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gekündigter Nutzungsvertrag durch Eigentümer

08.11.2009 16:49 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Hallo, folgender Fall:

Ein Ehepaar schließt am 28.03.1990 einen Nutzungsvertrag mit einer Gemeindeverwaltung in Sachsen ab. Das Grundstück grenzt unmittelbar an ein Grundstück mit dem Wohnhaus der Leute. Es wird von da an privat genutzt und erschlossen. Es werden mit Genehmigung der Gemeinde und dem Bauamt 3 Garagen gebaut und weitere Gelder investiert.

Alle Pacht wurde immer, bis zum heutigen Tage pünktlich an die Gemeinde bezahlt.

2006 stellt sich herraus, das das Grundstück nicht der Gemeinde gehört.

Das Grundstück besteht aus 2 Teilen. Einen Teil nutzt die Gem. selber, den anderen Teil die Leute.


Der richtige Eigentümer kündigt den Leuten und der Gemeinde das gesamte Grundstück. Die Gemeinde kündigt den Eheleuten das genutzteTeilstück vom Gesamtgrundstück.

Dem Eigentümer verhält sich aber sehr fair. Ihm geht es nicht um eine Eigennutzung . Er möchte das Grundstück verkaufen. Die Gemeinde zeigt Kaufinteresse, Er setzt somit die Kündigung für die "alten" Nutzer bis dahin aus, bis die Gemeinde das Grundstück (also beide Teile, was ja eh ein Grundstück ist ) erworben hat.

Die Gemeinde nimmt die Kündigung nicht zurück, entwickelt aber vorab keinerlei Aktivitäten, die Nutzer vom Grundstück zu bekommen.

Am 28.04.2008 kauft die Gem. das Grundstück. Die Kündigung steht noch immer. Nun möchte die Gem. die Kündigung nur zurück nehmen, wenn die Eheleute entweder das 12 Fache der ortsüblichen ( früheren ) Pacht gezahlt wird, oder die Eheleute das genutzte Teilstück von der Gemeinde erwerben.
Vermessungskosten sollen geteilt werden.


Kann das die Gemeinde machen ??
Nach meiner Meinung ist das absolut nicht mit dem
Schuldrechtanpassungsgesetz ( Juli 2006 ) vereinbar.
Alle Punkte welche hier versucht werden den Leuten als rechtens zu verkaufen, werden im diesem Gesetz klar behandelt und absolut anders dargestellt ??

Kann mir das einer erklären ?

Noch einen Hinweis:
Ich werde diese Frage 2x einstellen. Ich möchte gerne 2 verschiedene Meinungen auswerten.

Sehr geehrte Fragesteller,

Zunächst ist zu sagen, dass hier nur eine erste grobe Einschätzung vorgenommen werden kann. Entscheidend sind die Vertragsunterlagen, die Kündigungsschreiben, Grundbuchauszüge und auch die Akte der Gemeinde über den Vorgang. Ohne diese Unterlagen wird Ihnen auch eine weitere Meinung wenig nützen. Ich würde daher dringend raten, einen Anwalt in Ihrer Nähe zu beauftragen.

Es wäre zu klären, ob die Gemeinde das fragliche Grundstück irrtümlich als eigenes verpachtet hat oder ob es sich um einen Fall des Schuldrechtsanpassungsgesetzes (SchuldRAnpG) handelt.

Im ersten Fall würde sich das Rechtsverhältnis - da der Vertrag noch vor dem Inkrafttreten des Einigungsvertrags (vor dem 3. Okt. 1990) geschlossen wurde - nach dem Zivilgesetzbuch der DDR bzw. dann dem Übergangsrecht bestimmen. Es wäre dann zu klären, welche Ansprüche Ihnen gegenüber der Gemeinde zustehen: Die Tatsache, dass der Pachtvertrag zwischenzeitlich nicht erfüllt werden konnte, berechtigt nicht zur Kündigung. Der Vertrag bleibt vielmehr wirksam, aber anstelle des Anspruchs auf Erfüllung treten Schadensersatzansprüche. Evtl. können Sie also eine finanzielle Entschädigung verlangen. Zu prüfen wäre, mit welcher Frist die Gemeinde den Vertrag hätte ordentlich kündigen dürfen; für die Höhe von Schadensersatzansprüchen kommt es auf die Nutzungsart, den Mehraufwand, der ggfs. für die Pacht eines Ersatzgrundstücks entstanden ist u.v.m. an.

Falls das Grundstück als fremdes von der Gemeinde verwaltet wurde, müsste geprüft werden, ob die Kündigung des Eigentümers hier wirksam ist. Das SchuldRAnpG regelt die Kündigungsmöglichkeiten für die verschiedenen Vertrags- und Nutzungsarten. Welche Fristen und Voraussetzungen hier für eine wirksame Kündigung erfüllt sein müssen, hängt vor allem von dem mit der Gemeinde geschlossenen Vertrag ab. Pauschal kann an dieser Stelle daher nicht gesagt werden, ob die Kündigung des Eigentümers wirksam ist oder nicht.

Da das Grundstück nunmehr der Gemeinde gehört, kann es sein, dass Sie eine Fortsetzung des ursprünglichen Vertrags verlangen können. Entweder war schon die Kündigung durch die Gemeinde unwirksam. Oder ein Anspruch auf Fortsetzung bzw. Neubegründung des Pachtverhältnisses zu den ursprünglichen Konditionen kann sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben ergeben. Abschließend kann dies hier nicht beurteilt werden. Daher nochmals der Rat, dass Sie sich bei der Auseinandersetzung mit der Gemeinde anwaltlich vertreten lassen. Schon den außergerichtlichen Schriftverkehr sollte ein Rechtsanwalt übernehmen.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 09.11.2009 | 07:59

Hallo Herr Juhre,

die Gemeinde hat wohl irrtümlich verpachtet.
Es wurde nicht im Auftrag des Besitzers gehandelt.

Was hat das für einen Einfluss auf die Anwenbarkeit auf das SchuldRAnpG, das die Gemeinde nun richtiger Eigentümer ist.
also, hat dieses Besitzer "hin und her" einen Einfluss auf die Anwendbarkeit ?

Die Eheleute haben damals einen unbefriststen Nutzungsvertag geschlossen. Kündbar ist dieser lt. Text nur
" wenn es volkswirtschaftliche Erfordernisse bedingen "

Macht es einen Unterschied ob der Vertrag unter dem Begriff
" Nutzungsvertag " oder " Pachtvertrag " geschlossen wurde ?

Grüße Micha.Berlin

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.11.2009 | 15:31

Zu Ihren Nachfragen:

Das SchuldRAnpG regelt nur Verträge (sog. Überlassungsverträge), mit denen Grundstücke von BRD-Eigentümern an DDR-Bürger verpachtet wurden (staatliche Verwaltung im Sinne von Art. 232 § 1a des Einführungsgesetzes zum BGB - EGBGB -). Der Fall der irrtümlichen Verpachtung eines fremden Grundstücks dürfte daher nicht unter den Anwendungsbereich des SchuldRAnpG fallen.

Stattdessen wird das Vertragsverhältnis als unbefristeter Pachtvertrag fortgesetzt (die Bezeichnung des Vertrags spielt keine Rolle). Die Kündigung ist also grundsätzlich nach den gesetzlichen Fristen möglich gewesen (bei der Landpacht gilt eine zweijährige Kündigungsfrist). Die Unmöglichkeit der Gemeinde, das Grundstück wie vertraglich vereinbart zur Verfügung zu stellen, berechtigt nicht zur Kündigung, sondern löst Schadensersatzansprüche aus. Es kann auch, wie gesagt, wenn das Vertragsverhältnis nicht wirksam beendet ist, ein Anspruch auf weitere Überlassung des gepachteten Grundstücks bestehen. Dies sollen Sie genauer prüfen lassen!


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

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