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fristlose Kündigung von Gewerberäumen aufgrund offener Mietzahlungen

21.04.2018 14:23 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alex Park, LL.B.


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir vermieten seit ca. 4 Jahren eine Umsatzsteuerpflichtige Gewerbeimmobilie an der Ostsee. Die Mieterin, deren Vertrag im Februar für ein weiteres Jahr verlängert wurde zahlt seit ca. einem Jahr aufgrund persönlicher Veränderungen die Miete nicht mehr pünktlich.
Trotz vieler Telefonate und SMS ( Gespeichert aber ggf. vor Gericht nicht verwendbar ?) werden Absprachen nicht eingehalten und die Unwahrheit gesagt. Es gibt bislang eine schriftliche Mietmahnung von uns ( März 2018).
Wir möchten der Mieterin gern fristlos Kündigen, da unserer Meinung nach die Vorrausetzungen dafür erfüllt sind (siehe unten), haben jedoch Vorbehalte, da wir nicht wissen, wie lange ggf. eine daraus resultierende Räumungsklage dauern könnte.
Der Standort lebt vom Saisongeschäft, d. h. wenn die Mieterin nicht schnell räumt, wird des schwierig einen neuen Mieter vor der Saison im nächsten Jahr zu finden. Das Geschäft stände dann ggf. mehrere Monate leer.

Wäre die Mieterin Schadensersatzpflichtig, wenn sie den Auszug "in die Länge zieht" und wir aufgrund dessen keinen Nachmieter für die aktuelle Saison mehr finden ? -Sollten wir dieses bei der Kündigung speziell formulieren ?

Anbei unser kurzes Kündigungsschreiben.

Mit freundlichen Grüßen



Fristlose Kündigung der Gewerbeeinheit 3, Ostseeallee.....



Sehr geehrte Frau R. ,

hiermit kündigen wir ihnen fristlos das Mietverhältnis in der oben benannten Gewerbeeinheit aus „wichtigem Grund".

Begründung:
Trotz mehrfacher Erinnerungen sind sie ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachgekommen und haben diesbezügliche Absprachen wiederholt nicht eingehalten und Aussagen zum Zahlungsstand entsprachen nachweislich mehrfach nicht der Wahrheit (z.B. ihre Aussagen: „…Miete ist angewiesen…").
Die Mietrückstände belaufen sich mittlerweile im Schnitt auf ca. zwei bis drei Monatsmieten. Eine Fortführung des Mietverhältnisses ist daher aus Vermietersicht nicht mehr zumutbar.
Wir fordern sie auf, das Geschäft bis zum 31.04.2018 zu räumen.

Wir machen sie vorsorglich darauf aufmerksam, dass wir bereits unseren Rechtsbeistand mit der Vorbereitung einer Räumungsklage und der Geltungsmachung etwaiger Schadensersatzansprüche beauftragt haben, falls eine fristgerechte Räumung nicht erfolgt.




Mit freundlichen Grüßen
M....

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Grundsätzlich können Sie, wenn der Mieter mit zwei aufeinander folgenden Mieten im Verzug ist, aus § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB außerordentlich kündigen.

Sie sollten also in der Kündigung genau benennen mit welchen Monaten der Mieter in Rückstand ist.

Nun zu Ihren konkreten Fragen:

1. Wäre die Mieterin Schadensersatzpflichtig, wenn sie den Auszug "in die Länge zieht" und wir aufgrund dessen keinen Nachmieter für die aktuelle Saison mehr finden ?

Eine Ersatzpflicht ist immer dann zu gewähren, wenn der Mieter die verspätete Rückgabe zu vertreten hat.

In § 546a Abs. 1 BGB heißt es hierzu:

"Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist."

Da aus § 546a Abs. 2 BGB ein weiterer Schadenersatz denkbar ist, wäre hier ein Schadenersatzanspruch des Vermieters aus Verzug i.S. d. § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB denkbar.

Hier ist aber der Schaden (also das Leerstehen) und ein Verschulden des Vermieters nachzuweisen, so dass ein Nutzungsersatz nach § 546a BGB meist der einfachere Weg ist.

§ 546a BGB ist schon erfüllt, wenn die Mieträume gegen Ihren Willen nicht zurück gegeben werden. Dann ist die vereinbarte Miete weiter zu bezahlen als Entschädigung.

2. Sollten wir dieses bei der Kündigung speziell formulieren ?

Sie können den Mieter hier auf denkbare Ansprüche Ihrerseits hinweisen, sollten Sie dies nicht tun wäre dies aber auch kein Nachteil. Sie könnten schreiben, dass Sie sich die Geltendmachung etwaiger Schadensersatzansprüche vorbehalten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

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