.
Zweite Frage: Wenn das Haus beiden gehört - kann dann einer der beiden überhaupt alleine einen Verkaufspreis bzw. Kaufvertrag aushandeln? (dass generell der Verkauf verlangt werden kann, steht außer Frage, s.o.)

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Wenn Sie da ehevertraglich hier keinen bestimmten Wert festgelegt haben, entscheidet der aktuelle Verkehrs- beziehungsweise Marktwert. Es ist also im Rahmen der Vertragsfreiheit nach meinem Dafürhalten möglich, hier nach den aktuellen tatsächlichen Möglichkeiten das zu entscheiden.
Das richtet sich also allein nach Angebot und Nachfrage.

Ich gehe auch davon aus, dass man im Rahmen der Trennung beziehungsweise Scheidung da nichts anderes zum Beispiel im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung geregelt hat, also in Abweichung zum Ehevertrag. Auch ansonsten sieht er das Gesetz keine Wertberechnung vor.

2.
Ihre Zusammenfassung zum Vorkaufsrecht ist richtig, das ergibt sich aus den Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

In der Tat müsste bei einem Verkauf an einen Dritten der jeweilig andere Ehegatte mitwirken und seinen Anteil im Sinne des Miteigentums, also dem Anteil am Haus, dem anderen Ehegatten übertragen, damit der allein handeln kann.

Denn vor diesem in die Wege zu leitende Vollzugsakt in Form der Anteilsübereignung kann rechtmäßig kein Verkauf durch einen allein erfolgen. Das kann aber der Notar in einem Zug aufsetzen und vertraglich ausarbeiten. Allerdings müsste man dann gegebenenfalls zwei Kaufverträge schließen, nämlich einen zunächst hinsichtlich der Übertragung von einem Ehegatten zum anderen Ehegatten und dann mit einem Dritten, wobei dann noch das Vorkaufsrecht zu berücksichtigen wäre. Alles in allem aber rechtlich kein Problem, nur etwas aufwendiger.

Auch muss man beachten, was im Rahmen der Scheidung geregelt ist, siehe oben.

D. h., man müsste sehen, ob dann ein Kaufvertrag unter den Ehegatten oder eine sonstige (sogar eventuell unentgeltlich bei entsprechender Einigung) Übertragung stattzufinden hat.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 01.04.2018 | 00:13

Sehr geehrter Herr Hesterberg,
danke für die Auseinandersetzung mit meiner Anfrage!
Die Formulierung in unserem Ehevertrag, aus dem ich zitiert habe, entspricht ja §749 (1) BGB. Folglich müsste für den Verkauf §753 (1) BGB gelten: "§753 Teilung durch Verkauf: (1) Ist die Teilung in Natur ausgeschlossen, so erfolgt die Aufhebung der Gemeinschaft nach den Vorschriften über den Pfandverkauf, bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung und durch Teilung des Erlöses..."
Bei dieser sog. "Teilungsversteigerung" wird - meines Wissens - eine gerichtliche Verkehrswertfestsetzung vorgenommen, also durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen. Der damit bestimmte "Verkehrswert" entspricht jedenfalls nicht automatisch dem aktuellen "Marktwert".
Ist diese Interpretation korrekt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.04.2018 | 08:34

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

Ja, das haben Sie richtig zusammengefasst. Allerdings muss sich der Sachverständige ebenfalls an den Markt gegebenen Preisen orientieren und hat dieses in seinem Gutachten entsprechend zu prüfen und Abweichungen nach oben beziehungsweise unten unter entsprechender Begründung vorzunehmen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


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