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fristlose Kündigung meiner Wohnung

04.03.2011 23:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg



Heute erhielt ich für mich völlig überrraschend die fristlose Kündigung meiner Wohnung mit dem folgenden Text:
--------------------------------------------------------------------------------------------------
trotz unserer Zahlungserinnerung vom 08.02.2011 und der beiden Mahnungen vom 17.02.2011 wegen Mietrückständen können wir bis heute keinen Zahlungseingang feststellen.

Aus dem zwischen Ihnen und uns bestehenden Mietverhältnis schulden Sie uns It. beiliegendem
Kontoauszug € 854,60. Das sind (mehr als) 2 Monatsmieten und zwar für die
Monate Januar 2011 und März 2011.

Wegen dieser Mietrückstände sprechen wir gem. § 543 Abs. 2 BGB die außerordentliche,
fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus, hilfsweise fristgerecht zum 30.06.2011.

Diese Kündigung beendet das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung.

Wir fordern Sie daher auf, die O.g. Wohnung und die mit vermieteten Nebenräumen (Speicher, Keller) am 21.03.2011 um 14.00 Uhr herauszugeben. Dabei sind alle Räume vollständig geräumt und in renoviertem Zustand (wie im Mietvertrag vereinbart) sowie alle Schlüssel zu übergeben.

Für den Fall des ergebnislosen Ablaufs der gesetzten Frist werden wir unverzüglich Räumungsklage bei Gericht einreichen.

Bereits jetzt widersprechen wir ausdrücklich einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses gern. § 545 BGB.
--------------------------------------------------------------------------------------------------

Die Kündigung wurde mir formlos ohne Einschreiben lediglich im Umschlag heute Abend (04.03.2011) in meinem Briefkasten
zugestellt.

Folgender Sachverhalt liegt vor:
Lt. Mietvertrag soll ich die fällige Miete zum 1. eines Monats an den Vermieter überweisen.
Die mtl. Miete beträgt € 427,30
Bedingt durch Arbeitslosigkeit vom 20.11.2010 bis 31.12.2010 konnte ich die Miete für Januar 2011 nicht pünktlich überweisen,da mein Konto nicht die ausreichende Deckung aufwies. Nach mündlicher Absprache mit dem Vermieter habe ich dann die ausstehende Januar-Miete nach Erhalt des Arbeitslosengeldes erst am 11.02.2011 überwiesen.
Seit 01.01.2011 habe ich eine neue Anstellung. Hierüber habe ich den Vermieter mündlich in Kenntnis gesetzt.
Die Miete für Februar 2011 und März 2011 habe ich heute nach Eingang meines Lohnes für Februar überwiesen.

Aus obiger Schilderung können Sie entnehmen, dass ich lediglich die Miete für einen Monat nicht überwiesen habe.

Jetzt hierzu meine Fragen:
1. kann eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden, wenn ich nur 1 Monat im Rückstand bin ?
2, Wie muss bzw. kann ich mich im Falle dieser fristlosen Kündigung gegenüber meinem Vermieter verhalten ?
3. Muss ich die Wohnung bis zum 21.03.2011 verlassen haben oder erst am 30.06.2011 ?
4. Muss ich mit einer Räumungsklage rechnen, wenn ich die Wohnung nicht bis zum 21.03.2011 geräumt habe?

Für eine schnelle Antwort bin ich dankbar.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
Bei Rückstand mit einer Monatsmiete kann in der Tat keine Kündigung fristloser Art ausgesprochen werden, da

der Mieter

- für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete (nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn es die Miete für einen Monat übersteigt) in Verzug sein muss oder

- in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug sein muss, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Allerdings wird es dann darauf ankommen, ob Sie beweisen können, dass die Fälligkeit der Januarmiete bis zum 11.2. aufgeschoben war. Dieses könnte schwierig werden, da dieses nur mündlich verabredet war, aber vielleicht haben Sie einen Zeugen.

2.
Die Kündigung wird dann unwirksam,

- wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs (Zustellung der Räumungsklage bei Ihnen bewirkt die Rechtshängigkeit)

- hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache nach Kündigung, was also danach entstehende - zukünftige - Mieten entspricht, befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung (z. B. Arbeitsagentur) verpflichtet.

Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine danach unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

Sie können also noch nachzahlen und die Kündigung beseitigen.

3.
Sie müssen die Wohnung bis zum 21.03.2011 verlassen, wenn Sie mit mehr als zwei Monatsmieten in Rückstand geraten sind (siehe oben zu 1.).
Ansonsten verweise ich 2. und ggf. können Sie eine gütliche Einigung mit Ihrem Vermieter erzielen.

4.
Ich denke, Sie müssen leider schon mit einer Räumungsklage rechnen, aber Ihnen bleiben ja die Möglichkeiten nach 2. und 3.

Sie tragen die Darlegungs- und Beweislast für die Stundung der Miete für den Monat 01/11 (= Aufschiebung der Fälligkeit).

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Abend.

Nachfrage vom Fragesteller 08.03.2011 | 13:39

Ich habe gestern meine ausstehenden Mietschulden per Banküberweisung gezahlt.
Ist durch diese Zahlung jetzt die fristlose Kündigung hinfällig?
Vielen Dank für Ihre Antwort

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.03.2011 | 14:38

Sehr geehrter Fragesteller,

ja, das ist richtig, wenn nicht der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine danach unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

Ich gehe aber davon aus, dass Ihnen nur diese eine Kündigung zugegangen ist, so dass damit diese durch Ihre nachträgliche Zahlung unwirksam geworden ist.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg

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