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fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 2a BGB

| 30.06.2014 18:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Neuregelung durch die Mietrechtsreform: das außerordentliche Kündigungsrecht gem. § 569 Abs. 2a BGB wegen nicht geleisteter Kaution.

Sachverhalt:

Am 17.02.14 habe ich mit einem Mieter einen Mietvertrag mit Mietbeginn 01.05.2014 geschlossen in dem die Zahlung einer Kaution von 2 Netto-Monatsmieten (790 Euro) vereinbart wurde. Auf Wunsch des Mieters habe ich ihm den Schlüssel bereits am 28.04.14 ausgehändigt. Er sagte mir zu, die Kaution zum offiziellen Einzug am 01.05.2014 zu zahlen. Seitdem habe ich die Zahlung mehrfach schriftlich und mündlich angemahnt. Der Mieter hat mich zunächst mit „Umzugsstress" vertröstet und nach erneuter schriftlicher Mahnung mit Kündigungsandrohung mitgeteilt, die Kaution überwiesen zu haben, was sich als unwahr herausstellte. Nach neuerlicher Mahnung hat er am 18.06.14 eine Anzahlung von 200 Euro geleistet und schriftlich zugesagt, die Restzahlung am 30.06. zu leisten. Da auch heute keine Zahlung eingegangen ist, möchte ich das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Frage:
Ist in dem geschilderten Fall eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB möglich und muss ich für das Kündigungsschreiben erst den Termin der nächsten Mietzahlung (03.07.) abwarten, weil Mietern die Zahlung in 3 Monatsraten –zum Mietzahlungstermin- eingeräumt ist?

Sehr geehrte Fragestellerin,

die Mietrechtsreform im vergangenen Jahr hat einige Neuregelungen mit sich gebracht, u.a. den neu eingeführten § 569 Abs. 2a BGB, der seit dem 01.05.2013 Geltung besitzt. Wie Sie bereits völlig richtig erkannt haben, kommt vorliegend eine außerordentliche Kündigung gem. § 569 Abs. 2a BGB in Betracht. Dazu müsste die Kaution zunächst einmal fällig sein, § 551 Abs. 2 Satz 3 BGB. Der Mieter ist zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig; hier trat die Fälligkeit also am 01.05.2014 ein. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Ihren Angaben zufolge beträgt die Gesamtkaution 790,00 EUR, so dass die erste Teilzahlung über den kürzlich geleisteten 200,00 EUR hätte liegen solle. Somit befindet sich der Mieter bereits zum jetzigen Zeitpunkt mit der ersten Teilzahlung im Verzug. Allerdings wird der kündigungsrelevante Zeitpunkt erst bei einem Verzug von Kautionsraten, die der Höhe zweier Netto-Monatsmieten entsprechen (hier also 790,00 EUR), erreicht. Grundsätzlich gilt, dass es sich auf der zeitlichen Ebene nicht um zwei aufeinanderfolgende Monate handeln muss; es genügt, wenn sich Ihr Mieter alternativ mit der ersten und zweiten Rate, der zweiten und dritten Rate oder der ersten und dritten Rate in Verzug befindet. Da sich Ihr Mieter derzeit nur mit der ersten Rate in Verzug befindet und zudem eine außerordentliche Kündigung erst ab einem Verzug von 790,00 EUR (zwei Netto-Monatsmieten und demnach drei Teilzahlungen) wirksam erklärt werden kann, ist der kündigungsrelevante Zeitpunkt hier noch nicht erreicht.

Für den Fall, dass sich Ihr Mieter auch mit der zweiten und dritten Rate in Verzug befinden wird, möchte ich weiter wie folgt ausführen. In diesem Falle würde Ihnen der Weg zur Erklärung einer außerordentlichen Kündigung ohne weitere Mahnung (siehe § 569 Abs. 2a Satz 3 BGB) offenstehen. Ein Mieter, der sich mit der Zahlung der Kautionsraten im Verzug befindet, muss gem. §§ 286 Abs. 4, 276 Abs. 1 Satz 1 BGB darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass er ohne Verschulden an ihrer Entrichtung gehindert war, um das Kündigungsrecht des § 569 Abs. 2a BGB auszuschließen. Dies dürfte aber erfahrungsgemäß nur selten gelingen. Bitte beachten Sie noch Folgendes. Eine Ihrerseits ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution wird unwirksam, wenn Sie spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs, d.h. zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage, die Zahlung von Ihrem Mieter erhalten. Bis dahin ist die außerordentliche Kündigung allerdings voll wirksam.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben. Mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 01.07.2014 | 11:48

Ich habe Sie so verstanden, dass die Zahlung von 200 Euro (statt 263,33) den Verzug mit der 1. Rate nicht aufhebt und er mit der 2. nicht gezahlten Rate am 03. Juni und der 3. nicht gezahlten Rate am 03. Juli -somit mit allen Raten- im Verzug wäre. Nach meinem Verständnis sollen die Raten nacheinander bei Einzug, sowie mit der 2. u. 3. Mietzahlung beglichen werden. Wäre der kündigungsrelevante Zeitpunkt somit am Tag nach dem 3. Juli 2014 (3. Mietzahlung) erreicht?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.07.2014 | 12:12

Sehr geehrte Fragestellerin,

Sie haben mich völlig richtig verstanden, dass die Zahlung von 200,00 EUR (anstatt 263,33 EUR) den Verzug mit der ersten Rate nicht aufhebt (weil zu wenig gezahlt) und Ihr Mieter mit der zweiten nicht gezahlten Rate (von den vollen geschuldeten 263,00 EUR) am 03. Juni und der dritten nicht gezahlten Rate am 03. Juli - somit mit allen Raten - in Verzug käme.

Ihr Mieter muss sich also mit einem Betrag von insgesamt zwei Netto-Monatsmieten - hier also 790,00 EUR - in Verzug befinden. Da er diesen Kautionsbetrag in drei jeweils gleichhohen Teilzahlungen leisten darf und mit der ersten Rate bereits in Verzug ist, ist der kündigungsrelevante Zeitpunkt dann ab dem 04.07.2014 gegeben, wenn er sich mit zwei weiteren Raten unterhalb der geschuldeten 263,33 EUR in Verzug befindet.

Kurzum: Sie haben mich in jeder Hinsicht richtig verstanden. Sollten dennoch Unklarheiten bestehen, biete ich Ihnen sehr gerne - selbstverständlich unentgeltlich - an, mich im Rahmen dieser Erstberatung per E-Mail zu kontaktieren.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 01.07.2014 | 12:41

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