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fristlose Kündigung eilig


| 22.06.2007 21:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Es ist sehr komliziert hoffe Sie können trotzdem antworten.
Wir haben ein als 1 Familienhaus ausgegebenes Haus gemietet es sind darin aber zwei komlette 75 qm Wohnungen man kann aber keine NK trennen da nur ein Stromzähler eine Wasseruhr und eine nicht ablesbare Heizung vorhanden ist. Beim Einzug waren wir 4 Erwachsene (Ich mein Ehemann und unsere beiden Söhne) sowie unsere genehmigten Tiere 2 Hunde (Labrador und Terrier)und zwei Kleinpapageien. Beim Einzug wurde uns versichert die noch defekten Rolläden(6 Stck) zu reparieren was aber nie geschah und wir des Friedens Willen es so hinnahmen. Zwei Jahre später ging es aber mit dem Terror los. Sie wollten eine Mieterhöhung womit wir nicht einverstanden waren, da wir enorm hohe Heizölkosten hatten fast 3000 € im Jahr da das Haus (Bj 1968) weder isoliert oder gedämmt ist und es aus allen Ecken und Enden zieht. Sie wollten dann plötzlich das Haus besichtigen dem wir auch zugestimmt hatten wir haben ja nichts zu verbergen, als nichts zu bemängeln war gingen sie wieder. Das Jahr darauf das gleiche Spiel wir sagten wieder nichts. Dann starb Dez. 2002 unser großer Hund und unsere Kleine wurde immer trauriger ohne ihre Partnerin worauf hin wir beschlossen uns wieder einen Hund hinzu zuholen aber auch nur noch einen Kleinen. Da war dann bei uns im Ort ein 10 Monate altes Brüderpärchen zu haben für die dringend ein Platz gesucht wurde sie waren 10 Monate alt und hatten schon 4 Vorbesitzer und die Frau die sie unbedingt abgeben wollte gab sie aber nur zusammen ab und wir nahmen dann Beide. Hausbesichtigung war dann mal wieder 2003 und die Vermieterin sah, dass es inzwischen drei Hunde waren und 4 Papageien, die wegen der artgerechten Haltung einen Partner bekommen haben. Die Vermieterin nahm es zur Kenntnis und meinte dazu nichts weiter, wovon wir ausgingen es sei so geduldet wie gesehen ansonsten hätte sie uns ja darauf angesprochen dass sie nicht damit einverstanden sei. 2004 war dann mal Ruhe ausser übliche Besichtigung. 2005 zog dann der letzte unserer Söhne aus und die untere wohnung (75 qm stand leer da wir uns das nicht leisten konnten und zwischenzeitlich die Schwester meines Mannes die krank ist 50 % Schwerbehindert ist und unsere Hilfe brauchte fragte sie ob sie in die Wohnung einziehen kann, wir renovierten sie neu für sie als der Lebensgefährte unserer Vermieterin kam zeigten wir ihm die komplette Wohnung sagten ihm dass die Schwester meines Mannes da einziehen will und ob seine Lebensgefährtin wohl damit einverstanden wäre, er meinte nur was soll sie dagegen haben (er ist ja in Wirklichkeit der das sagen hat) , sie würde sich aber wenn es so sein sollte, dass sie es nicht will bei uns schriftlich melden. Das war Anfang August 2005 im September zog sie dann bei uns ein und es kam auch keine schriftliche Absage der Vermieterin. Dann plötzlich im Dezember meldeten sie wieder eine Wohnungsbesichtigung an und eine Mieterhöhung. Wir schrieben ihr dass sie im Januar 06 die Wohnung besichtigen kann aber wir da noch immer nichts am Haus isoliert und repariert wurde wir damit nicht einverstanden sind. Sie besichtigte dann wie üblich mit ihrem Lebensgefährten die Wohnung und plötzlich wollte sie nichts mehr wissen von Hundehaltung Papageien und Untermieterin. Wir bekamen eine Abmahnung zwecks nicht genehmigter Tierhaltung und Untermieterin (da es ja jetzt mehr Tiere sind wie ursprünglich erlaubt. Wir übergaben dann alles einem Anwalt und es gingen nun 15 Monate Anwaltschreiben hin und her ohne eine Lösung, zwecks der ungerechtfertigen Abmahnung unserer Mängelliste bis dann jetzt im März 07 wieder ein Mieterhöhungsverlangen kam mit Vergleichswohnungen die keine sind da diese Häuser 1996 und 2002 gebaut sind und eine ganz andere Isolierung und Energieeinsparung haben wie unser Altbaut. Möchte noch betonen dass wir immer gesagt haben wenn sie entsprechende Maßnahmen am Haus auch ausführt und alle Reperaturen die nötig sind wir auch dazu bereit wären dann mehr Miete zu bezahlen. Ausserdem möchte ich noch betonen dass wir ein absolutes gutes Verhältnis zu unseren Nachbarn haben und es noch nie eine Beschwerde über uns und unsere Tiere gab, da wir in einem Dorf leben wo ringsherum Tiere gehalten werden von Hühner Enten Kühe Pferde und wir das letzte Haus am Dorfrand sind. Die Vermieterin wohnt nicht vorort und die Tierhaltung sowie Untermieterin nur als Vorwand dienen um uns eine Mieterhöhung auf zu drücken. Nun kam am 20.7. die fristlose Kündigung, wie sehen unsere Chancen aus ? Zwischenzeitlich ist mein Mann an Krebs erkrankt operiert worden am 28.3. berufsunfähig hat 90 % schwerbehinderung und am 29.6. fängt seine Strahlentherapie an, es ist deshalb für uns unmöglich zum 28.6. auszuziehen da wir auch nicht einmal eine andere Wohnung hätten.
22.06.2007 | 22:21

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich anhand des geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Aus Ihrer Sachverhaltsschilderung ist nichts ersichtlich, worauf die Vermieterin eine fristlose Kündigung stützen könnte.

Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen nicht zu, kann der Vermieter innerhalb der Frist des § 558 b BGB auf Zustimmung klagen. Ein Grund für eine fristlose Kündigung ist die Nichtzustimmung jedoch nicht.

Die Ausweitung der vertraglich vereinbarten Tierhaltung könnte evtl. ein Grund für eine Abmahnung und nachfolgend eine fristlose Kündigung sein, hierzu wäre Ihr Mietvertrag zu überprüfen. Allerdings sind die Tiere jetzt schon seit 4 Jahren im Haus und wurden von der Vermieterin bei mehreren Hausbesichtigungen stillschweigend akzeptiert. Das Recht, hieraus oder auch aus der Abmahnung von vor 1 ½ Jahren jetzt noch eine fristlose Kündigung herzuleiten, ist daher in jedem Fall verwirkt.

Was den Einzug Ihrer Schwägerin angeht, so dürften Sie gem. § 553 BGB einen Anspruch auf Zustimmung der Vermieterin zur Gebrauchsüberlassung haben, so dass die Kündigung ohnehin wegen unzulässiger Rechtsausübung unwirksam sein dürfte. Im übrigen ist auch die Schwägerin schon viel zu lange da und die Abmahnung liegt viel zu lange zurück, um jetzt noch eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen.

Nachdem andere Kündigungsgründe aus Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht ersichtlich sind, gehe ich davon aus, dass die Kündigung unwirksam sein dürfte, empfehle aber dennoch, unbedingt einen Anwalt vor Ort zu kontaktieren, damit dieser die Angelegenheit unter Einbeziehung aller Unterlagen überprüfen kann.

Ich hoffe, Ihnen damit eine Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Koch
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 22.06.2007 | 22:31

Danke für Ihre schnelle Antwort Sie haben mich jetzt etwas beruhigt, aber ich wüßte auch gerne noch ob das auch zum tragen kommt, dass mein Mann 90 % meine Schwägerin 50 % Behindertenstatus haben und es deshalb eine besondere Härte wäre falls die fristlose Kündigung unwirksam wäre und die Vermieterin vielleicht danach mit einer fristgemäßen Kündigung versucht ? Denn sie hat uns ja deutlich gemacht dass sie auf keinen Fall was renovieren oder isolieren will sondern uns egal wie aus den Haus haben will (Sie will ja unbedingt teurer vermieten (derzeit zahlen wir 700 € kalt ist aber für unseren Ort normal nicht zu billig und nicht zu teuer.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.06.2007 | 22:46

Sehr geehrte Fragestellerin,

der Gesundheitszustand Ihres Mannes und Ihrer Schwägerin wird sicherlich eine Rolle spielen sofern die Vermieterin noch einen Grund für eine Kündigung finden sollte. Derzeit kann ich aber, wie gesagt, einen solchen aus Ihrer Schilderung nicht erkennen, auch nicht für eine fristgemäße Kündigung. Allerdings vorausgesetzt, dass die Tiere keinen Schaden an der Mietsache verursachen und dass in der bisherigen Korrespondenz keine Vereinbarungen getroffen oder Zusagen gemacht wurden, die von Ihnen dann nicht eingehalten wurden.

Nachdem in dem Kündigungsschreiben aber wahrscheinlich vorsorglich auch eine fristgerechte Kündigung ausgesprochen wurde, sollten Sie sich in jedem Fall einen Anwalt vor Ort beauftragen und der Kündigung widersprechen.

Mi freundlichen Grüßen
Gabriele Koch
Rechtsanwältin

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