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fristlose Kündigung wegen Mietschulden

12.10.2009 21:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Hallo,

am Donnerstag den. 08.10.09 wurde ich von meiner Hausverwaltung angerufen und darüber informiert, dass ich 2 Monatsmieten im Verzug bin. (September+Oktober). Am Folgetag habe ich gleich Morgens den fälligen Betrag überwiesen. Nun hatte ich heute am 12.10.09. trotzdem die fristlose Kündigung (mit Datum v. 09.10.09) im Briefkasten. und ich soll die wohnung bis zum 20.10.09 räumen. Ist die Kündigung überhaupt rechtsgültig? Ich habe den Betrag doch sofort überwiesen. Kann ich der Kündigung widersprechen? Was sind meine Möglichkeiten? Ich hoffe Sie können mir helfen. Danke schonmal im vorraus.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Basis Ihrer Angaben gerne wie folgt beantworten darf:

Wenn Sie sich zum Zeitpunkt der Kündigung mit 2 Monatsmieten in Verzug befunden haben, war diese gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB begründet.

Unwirksam wird die Kündigung also nur gewesen sein, wenn der Mietrückstand am 09.10.2009 bei Abfassung der Kündigung schon nicht mehr bestand. Dann hätte Ihre Zahlung also am 09.10.2009 schon auf dem Konto des Vermieters bzw. der Verwaltung eingegangen sein müssen.

War die Zahlung aber am 09.10. noch nicht dort, ist die Kündigung vom gleichen Tage zunächst rechtmäßig ausgesprochen worden.

Allerdings kann die Kündigung durch Ihre Zahlung nach § 569 Abs. 3 S. 2 BGB unwirksam geworden sein. Diese Vorschrift besagt, dass eine fristlose Kündigung unwirksam wird, wenn "der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist."

Im Klartext: Wurden nach der Kündigung *alle* offenen Mietforderungen ausgeglichen und haben Sie innerhalb der letzten 2 Jahre nicht schon einmal eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug erhalten, dann wird die fristlose Kündigung durch Ihre Zahlung unwirksam geworden sein.

Sie sollten dies der Hausverwaltung mitteilen und sich explizit auf § 569 Abs. 3 S. 2 BGB beziehen.

Beharrt die Hausverwaltung auf die Kündigung und droht mit Einreichung einer Räumungsklage, sollten Sie die Kündigung anwaltlich konkret prüfen und zurückweisen lassen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Bei Bedarf kontaktieren Sie mich bitte unter <info@rechtsanwalt-schwartmann.de> oder telefonisch unter 0221-3559205.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


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