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fristlose Kündigung wegen Lärm

15.06.2008 13:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich werde in meiner Wohnung seit mehreren Monaten durch Lärm belästigt und würde deshalb gern so schnell wie möglich ausziehen.

Folgender Stand der Dinge:

Die Wohnung wurde in der Mietanzeige als sanierter Altbau angeboten. Die Lärmdämmung ist allerdings noch im Zustand von 1905. Unter uns wohnt ein Musikstudent, der vom Mieter vertraglich zugesagt bekommen hat er dürfe so oft und lange Klavier spielen wie er wolle (was meiner Meinung nach nicht rechtens ist). Gespielt wird in der Regel in unregelmäßigen Abständen von 10 bis 23 Uhr, teilweise begleitet durch lautstarken Gesang. Meistens wird ein und die selben Passage über mehrere Stunden hinweg immer wieder geübt und ich habe das Geklimper selbst noch auf Arbeit im Ohr.
Dazu kommt neuerdings nächtlicher Baulärm der deutschen Bahn, so dass selbst bei geschlossenem Fenster nur schwer Schlaf zu finden ist ( Anfragen bei Bahn und Vermieter ergaben die Antwort, dass ich hier mein persönliches dem allgemeinen Interesse unterordnen müsse).
An unser Schalfzimmer grenzt die Wohnung einer Familie mit 5 Kindern. Pünktlich früh um 5.30Uhr werden dort Türen geknallt, gegen unsere Schalfzimmerwand geschlagen und es ertönt lautes Geschrei welches im Hausflur fortgesetzt wird. Zusätzlich dringt unerträglicher Gestank aus der Wohnung, der bei geöffnetem Fenster herrüberzieht und unter den schlecht gefugten Dielen kommt Ungeziefer herüber (Ameisen, Silberfischchen).

Die einzelnen Lärmbelästigungen an sich mögen vielleicht nicht untragbar erscheinen, was mich in den Wahnsinn treibt ist die Permanenz. Es gibt keine Stunde Ruhe, hört der Klavierspieler auf fängt die Bahn an, ist der Baulärm vorbei macht die Familie krach.

Die oben genannten Belästigungen wurden dem Vermieter mehrfach angezeigt und die Miete ist bereits seit 4Monaten gemindert. Die Minderung scheint den Vermieter allerdings keinesfalls zu stören (es gibt zumindest keinerlei Reaktion darauf) und es ist keine Besserung in Sicht. Ich habe jetzt eine neuen Wohnung gefunden und würde gern schnellstmöglich aus der alten ausziehen. Ich habe gelesen, dass dem Mieter nach Abmahnung wegen Lärm gekündigt werden kann, dem Vermieter aber nur bei nicht Nutzbarkeit der Wohnung oder Gesundheitsschäden.

Reichen die oben genannten Belästigungen bereits aus (zumal ja bereits abgemahnt wurde) um fristlos zu kündigen bzw. hätte ich mit rechtlichen Folgen zu rechnen, wenn ich jetzt einfach ausziehe und die Mietzahlung einstelle?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller/in,
vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzten kann, sondern ausschließlich den Zweck hat, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Nun zu Ihrer Frage, welche ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Wie sie bereits richtig festgestellt haben, ist nur unter ganz engen Voraussetzungen, bezüglich des Lärms, eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB i.V.m. § 569 BGB möglich. Eine fristlose Kündigung kommt daher nur in Betracht, wenn es zu erheblichen Gesundheitsschäden des Mieters gekommen ist, vgl. AG Köln AZ: 201 C 37/97.
In dem vorliegenden Fall kam es zu Lärm und nächtlichen Ruhestörungen. Diese haben dann zu einem gesundheitsgefährdenden Zustand geführt. Das bedeutete, dass der Mieter mit gesundheitlichen Problemen zu kämpfen hatte. Obwohl der damalige Vermieter sogar Schritte gegen die Ruhestörer eingeleitet hatte, erkannte das Gericht die fristlose Kündigung des Mieters an.

Für die Gesundheitsgefährdung müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein.
Es muss sich um eine erhebliche Gesundheitsgefährdung handeln. Das heißt, Sie muss objektiv, nicht nur in Bezug auf die Person des Mieters oder seiner Angehörigen stehen (LG Bln NZM 99, 614). Sie braucht jedoch noch nicht eingetreten, aber zu befürchten sein (BGH NJW 89, 218). Die Gefährdung muss auf einer dauenden Eigenschaft der Räume beruhen. Ist nur ein Teil der Wohnung gesundheitsgefährdend, besteht ein Kündigungsrecht nur, wenn dadurch die Benutzbarkeit der Wohnung im Ganzen erheblich beeinträchtigt ist (Palandt § 569 Rdn, 10). Ferner muss es, wenn es ich um Lärm handelt, unerträglich sein (BGH 29, 289).
Für die Gesundheitsgefährdung tragen Sie als Mieter die Beweislast. So müssen Sie bei einer Kündigung darlegen, warum Sie kündigen und woraus sich die Gesundheitsgefährdung ergibt.

Vorliegend bedeutet das für Sie folgendes:
Bezüglich der Musik hat der BGH entschieden (V ZB 11/98), dass Musizieren Bestandteil eines sozial üblichen Verhaltens ist, es darf beschränkt, aber nicht insgesamt verboten werden. Auf Ihren Fall bezogen heißt dies, dass Sie wohl das Musizieren hinnehmen müssen. Es könnte allenfalls eine Beschränkung wie etwa bis 22 Uhr in Betracht kommen oder Sie beweisen, dass die Hellhörigkeit (Pegel der Umgebungsgeräusche) in Ihrem Haus ungewöhnlich hoch ist.

Bezüglich der Bauarbeiten der Bahn gilt:
Sie müssen diesen nächtlichen Lärm dann nicht mehr hinnehmen, wenn dieser zeitlich unbeschränkt ist. Das bedeutet, wenn diese Baumaßnahmen in absehbarer Zeit enden würden, dann hätten Sie lediglich einen Anspruch auf Mietminderung.

Bezüglich der Nachbargeräusche gilt es anzumerken:
Leider handelt es sich wohl vorliegend um so genannten Kinderlärm. Diesbezüglich haben die Gerichte sehr hohe Hürden aufgestellt. Die Kinder sind so etwas „wie die heilige Kuh“. Insoweit muss Kinderlärm in gewissem Umfang hingenommen werden. (OLG Düsseldorf WM 97, 221 ; LG Regensburg NZM 99, 220).

Nimmt man die Faktoren alle zusammen, können Sie nur fristlos kündigen, wenn Sie nachweisen, dass bei Ihnen eine erhebliche Gesundheitsgefährdung vorliegt bzw. droht. Gelingt Ihnen das durch ein ärztliches Gutachten haben Sie gute Chancen fristlos zu kündigen.

Sollten Ihnen dieser Nachweis nicht gelingen, setzten Sie sich weiteren Forderungen gegenüber Ihrem Vermieter aus (Nachzahlung der Miete; gegebenenfalls Ersatz von Aufwendungen).

Ich hoffe Ihnen weiter geholfen zu haben und stehe Ihnen gerne im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

André Neumann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 15.06.2008 | 16:58

Bezüglich der Bauarbeiten durch die Bahn:

Diese werden laut DB bis ende 2011 dauern, ich denke das das aus dem Rahmen "absehbare Zeit" fällt. Wenn ich Sie richtig verstanden habe würde dies also schon eine fristlose Kündigung rechtfertigen.
Stellt es dabei ein Problem dar, dass die Bauarbeiten bereits vor Mietbegin geplant waren und ich mich hätte informieren müssen? Das mit Lärm diesbezüglich zu rechnen ist war mir klar. Von nächtlichen Bauarbeiten von 1 bis 5 und Baggern die vor meinem Fenster entlangrollen war aber nie die Rede. Wenn ich schon nichts daran ändern kann dann muss es doch wenigstens irgendwie die Möglichkeit geben aus dem Mietvertrag auszusteigen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.06.2008 | 18:30

Sehr geehrter Fragesteller/in,

Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Sollten die Bauarbeiten bis 2011 andauern, wird dies wohl nicht mehr als nur „vorübergehend“ zu werten sein.

Das fristlose Kündigungsrecht entfällt nicht wegen Kenntnis des Mieters von der Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsabschluss, vgl. § 569 I S. 2 BGB. Insoweit dürfte Ihnen das Recht bezüglich der fristlosen Kündigung nicht entzogen sein.

Die Bauarbeiten alleine können nur dann eine fristlose Kündigung rechtfertigen, wenn Sie nachweisen, dass durch diese Störung eine Gesundheitsgefährdung in allen Räumen Ihrer Wohnung droht. Das bedeutet zum Beispiel, dass Sie während der Nacht in keinen der vorhandenen Räume zu Ruhe kommen können. Diesbezüglich sind Sie in der Beweislast. Zu beachten ist weiterhin, dass ein entsprechendes Gericht sehr hohe Hürden an die Vorsaussetzung „unerträglicher Lärm“ stellt.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt André Neumann

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