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fristlose Kündigung wegen strafanzeige

14.04.2012 20:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

folgender Fall:

eine wohnung wird angemietet. Zum vertraglich vereinbarten zeitpunkt ist die wohnung nicht fertig (z.T. ungeräumt, unrenoviert).

Vermieter bessert flüchtig nach, schickt aber gleichzeitig bratziges schreiben Rücktritt vom Mietvertrag blablabla. Prima, gerade 10.000 € für eine Küche investiert und alte Wohnung gekündigt.

Direkt nach übergabe stellt Mieter verborgene und erhebliche mängel fest:

Renovierung schlampig, Türen verzogen

Dusche undicht und unbenutzbar (erstmal ist man ja zu doof die tür richtig zu schließen)

mehrfache ausfälle warmwasser, Notdienst muß gerufen werden

ein Hund im Haus bellt tag und nacht tierisch laut, haus ist hellhörig (keine weiteren mieter), auf Bitte um Abhilfe reagiert Vermieter bratzig

Mit winterbeginn funktionieren mehrere heizkörper nicht, Abhilfe nach ca. 4 Wochen

der mitbewohner stinkt mörderisch, Treppenhaus brechreizerregrend, Geruch dringt auch über Zwischendecke ein. Vermieter bestreitet. Der Mieter ist dem Alkohol zugetan und schlägt auch mal gegen die Wohnungstür...Vermieter bestreitet.

1. Kündigung 4 Monate nach mietbeginn, da Mietverhältnis aufgrund Mängelrügen nun zerrüttet

Mieter baut Lampe an, schaltet Sicherung zur Wohnung aus. Nachbar kommt wutschnaubend aus Tür, bei ihm funktioniere nun nix mehr. Vermieter ruft an und fordert auf, die sicherung sofort wieder einzuschalten und dies ist eine zerrüttung des Mietverhältnisses.

Im Klo bildet sich ein Bakterienrasen....wahrscheinlich Aktinomyceten, wasser schmeckt auch seltsam.

Es fällt auf, daß wasser munter in die garage eindringt...und in den keller. Gebrauchswert nicht vorhanden.

Antwort Keller ist nicht vermietet (uups? steht aber im Vertrag: 1 Kellerraum)

Mieter wird etwas ungnädig, da Stromrechnung nach 4 Monaten Mietzeit gigantisch, ca. 100% erhöht und geht zum DMB.

Flappsige antwort: Mietverhältnis gekündigt, Aufklärung nach Auszug. Es ist eine Beleidigung zu denken, da stimme etwas nicht.

Vermieter wird nun aktiv und beseitigt den Trennzaun zum nachbargrundstück (mit dem Kampfhund - bei kindern!!), kündigt einen vermieteten Schuppen (ein Mietvertrag für Whg, garage, Schuppen, Keller, garten) fristlos aufgrund angeblichen eigenbedarfs und lässt den Baum auf der mietsache fällen, in dem der Spross sich eine Bude bauen wollte (wußte er). Der Scvhuppen ist übrigens mit der Wohnung über eine stromleitung verbunden.

Mieter bemerkt, daß Vermieter Gartentorschlüssel einbehalten hat und dort rumschleicht. Es kommen schon bedrohliche Anwaltsbriefe.

Klammheimlich hatte der Vermieter sich auch einen Teil des schuppens reserviert - eine vertragliche regelung hierzu gibt es nicht.

Das waren 6 Monate.

Aufgrund der massiven vorgehensweise und der pampigen Behauptungen erstattet der Mieter strafanzeige mit der Vermutung des Stromdiebstahls.

Die Beamten kommen auch, offenbar hatten die mit dem Vermieter einen termin abgesprochen.

Logisch finden die nix.

Postwendend fristlose Kündigung und Räumungsklage.

Kann die Kündigung Erfolg haben?

Es gibt auch noch einen Zeugen, der beobachtete, daß sich die Schwungscheibe des Zählers dreht, wenn alle Verbraucher ausgeschaltet sind.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

zunächst einmal weise ich darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in der Regel nicht ersetzen kann.

Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise eine andere rechtliche Beurteilung zur Folge haben. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Zunächst einmal ist festzustellen dass Mängelrügen allein selbstverständlich nicht ausreichend sind, um eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zu begründen.

Anders verhält es sich unter Umständen mit der Strafanzeige.

Haben Sie Ihren Vermieter namentlich in der Strafanzeige als den von Ihnen vermuteten Täter benannt und wird das Strafverfahren gegen mangels Tatverdacht eingestellt, so kann dies durchaus einen Kündigungsgrund darstellen, da es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, ein Mietverhältnis mit jemandem fortzusetzen, der ihn zu Unrecht anzeigt.

Zu Unrecht haben Sie ihn aus rechtlicher Sicht eben genau dann angezeigt, wenn das Strafverfahren entweder eingestellt wird oder wenn er freigesprochen werden würde.

In beiden Fällen wäre eine fristlose Kündigung durch den Vermieter gerechtfertigt und dementsprechend dürfte auch seine Räumungsklage von Erfolg gekrönt sein.

Wenn Sie tatsächlich eine Chance haben wollen, in der Wohnung wohnen zu bleiben, dann sollten Sie in jedem Fall einen Kollegen mit Ihrer Vertretung im Rahmen der Räumungsklage beauftragen.

Dieser Kollege kann dann auch Akteneinsicht in die Strafsache nehmen und entsprechend im Rahmen der Räumungsklage dazu Stellung nehmen.

Haben Sie lediglich Strafanzeige gegen Unbekannt erstattet, so dürfte dies eine fristlose Kündigung nicht rechtfertigen.

Insgesamt stellt sich mir allerdings die Frage, ob Sie überhaupt in der Wohnung wohnen bleiben wollen, da diese Angelegenheit, sofern Sie die Räumungsklage erfolgreich abwenden können, sicher nicht der letzte Streit mit Ihrem Vermieter gewesen sein wird.

Nach Ihrer Schilderung klingt es für mich so, als ob für Sie eine ganze Anzahl an Gründen für eine fristlose Kündigung vorlag und auch vorliegt, sodass Sie unter Umständen in Betracht ziehen sollten, das Mietverhältnis mit anwaltlicher Hilfe im Wege eines Aufhebungsvertrages zu beenden.

Da Ihr Vermieter anwaltlich vertreten ist, kann ich Ihnen nur dringend raten, dass Sie sich ebenfalls anwaltlich vertreten lassen, sonst ist das Risiko groß, dass Sie schon im Rahmen der Räumungsklage unterliegen, was zu nicht unerheblichen Kosten (neben den Umzugskosten) für Sie führen würde.

Ich bedauere, Ihnen keine für Sie positivere Auskunft geben zu können, hoffe, dass ich Ihnen mit meiner Antwort einen Einblick in die Rechtslage verschaffen konnte und verbleibe

Rückfrage vom Fragesteller 14.04.2012 | 22:06

... und wenn sich im Verlauf des weiteren Mietverhältnisses der erste Richter äußert, daß er die Kündigung aufgrund der Vorkommnisse zuvor zurückweist, der weitere Verfahrensverlauf in Richtung Beweisaufnahme mängel geht (Gutachter etc.) und der Vermieter 5 sinnlose Strafanzeigen stellt, Beweise zurückbaut, dreist lügt usw., sprich der Mieter mehr oder weniger nachweißt, einem betrüger aufgesessen zu sein?

Leider ist inzwischen ca. der 20. richter dran und möchte die nummer nun durchziehen - nach 5 Jahren dann gestern.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 14.04.2012 | 22:21

Sehr geehrter Ratuschender,

für die Wirksamkeit der jetzigen fristlosen Kündigung - so sie den darauf gestützt ist - kommt es zunächst allein auf Ihre Strafanzeige und die Frage, ob dieses Verfahren zugunsten des Vermieters beendet wurde oder nicht , an.

Die gesamte Vorgeschichte würde einen Richter meiner Auffassung nach eher dazu tendieren lassen die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses anzunehmen.

Ihrer Nachfrage netnehme ich, dass dies nicht der erste vor Gericht ausgetragenen Streit mit Ihrem Vermieter ist, von daher kann ich Ihnen nur noch einmal dringen anraten, sich von einem im Mietrecht versierten Kollegen in diesem Verfahren vertreten zu lassen.

Letztlich muss in diesem Verfahren der Vermieter beweisen, dass der Kündigunggrund vorliegt. Gelingt es Ihnen nicht, diesen Beweis zu erschüttern, so wird der Richter der Klage stattgeben.

Mit freundlichen Grüßen

Bade
Rechtsanwalt

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