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gemeinsam genutzte Satellitenempfangsanlage (Doppelhaus)

| 04.04.2021 20:56 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Ich habe 2020 eine Doppelhaushälfte erworben. Auf dem Dach der benachbarten Haushälfte steht die Satellitenschüssel, welche von beiden Haushälften genutzt wird. Auch der HV-Verteiler, der für die weitere Verteilung des Empfangssignals sorgt, ist im Dachgeschoss des Nachbarn gelegen. Von dort laufen die Koaxialkabel in die einzelnen Anschlussdosen der beiden Haushälften.

Das Doppelhaus wurde im Jahr 2003 von den Verkäufern errichtet. Beide Haushälften wurden bis zu ihrem Verkauf vermietet, und zwar jede Hälfte an einen anderen Mieter. Die andere Haushälfte wurde bereits 2019 verkauft, und zwar an den bisherigen Mieter. Ich selbst habe vor dem Kauf die Immobilie nicht gekannt, sondern bin erst im Zuge des Verkaufsaufgebotes darauf aufmerksam geworden. Meine Haushälfte ist komplett ausgebaut (Erdgeschoss und Dachgeschoss). Die andere Haushälfte ist nur im Erdgeschoss ausgebaut. Jetzt, im Jahr 2021, hat der neue Eigentümer (bisherige Mieter) der anderen Haushälfte begonnen, sein Dachgeschoss auszubauen. Er vertritt die Auffassung, er habe die Satellitenanlage mit dem Kauf erworben, da sie sich auf seiner Haushälfte befinde. Er hat meine Koaxialkabel gekappt und stattdessen die von ihm neu verlegten Kabel für sein im Ausbau befindliches Dachgeschoss daran angeschlossen. Er sieht keine Veranlassung, mich wieder anzuschließen oder mir Zugang zu meinem verbliebenen "Kabelstummel" zu gewähren, um daran eine eigene neue Sat-Anlage anschließen zu können. Die Installation einer neuen SAT-Anlage bedeutet für mich erhöhten Aufwand, da ich vorhandene Strukturen öffnen muss (Abseiten, Dach, Dachkasten).

Mir liegt der notarielle Kaufvertrag des Nachbarn vor. Da die Verkäufer ihm ein Geh- und Fahrrecht sowie ein Ver- und Entsorgungsleitungsrecht zu Lasten meiner Haushälfte eingeräumt haben, konnte ich diesen im Nachgang meines Kaufs beim Grundbuchamt anfordern. Laut diesem Kaufvertrag wurde dem Nachbarn der Grundbesitz mit allen Rechten, gesetzlichen Bestandteilen und dem gesetzlichen Zubehör übereignet. Gesondert erwähnt zur Mitübereignung ist noch die Einbauküche. Die Satellitenanlage ist in seinem Kaufvertrag nicht explizit erwähnt; auch nicht, dass diese beide Haushälften versorgt. Sonstige bewegliche Gegenstände sind an ihn ausdrücklich nicht mitverkauft. Es findet sich noch der folgende Satz im Kaufvertrag des Nachbarn: "Baulasten, im Grundbuch nicht eingetragene Dienstbarkeiten und öffentlich- oder nachbarrechtliche Beschränkungen werden vom Käufer übernommen; solche sind dem Verkäufer nicht bekannt."

Gleichwohl war dem Nachbarn aber zum Kaufzeitpunkt bekannt, dass die Satellitenanlage durch die später von mir erworbene Haushäfte mit benutzt wurde. Dies war für ihn offen erkennbar, denn durch sein bislang nicht ausgebautes Dachgeschoss war für ihn der Lauf der Leitungen ersichtlich. Zudem teilte er mir selbst mit, dass er meine Leitungen gekappt hat. Die Verkäufer haben mir vor wenigen Tagen (2021) schriftlich bestätigt, dass die gemeinsame Satellitenanlage von Anfang an (Baujahr 2003) zur Nutzung für beide Haushälften errichtet war, dass diese Architektur nicht verändert wurde, eine Veränderung von ihnen auch nicht geplant war und die Haushälften in dieser Beschaffenheit an die beiden Käufer verkauft wurden.

In meinem Kaufvertrag steht als Kaufgegenstand nur, dass ich das Grundstück erwerbe, bebaut mit einer Doppelhaushälfte. Die Verkäufer haften mir gegenüber ausdrücklich nicht wegen eines Sachmangels (Grund und Boden, Gebäude, etwa mit verkaufte bewegliche Sachen). Ausgeschlossen sind vorsätzlich zu vertretende oder arglistig verschwiegene Mängel. Die Verkäufer erklären mir gegenüber im Notarvertrag, keine Mängel arglistig verschwiegen zu haben, auf die ich angesichts ihrer Bedeutung und des sonstigen Zustands des Objektes einen Hinweis erwarten durfte. Eine Beschaffenheitsvereinbarung wurde mit mir nicht getroffen. Die Satellitenanlage fand keine explizite Erwähnung in meinem Kaufvertrag. Natürlich habe ich meine Doppelhaushälfte vor dem Kauf besichtigt.

Meine Fragen: Steht mir ein Recht zu, die Satellitenanlage weiterhin nutzen zu dürfen? Kann ich verlangen, dass mich der Nachbar wieder anschließt? Oder kann ich gar verlangen, dass er mir oder einem von mir beauftragten Handwerker Zutritt zu seinem Dachgeschoss gewährt, um eine von mir zu errichtende eigene Anlage an meine gekappten Kabel anzuschließen? Muss der Nachbar die Errichtung meiner Anlage bezahlen (mit jeglichem baulichen Aufwand, der damit verbunden ist)? Falls ich keine Rechte gegenüber dem Nachbarn haben sollte: Haften die Verkäufer wegen eines verschwiegenen Mangels bzw. weil sie es versäumt haben, die rechtlichen Grundlagen zu schaffen, dass meine Haushälfte weiter angeschlossen bleiben darf?

04.04.2021 | 22:29

Antwort

von


(1111)
Wichlinghauser Markt 5
42277 Wuppertal
Tel: 0202 697 599 16
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Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grundlage der durch Sie mitgeteilten Informationen beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht Ihnen keine weitere Nutzung an der Sat-Anlage zu, wenn es diesbezüglich keine Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Eigentümer gibt und insoweit auch nichts in das Grundbuch eingetragen ist. Wenn die Sat-Anlage zu seiner Haushälfte gehört, dann kann er frei darüber bestimmen.

Das wurde bezüglich einer Heizungsanlage in der Entscheidung BGH, 08.02.2013 - V ZR 56/12 so festgehalten. Auch als Zubehör dürfte die Sat-Anlage aber im Zweifel an Ihren Nachbarn mitveräußert worden sein.

Im Verhältnis zu den Verkäufern käme es darauf an was Ihre Formulierung

"Die Verkäufer haben mir vor wenigen Tagen (2021) schriftlich bestätigt, dass die gemeinsame Satellitenanlage von Anfang an (Baujahr 2003) zur Nutzung für beide Haushälften errichtet war, dass diese Architektur nicht verändert wurde, eine Veränderung von ihnen auch nicht geplant war und die Haushälften in dieser Beschaffenheit an die beiden Käufer verkauft wurden."

bedeutet. Wenn die Sat-Anlage nur mit einer Haushälfte verbunden ist, dann steht Ihnen auch gegen die Verkäufer kein Anspruch zu. Die Nutzungsmöglichkeit und die ursprüngliche Planung trifft insoweit Ihnen gegenüber keine verbindliche Aussage über eine auch für die Zukunft fortbestehende Nutzungsmöglichkeit. Das hätte sich aufgrund der Beschaffenheit der Anlage auch außerhalb des Einflussbereich der Verkäufer befunden.

Deshalb sehe ich in Ihrem Fall im Ergebnis keinen Anspruch gegen die Verkäufer oder gegen den Nachbarn.

Es tut mir leid, dass ich keine günstigere Antwort für Sie habe.

Mit freundlichen Grüßen


Rückfrage vom Fragesteller 05.04.2021 | 13:13

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Ich denke, dass die Verkäufer, als sie 2019 die andere Haushälfte verkauften, hätten eine Grunddienstbarkeit zu Lasten der mit der Antenne bestückten Haushälfte als dienendes Grundstück hätten vereinbaren können. Zu dem Zeitpunkt war es voll und ganz in ihrem Einflussbereich.

Als ich dann 2020 über einen Makler akquiriert wurde, machte der Makler mit mir die Besichtigung. Zum Besichtigungstermin und auch später konnte mir der Makler nicht sagen, woher das Fernsehsignal kommt. Ich hatte bei der Besichtigung gesehen, dass in jedem Zimmer eine TV-Dose vorhanden ist und ihm deshalb die Frage gestellt, woher das Signal kommt. Theoretisch hätte es ja auch ein Kabelanschluss sein können. Ich habe darauf vertraut, dass ich ein Haus mit Fernsehempfang kaufe. Zum notariellen Beurkundungstermin traf ich die Verkäufer zum ersten und einzigen Mal. Sie wiesen mich nicht darauf hin, dass die TV-Versorgung durch die andere Haushälfte erfolgt. Insofern denke ich schon, dass die Verkäufer da etwas versäumt haben. Ich kann aber nicht beurteilen, ob ich aus rechtlicher Sicht hätte erwarten können, dass die Verkäufer rechtzeitig für einen gesicherten TV-Empfang hätten sorgen müssen oder mich aber zumindest über diesen (versteckten?) Mangel hätten informieren müssen. Dann hätte ich von Anfang an gewusst, worauf ich mich einlasse.

Können Sie sich bitte noch einmal dazu äußern?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 05.04.2021 | 13:30

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich auch Ihre Nachfrage:

Ihre Aussage:

Zitat:
Ich denke, dass die Verkäufer, als sie 2019 die andere Haushälfte verkauften, hätten eine Grunddienstbarkeit zu Lasten der mit der Antenne bestückten Haushälfte als dienendes Grundstück hätten vereinbaren können. Zu dem Zeitpunkt war es voll und ganz in ihrem Einflussbereich.


Legt leider genau den Finger in die Wunde: das hätte Geschehen müssen, damit Sie einen Anspruch haben. Das wurde aber wohl versäumt. Zum Zeitpunkt des Kaufes konnte das der Verkäufer nicht mehr nachholen und auch nicht mehr bestimmen, ob in der anderen Haushälfte umgebaut wird.

Darauf bezog sich meine Aussage, dass das außerhalb des Einflussbereichs des Verkäufers lag.

Bezüglich der Frage woher das Signal kommt lassen Sie leider offen, was die Antwort war. Aus der Aussage, dass es sich um Satellit oder Kabel handelt alleine kann man nicht unbedingt schließen, dass das Signal auch verfügbar ist und dass es dauerhaft verfügbar sein wird.

Ein Mangel liegt indessen nur vor, wenn die Ist-Beschaffenheit des Hauses von der Soll-Beschaffenheit des Hauses abweicht. Aus einer Dose für einen Fernsehanschluss alleine kann nicht hergeleitet werden, dass auch ein Signal verfügbar ist.

Wenn der Makler Ihnen aber mitgeteilt hat, dass ein Satelliten-Signal vorhanden ist, dann sollten Sie auf diesem Wege noch einmal prüfen, ob Schadensersatz zu erlangen ist. Das scheint mir auf der Grundlage Ihrer Angaben die am ehesten Erfolg versprechende Route zu sein.

Dazu sollten Sie versuchen sich an die genaue Formulierung zu erinnern und auch noch einmal die Beweislage prüfen, also ob beispielsweise ein Zeuge anwesend war. Genauso empfehle ich Ihnen noch einmal die in Ihrer Ausgangsfrage zitierte Mail des Verkäufers zu prüfen, ob darin nicht doch eine eindeutige Aussage zur Verfügbarkeit des Sat-Signals enthalten war.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 07.04.2021 | 14:04

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Die Antwort kam sehr schnell. Sie erscheint mir zudem - soweit ich das als Laie einschätzen kann - kompetent und zutreffend. Haben Sie herzlichen Dank, so bleibt mir ein Rechtsstreit erspart, in dem ich wahrscheinlich ohnehin keine Aussichten auf Erfolg hätte. Ich habe jetzt eine klare Strategie und kann nach vorne blicken.

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