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fristlose Kündigung eines Gewerbemietvertrages und Veruntreuung der Mietkaution

| 08.03.2008 17:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag!

Im Januar 2006 habe ich einen Pachtvertrag für ein Restaurant abgeschlossen. Darin wurde vereinbart, daß ich am 31.12.2006 eine Mietkaution in Höhe einer Jahrespacht (30.000 €) in Bar oder als Bankbürgschaft leiste. Leider habe ich versäumt, mich rechtzeitig um eine Bankbürgschaft zu kümmern bzw. nicht eingeplant, daß die Bank 2 wochen zur Beaarbeitung dieser braucht, obwohl das Geld auf einem extra dafür angelegten Konto lag. Da in der Familie des Verpächters bereits mehrere Insolvenzen "passiert" sind, wollte ich das Geld ungern in Bar herausgeben, sondern lieber die Bürgschaft abwarten. Drei Tage nach Fälligkeit der Kaution (am 3.1.2007)schickte der Anwalt des Verpächters eine Zahlungsaufforderung mit einer Frist von 2 Tagen. Nach Ablauf der 2 Tage bekam ich eine fristlose Kündigung, der ich sofort widersprochen habe. Auf meine Anfrage,(nach der Kündigung) wo ich das Geld der Kaution einzahlen solle, wurde mir als Empfänger der Anwalt des Verpächters mitgeteilt, welcher das Geld dann auch am darauffolgenden Tag entgegennahm. Ebenso nahm er alle fälligen Pachtzahlungen entgegen, von der Kündigung war keine Rede mehr. Etwa 2 Monate nach Zahlung der Kaution forderte ich einen Nachweis, daß das Geld angelegt ist. Diesen lieferte er mir in Form eines Postbanksparbuches, welches auf seinen Namen angelegt war. Der Hinweis, das es sich um eine Mietkaution handelt bzw. daß das Geld getrennt vom übrigen Vermögen angelegt ist, fehlte. (Das Geld wurde auch erst nach meiner Bitte um Einsicht in das Sparbuch angelegt, was aus dem Sparbuch anhand des Eröffnungsdatums ersichtlich ersichtlich war.)Ich forderte diesen Nachweis, worauf keine Reaktiom erfolgte.
Anfang diesen Jahres forderte ich erneut diesen Nachweis, worauf mir sein Anwalt folgendes mitteilte:

"...weise ich darauf hin, daß das Mietverhältnis mit Ihnen durch außerordentlich Kündigung beendet worden ist. Von daher fordere ich Sie auf, das Objekt unverzüglich zu räumen und an meinen Mandanten herauszugeben.
Damit wird auch die Mietsicherheit aufgelöst......."

Er beruft sich also darauf, das das Mietverhältnis ja nicht mehr besteht und er daher nichts nachweisen muß.(und kann)
Er fordert mich ein Jahr nach der Kündigung also noch einmal auf, das Objekt zu räumen, obwohl er alle Zahlungen kommentarlos entgegengenommen hat.
Meine Fragen:
War die außerordentliche Kündigung im Januar 2007 rechtens und hätte eine Räumungsklage seinerseits Aussicht auf Erfolg.
Kann ich auf Nachweis der Mietkaution klagen und besteht Aussicht auf Erfolg der Klage?
Kann ich, sollte die Mietkaution veruntreut worden sein,
diese mit laufenden Pachtzahlungen verrechnen oder muß ich auf Anlage der Kaution klagen? Ersteres wäre mir natürlich lieber.

Im Vertrag ist keine Klausel, die Verechnung ausschließt.

Vielen dank

MfG

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Frage auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Gespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Ob eine Verpflichtung zur Anlange der Mietkaution, getrennt vom sonstigen Vermögen des Vermieter bei Gewerberaummietverträgen besteht ist in der Rechtstprechung umstritten.

Eine gesetzliche Verpflichtung dazu besteht nur bei Wohnraummietverträgen entsprechend § 551 BGB.

Bei Geschäftsräumen gilt eine freie Vereinbarung und grundsätzlich freie Verfügung des Vermieters.

Insofern ist eine Anlage nur dann erforderlich, wenn dies der Gewerberaummietvertrag das so vorsieht.

Sofern dies nicht der Fall ist, geht das Kammergericht Berlin (KG NJW-RR 99, 738) davon aus, dass eine solche Verpflichtung für den Vermieter zur Anlage besteht.

Sofern eine Verpflichtung des Vermieters angenommen wird, bzw. eine diesbezügliche Vereinbarung erfolgt ist, ist der Vermieter aber jedenfalls verpflichtet, Ihnen einen Nachweis über die Anlage zu erteilen. Dies gilt in jedem Fall bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung über die Mietkaution bei beendeten Mietvertrag.

Maßgeblich ist dies für die Vereinbarung einer Verzinsung der Mietkaution. Sollte diese jedoch nicht ordnungsgemäß gesondert angelegt worden sein, ist der Vermieter verpflichtet Ihnen den üblichen Zinssatz auf die Mietkaution als Schadensersatz zu zahlen. Die üblichen Zinsen bealufen sich auf ca. 0,5 bis 1,5 % p.a..

Eine Aufrechnung mit laufenden Pachtzahlungen für den Fall, dass die Mietkaution nicht angelegt wurde ist unzulässig.

Jedoch können Sie diesbezüglich ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, so dass die Pachtzahlungen, seit dem ersten Einbehalt dann an Ihren Vermieter zu zahlen sind, wenn eine Anlage der Kaution erfolgt ist.

Bei beendetem Mietverhälnis können Sie auf Rückzahlung der Kaution klagen, die Ihnen als Barkaution zurückzugewähren ist (zzgl. Zinsen), da diese als solche auch durch Sie geleistet wurde.

Grundsätzlich darf der Vermieter bei gewerblichen Mietverträgen bei Nichtzahlung der Kaution gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB schon vor Beginn des Mietverhältnisses kündigen (Düsseldorf NJW-RR 95, 1100, Celle NJW-RR 03, 155).

Die die Zahlungsfrist kalendarisch bestimmt war, befanden Sie sich mit Ablauf des Datums in Verzug, so dass die Voraussetzungen bezüglich der Kündigung grundsätzlich ersteinmal vorlagen.
Jedoch müsste die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Abwägung beiderseitigen Interessen unzumutbar erscheinen.

Dies dürfte hier Fehlen, da Sie ja grundsätzlich bereit waren, die Kaution zu leisten, die diesbezüglich bereits auf einem gesonderten Konto lag.

Auch die Zahlungsfrist von 2 Tagen düfte hier unangemessen erscheinen, wobei jedoch berücksichtigt werden muss, dass Sie sich bereits durch kalendarische Bestimmung der ursprünglichen Zahlungsfrist in Verzug befanden.

Zudem düfte das Verhalten des Vermieters nach Zahlung der Mietkaution durch Sie nach diesbezüglicher Aufforderung in Widerspruch zu der ausgesprochenen Kündigung stehen, da die Mietzahlungen vorbehaltlos entgegen genommen wurden und eine Zurückweisung Ihres Widerspruchs gegen die fristlose Kündigung nicht erfolgte, so dass Sie nach Zahlung der Mietkaution davon ausgehen konnten, dass die fristlose Kündigung gegenstandslos ist.

Aus diesem Grund halte ich die Kündigung für nicht wirksam, so dass auch eine Räumungsklage nach meiner Auffassung keine Aussicht auf Erfolg verspräche.

Ich hoffe ich konnte Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten und Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 09.03.2008 | 16:04

GutenTag!

Vielen dank für Ihre ausführliche Antwort.
Eine Frage hätte ich noch:
Darf ich die Pacht (eine Jahrespacht) so lange zurückhalten, bis der Nachweis der angelegten Mietkaution erfolgt ist, gegebenenfalls bis zum Ende der Pachtzeit? Falls die Kaution weg ist und mein Verpächter in Insolvenz geht, darf ich das zurückbehaltene Geld dann am ende der Pachtzeit mit der verschwundenen Kaution aufrechnen?

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.03.2008 | 00:32

Sehr geehter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Sie haben das Recht die Pacht solange zurückzubehalten, wie Ihr Vermieter/Verpächter den Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage nicht erbringt. Dies gilt insbesondere bis zu der Höhe der erbrachten Mietkaution.

Das Zurückbehaltungsrecht geht jedoch auch über den Betrag hinaus und stellt so zu sagen Ihr "Druckmittel" dar.

Sollte der Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage nicht bis zum Ende der Pachtzeit erbracht werden und der Kautionsanspruch zur Rückzahlung fällig sein, können Sie mit den zuächst einbehaltenen Miet-/Pachtzahlungen aufrechnen und die Aufrechung Ihren Vermieter erklären.

Ich hoffe ich konnte Ihnen Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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