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fristlose Kündigung wg. feuchter Wand vor Einzug / Mietsicherheit


30.11.2006 14:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,

folgendes Problem : Zum 15.11. hatten meine Frau und ich einen gültigen Mietvertrag für eine Wohnung in Lübeck; unterschrieben wurde Vertrag nach der Besichtigung bereits Anfang Oktober.

Bei der Übergabe am 15.11.,18h (es war keinerlei ausreichende Beleuchtung vorhanden, lediglich eine kleine Deckenlampe sowie die Taschenlampe des Hausmeister, für die gesamte Wohnung) stellten wir im Beisein der Vermieterin, Hausmeister und Vormieterin neben div. Mängeln, einen ca 60x30cm großen Wasserfleck an der Wand Bad/Kinderzimmer auf der Kinderzimmer-Seite fest. Die Fläche war fühlbar feucht und die Tapeten wellten sich bereits bzw ließen sich mit Leichtigkeit ablösen. Auf die Frage an die Vermieterin, was denn nun mit diesem Schaden passieren soll, antwortete diese "Nichts !"(Zitat)

An dem Abend wurde kein Übergabeprotokoll unterschrieben oder ausgehändigt, wohl aber ein Drittel der Mietkaution (i.H.v. 300€) gegen die Wohnungsschlüssel übergeben.
Die Vermieterin mußte nach dem Termin aus priv. Gründen umgehend nach Hause.

Tagsdrauf begutachtete ich den Schaden bei Tageslicht mit meiner Frau erneut, es stellte sich heraus, dass die Feuchtigkeit sehr viel weiter ausgebreitet war und gut 1/3 der gesamten Wand (Fotos voranden) einimmt. Auch hier waren die Tapeten wieder leicht ablösbar bzw wellten sich. Die Feuchtigkeit breitete sich augenscheinlich weiterhin aus, ich denke daher, dass es sich um einen Rohrbruch handelt. Auf einem Foto (mit Blitzlicht) ist deutlich der "Zulauf" von oben ersichtlich.
Darüber hinaus sind in dem Raum Spuren von Schimmel zu erkennen. Wir haben am 16.11. die besagte Räumlichkeit auch von der Gesundheitsaufsicht des Gesundheitsamt Lübeck begehen lassen, auf Wunsch wird uns hierfür eine Einschätzung erstellt.
Am 17.11. kündigten wir den Mietvertrag in Anbetracht der Planung, dies Zimmer als Kinderzimmer (unsere Tochter ist 1 Jahr) zu nutzen, schriftlich fristlos.
In dem Kündigungsschreiben, welches ich persönlich bei der Vermieterin eingeworfen habe, forderte ich die Vermieterin auf, sich bis zum 24.11. mit uns in Verbindung zu setzen und die gezahlte Kaution gegen die Wohnungsschlüssel zu übergeben.
Bisher habe ich keine Reaktion von der Vermieterin, daher die Fragen :
-Wie geht es weiter ?
-Haben wir Recht auf Schadenersatz ?

Vielen Dank vorab für Ihre Aufmerksamkeit.
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Schilderungen gern wie folgt beantworten möchte.

Die außerordentliche (fristlose) Kündigung dürfte gerechtfertigt sein. Eine außerordentliche Kündigung kann z.B. darauf gestützt werden, dass eine erhebliche konkrete Gesundheitsgefährdung vorliegt.

Da bisher nur Spuren von Schimmel zu erkennen sind, ist dies fraglich. Eine Einschätzung durch die Gesundheitsaufsicht wäre sicherlich für die hierzu anzustellende Bewertung hilfreich. Überdies kann der Schimmel durch ein Labor überprüft werden, um Aufschluss über seine Toxizität zu erhalten. Sollten aufgrund der Giftigkeit des vorhandenen Schimmels erhebliche Gesundheitsgefahren drohen, wäre die außerordentliche Kündigung gerechtfertigt.

Es ist jedoch zu beachten, dass die feuchte Wand mit dem Schimmelbefall in jedem Fall einen nicht unerheblichen Mietmangel darstellt. Die Nichtbeseitigung von erheblichen Mängeln durch einen Vermieter, nachdem dieser eine Frist zur Aufforderung zur Beseitigung durch den Mieter fruchtlos hat verstreichen lassen, bildet einen für die außerordentliche Kündigung notwendigen wichtigen Grund. Gleiches dürfte gelten, wenn – wie bei Ihnen - auf das Verlangen zur Behebung der Mängel in Aussicht gestellt wird, nichts zu unternehmen, da dann eine Fristsetzung sinnlos erscheint.

Beachten Sie aber bitte, dass Sie sowohl für den Zugang der Kündigung als auch für die Verweigerung der Mängelbeseitigung durch die Vermieterin darlegungs- und beweisbelastet sind, so dass Zeugen hierfür hilfreich wären. Diese Punkte könnten im Streitfall über die Kündigung relevant werden.

Können Sie die Punkte nachweisen, so sollten Sie per Einschreiben mit Rückschein eine kurze Frist für die Rückzahlung der Kaution setzen und für das fruchtlose Verstreichenlassen dieser Frist zivilrechtliche Schritte in Aussicht stellen.

Da die Vermieterin durch Ihre Weigerung, dem gegenwärtigen Zustand abzuhelfen, schuldhaft Ihre Vermieterpflichten verletzt hat, sind überdies Schadensersatzansprüche denkbar, wenn Schadenspositionen genannt werden können, die hierdurch verursacht worden sind. An die Umzugskosten wäre hier jedoch allenfalls dann zu denken, wenn Sie bereits in der Wohnung wären und nun erneut umziehen müssen. Möglich wäre es allerdings, z.B. die Kosten für ein Inserat zur neuerlichen Wohnungssuche von der untätigen Vermieterin erstattet zu verlangen.

Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen könnten. Verbindliche Auskünfte sind nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Ich hoffe, Ihnen zunächst eine erste hilfreiche rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Tobias Kraft
Rechtsanwalt
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