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fristlose Kündigung eines Gewerbemietvertrages wg Baufälligkeit - Schadensersatz?

| 23.02.2011 11:33 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Mack


Hallo,
wir (gemeinnütziger Verein) betreiben in einer Kleinstadt ein sog. Sozialkaufhaus in einer ehemaligen Scheune. Diese Scheune gehört der Stadt und wurde baulich vernachlässigt, so dass es jetzt nach Gutachten eines Statikers baufällig ist.
Die Stadt hat darum am 14.2. unseren Mietvertrag außerordentlich zum 31.3. gekündigt, gemäß Mietvertrag beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate.
Problem ist, dass wir vor Ort 1 Angestellten, 8 weiter Beschäftigungsverhältnisse (1EuroJobs) sowie ca. 300 m³ alte Möbel haben und nicht wissen, wohin damit. Räumliche Alternativen sind nicht in Sicht, wir werden das Projekt vermutlich einstellen müssen, die Möbel entsorgen und dem Angestellten kündigen. Dieses kostet ziemlich viel Geld, darum die Frage, ob und in welchem Umfang wir eine Forderung wg. Schadensersatz an die Stadt stellen können.
Danke für die Antwort im Voraus

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.

Dies vorausgeschickt möchte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes gerne wie folgt beantworten:

Die Möglichkeit Schadensersatz zu verlangen hängt zunächst von der Kündigung ab.

Wenn die Kündigung rechtmäßig war, handelte der Vermieter im Rahmen seiner gesetzlichen Rechte und ist Ihnen für Ihre Kosten bzw. Schäden nicht ersatzpflichtig.

Nach Ihren Angaben gehe ich davon aus, daß der Vermieter wegen des baufälligen Zustandes des Gebäudes gekündigt hat.

Wer für den baulichen Zustand des Gebäudes zuständig ist richtet sich zunächst nach dem Mietvertrag.

Bei gewerblichen Mietverträgen hat der Vermieter die Möglichkeit die Pflicht zur Instandhaltung auf den Mieter zu übertragen. Inwieweit dies in Ihrem Mietvertrag der Fall ist, entzieht sich meiner Kenntnis.

Hat der Vermieter Ihnen die Pflicht zur Instandhaltung übertragen, dann konnte er den Vertrag kündigen, wenn Sie dieser Pflicht nicht nachgekommen sind und das Gebäude in der Folge baufällig geworden ist.

Ist gemäß Mietvertrag der Vermieter für die Instandhaltung verantwortlich – oder ist dazu keine Regelung im Mietvertrag enthalten – muß der Vermieter für die Instandsetzung der Mietsache sorgen.

In diesem Fall käme eine Verantwortung von Ihnen nur in Betracht falls Sie die Anzeige von Mängeln am Gebäude schuldhaft unterlassen haben.

Wenn die Instandhaltung die Pflicht des Vermieters ist, wäre der richtige Weg, daß Sie gegen die außerordentliche Kündigung vorgehen und den Vermieter verpflichten den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache durch Reparatur wieder herzustellen.

Dazu sollten Sie einen Rechtsanwalt vor Ort beauftragen, der ggf. die Stadt in Anspruch nehmen kann.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung auch über die Direktanfrage gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Thomas Mack
Rechtsanwalt


________________________________________________________
Rechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
60385 Frankfurt a.M.
Tel.: 0049-69-4691701
E-mail: tsmack@t-online.de



Nachfrage vom Fragesteller 23.02.2011 | 13:47

Sehr geehrter Herr Mack,
danke für die schnelle Antwort. Instandsetzung wäre Aufgabe des Vermieters.
Wir glauben aber nicht, dass die Instandsetzung verhältnismäßig wäre (hohe Baukosten, wir zahlen geringe Miete). Darum die Frage nach dem (Schadens-) Ersatz wegen der vorfristigen Kündigung: Entgangene Verkaufserlöse, vorzeitige Beendigung unseres Projektes, Abfindung für unseren Angestellten.
Danke im Voraus

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.02.2011 | 14:34

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Es ist richtig, daß der Vermieter die Instandsetzung verweigern kann, wenn die sogenannte Opfergrenze erreicht ist, das heißt wegen unverhältnismäßig hoher Kosten eine Instandsetzung unzumutbar ist.

Darauf müßte sich allerdings der Vermieter berufen, Sie haben hier nicht ohne weiteres ein Wahlrecht zwischen Instandsetzung und Schadensersatz.

Daher würde ich Ihnen folgendes Vorgehen empfehlen:
Sie fordern den Vermieter nachweisbar mit Fristsetzung (per Einschreiben) zur Instandsetzung auf. Wenn der Vermieter die Instandsetzung wegen zu hoher Kosten verweigert, können Sie Schadensersatz wegen schuldhaft nicht ausgeführter Instandhaltung fordern.

Im Rahmen des Schadensersatzes können Sie dann die Schäden geltend machen, die Ihnen durch die schuldhafte Pflichtverletzung des Vermieters entstanden sind.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt


Bewertung des Fragestellers 23.02.2011 | 15:10

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