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fristlose Kündigung des Mietvertrages rückwirkend zum 31.12.08 durch meine Mieterin

| 12.01.2009 01:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Guten Abend

Meine Mieterin hat schriftlich mir eine Orginalzitat:

"Fristlose Kündigung des Mietvertrages vom 19.11.2008 rückwirkend zum 31.12.2008"

ausgehändigt.
Vermietet habe ich ihr lt. Mitvertrag:
2 Zimmer, 1 Küche (von mir übersehen, eigentlich ist es ehere ein Esszimmer, normalerweise nützen meine Mieter meine Küche mit und das war ihr auch bekant und wurde bisher einmal genützt, in ihrem Zimmer ist aber ein Wanddurchlass für Wasser, Abwasser vorhanden, Microwelle ,2 Platten"tisch"herd und ein Kühlschrank in Betrieb.
Einen Kleinbackofen für den Anschluß an eine normale Steckdose wollte sie sich noch beschaffen) und ein Bad
(mein Einfamilienhaus verfügt nur über Ein Bad und eine GästeWC für mich, mündlich wurde eine GEMEINSAME Bad Benutzung vereinbart, wobei ich ihr sagte das ich meistens in der Firma Dusche aber Besucher die Möglichkeit haben müssen zu duschen)

Mietzins 300€ inkl Heizung, Wasser, Strom

Es wurde Barzahlung im Voraus spätestens am dritten Werktag des Monats, für jeden Monat vereinbart (Standart Mietvertrag nach dem bisherigen sog. Sigel Einheitsmietvertrag, Siegel Art.-Nr. MV464/MV 564)
Vom Vermieter zugesagte Arbeiten: weiseln d. Wände (hat ihr Vater in Absprache kostenlos durchgeführt), Laminatböden in Küche + Wohnzi, Tepichb i. Schlafzi.
Anlage:
1.) Der Vermieter stellt dem Mieter kostenlos Möbel zur Verfügung.
2.) Der Mieter leistet eine Mietvorauszahlung von 400€, deshalb wird die monatliche Miete auf 250€ für die ersten 8 Monate festgelegt, Bei vorzeitiger Vertragsauflösung ist der entsprechende Rest der Vorauszahlung an den Mieter zurückzuzahlen.

In Gespräch vor dem Einzug (ohne Zeugen) wollte ich normalerweise 450,- Euro Miete Warm, aber es blieb bei 300€ weil sie mir auch zusicherte meine Wäsche zu waschen, ab und zu meine Böden zu wischen, aber nicht den kpl. Haushalt zu machen, da ich keine Waschmaschine besitze, und sie eine mitbringen wollte, und sie recht sympatisch rüberkam war ich einverstanden.

Die 400€ waren gedacht das ich Laminat 3,00 €/m² und eine Arbeitsplatte für das "Esszimmer" kaufen kann (ich bin machmal nicht so flüssig)
Zusammen suchten mir das Material heraus und es wurden dann doch 3 Zimmer mit 8,50 €/m² Laminat daraus und es entstanden mir Materialkosten in ca. 1000€ Höhe

Ich arbeitete fast jeden Tag am Laminat legen in ihrer Wohnung (ca. 50m²), da ich aber Leihe bin zog es sich hin. vor ihrem Einzug war ihr Schlafzimmer kpl. fertig und sie lobte das auch sehr und war mit der geleisteten Arbeit die sie jeden Tag sah sehr zufrieden. Kurz danach wurde nach ihrem Wunsch das Esszimmer fertig. Nur das Wohnzimmer war bis zu ihrem heimlichen Auszug (inkl. Schlüssel Rückgabe) am 10.01.09 nur zu einem Vier Fünftel (70 cm fehlen noch) fertig.
Guten Abend

Meine Mieterin hat schriftlich mir, eine Orginalzitat:

"Fristlose Kündigung des Mietvertrages vom 19.11.2008 rückwirkend zum 31.12.2008"

ausgehändigt.
Vermietet habe ich ihr lt. Mitvertrag:
2 Zimmer, 1 Küche (von mir übersehen, eigentlich ist es ehere ein Esszimmer, normalerweise nützen meine Mieter meine Küche mit und das war ihr auch bekant und wurde bisher einmal genützt, in ihrem Zimmer ist aber ein Wanddurchlass für Wasser, Abwasser vorhanden, Microwelle ,2 Platten"tisch"herd und ein Kühlschrank in Betrieb.
Einen Kleinbackofen für den Anschluß an eine normale Steckdose wollte sie sich noch beschaffen) und ein Bad
(mein Einfamilienhaus verfügt nur über Ein Bad und eine GästeWC für mich, mündlich wurde eine GEMEINSAME Bad Benutzung vereinbart, wobei ich ihr sagte das ich meistens in der Firma Dusche aber Besucher die Möglichkeit haben müssen zu duschen)

Mietzins 300€ inkl Heizung, Wasser, Strom

Es wurde Barzahlung im Voraus spätestens am dritten Werktag des Monats, für jeden Monat vereinbart (Standart Mietvertrag nach dem bisherigen sog. Sigel Einheitsmietvertrag, Siegel Art.-Nr. MV464/MV 564)
Vom Vermieter zugesagte Arbeiten: weiseln d. Wände (hat ihr Vater in Absprache kostenlos durchgeführt), Laminatböden in Küche + Wohnzi, Tepichb i. Schlafzi.
Anlage:
1.) Der Vermieter stellt dem Mieter kostenlos Möbel zur Verfügung.
2.) Der Mieter leistet eine Mietvorauszahlung von 400€, deshalb wird die monatliche Miete auf 250€ für die ersten 8 Monate festgelegt, Bei vorzeitiger Vertragsauflösung ist der entsprechende Rest der Vorauszahlung an den Mieter zurückzuzahlen.

In Gespräch vor dem Einzug (ohne Zeugen) wollte ich normalerweise 450,- Euro Miete Warm, aber es blieb bei 300€ weil sie mir auch zusicherte meine Wäsche zu waschen, ab und zu meine Böden zu wischen, aber nicht den kpl. Haushalt zu machen, da ich keine Waschmaschine besitze, und sie eine mitbringen wollte, und sie recht sympatisch rüber kam war ich einverstanden.

Die 400€ waren gedacht das ich Laminat 3,00 €/m² und eine Arbeitsplatte für das "Esszimmer" kaufen kann (ich bin machmal nicht so flüssig)
Zusammen suchten wir das Material heraus und es wurden dann doch 3 Zimmer mit 8,50 €/m² Laminat daraus und es entstanden mir Materialkosten in ca. 1000€ Höhe

Ich arbeitete fast jeden Tag am Laminat legen in ihrer Wohnung (ca. 50m²), da ich aber Leihe bin zog es sich hin. vor ihrem Einzug war ihr Schlafzimmer kpl. fertig und sie lobte das auch sehr und war mit der geleisteten Arbeit die sie jeden Tag sah sehr zufrieden. Kurz danach wurde nach ihrem Wunsch das Esszimmer fertig. Nur das Wohnzimmer war bis zu ihrem heimlichen Auszug (inkl. Schlüssel Rückgabe) am 10.01.09 nur zu einem Vier Fünftel (70 cm fehlen noch) fertig.

Wir führten am 05.01.09 zuvor ein Gespräch in dem sie ausführte das Sie sich aufgeregt hat weil sie Silvester nicht im Wohnzimmer mit Bekannte feiern konnte und ihrer Meinung nach niemand das Bad ohne vorherige Rücksprache mit ihr benützen dürfe, ich entschuldigte mich bei ihr das der Boden noch nicht fertig war wobei man den Raum sonst durchaus Nutzen konnte, erklärte ihr das wir gemeinsame Bad Benutzung ausgemacht hätten ( in diesen 6 Wochen benützte sie das Bad und die Dusche beinahe täglich, und ich insgesamt 2x) Sie kam aber mit diesem Umstand entgegen ihrer erst andern Beteuerungen wohl doch nicht so gut klar.
Ich klärte Sie auf das sie ihren Teil der Abmachung noch nicht ein einzigstes mal eingehalten hat, und die Waschmaschine immer noch nicht im Hause sei. und Sie die Miete doch unverzüglich bezahlen soll.
Ich dachte das sie es einsieht das es beidseitig doch nicht optimal lief und legte weiter Laminat.
am 06.01.09 war sie nur für 5 Minuten im Haus, wollte mich unter Druck setzen, erst Miete wenn alles fertig ist, wobei sie doch bis zum 01.01.09 doch einsichtig oder oft sogar erfreut Äußerte über den Fortschritt des Laminates und der schönen Küchenarbeitsplatten. Dann sagte sie habe das Geld nicht da und werde sich nachdem sie diese Nacht nicht im Hause schlafen werde melden und wir müssten ein Gespräch führen.

Dann aber tauchte ohne das sie sich vorher meldete ihr Vater am Sa. 10.01.09 auf und räumte ihre Wohnung leer und übergab mir die Schlüssel und dieses Kündigungsschreiben in Ihrem Namen.

Begründungen:
1) Wohnzimmer ist nicht bewohnbar. es fehlt der Bodenbelag.
2) Küche: Es fehlt die Installation für Wasser Ab- und Zulauf, somit ist eine Benutzung der Küche nicht gewährleistet.
3) Das Bad wird von Ihnen und anderen Personen mitbenützt, ohne vorherige Rücksprache mit mir. Mündlich vereinbart wurde, dass in Ausnahmefällen, nicht im Regelfall, nach meiner Einwilligung eine Benutzung meines Bades von Ihren Gästen, und nur von Ihren Gästen, möglich ist. Ein anderes Verhalten Ihrerseits stellt eindeutig ein Eindringen in meine Privatsphäre dar.
4) Die Wohnung ist voll gestellt mit alten Möbeln, was ein normales Bewohnen der Wohnung unmöglich macht.
5) Seit dem 1.12.2008 habe ich in der Wohnung gelebt und Miete gezahlt, obwohl ich nur das Schlafzimmer und das Bad eingeschränkt nutzen konnte. Sie haben sich nicht bemüht, die Wohnung bis zum 31.12.2008 bewohnbar zu machen, obwohl Sie mir das wiederholt versprochen haben. Als ich Sie darauf ansprach, haben Sie mich bedrängt und mir gedroht. Ich musste die Wohnung aus Angst vor Tätlichkeiten Ihrerseits verlassen.

Ich habe Ihnen aus den oben beschrieben Gründen keine Miete für den Monat Januar 2009 gegeben. Da ich zu Beginn des Mietverhältnisses Ihnen eine Mietvorauszahlung von 400€ (Vierhundert) gegeben habe, abzüglich 50€ Rückzahlung für Monat Dezember 2008 ,
schulden Sie mir noch 350€ (Dreihundertfünfzig), die laut Mietvertrag bei Beendigung des Mietverhältnisses an mich zu zahlen sind.

Sollte das Geld bis zum 23.01.2009 nicht auf meinem Konto
XXXXXX
von Ihnen eingezahlt sein, werde ich sofort meinen Rechtsanwalt einschalten, um ggf. entsprechende weitere Schritte rechtlicher Art in die Wege zu leiten.
XXXOrt UnterschriftXXX

zu 1.) Zimmer ist größten teiles bewohnbar, das es Drei Zimmer mit Laminat werden war auch freiwillig, Teppich Bodenbelag stand ihr zur Verfügung.
zu 2.) das Die Hilfsmöglichkeit erst nach Einzug geschaffen werden musste war ihr bekannt, das Geschirr konnte Sie auch im Bad spülen, bzw auch einmal etwas selber fertigstellen. das Ich ihr bei dem bauen helfe war nur ein zusätzliches Angebot von mir, normal beinhaltet die Vermietung die Benutzung der unteren Küche in meinem Stockwerk.
zu 3.) Gemeinsame Bad Benutzung war ausgemacht.
zu 4.) in Ihrem Schlafzimmer stehen nur die Möbel die sie wollte (ein Bett, der "Kleiderschrank", ein Nachtschränkchen und eine Truhe).
Im Wohnzimmer nur das was sie wollte: eine Coch, und ein Tisch.
Im Bad stehen Möbel über die ich sie schon mehrmals aufforderte mir zu sagen welche Sie nun benötigt, der Zugang zu beiden Waschbecken, WC, und Dusche und Fenster war aber immer frei und Sie benützte das Bad inkl Dusche ja auch beinahe täglich sehr intensiv (Eine Badewannennutzung war von ihr nicht gewünscht, da sie nach ihren Worten nie badet).
zu 5.) bis zum 04.01.09 waren mir nur Positive Äußerungen über den Fortschritt der Arbeiten bekannt, eine z.B schriftliche "Abmahnung" erfolgte nie. ich habe Sie weder bedroht noch habe ich Sie bedrängt. es war offensichtlich, auch dadurch das Sie mit Ihren Stiefeln noch anhatte das sie von vornerein sehr in Eile war und Sie sich meinen fragen nach der Miete entziehen wollte.


Meine Fragen nun:
ist eine fristlose rückwirkende Kündigung ihrerseits rechtens?
muss sie mindestens die Miete für den Januar 2009 noch bezahlen?

kann ich wenn ich verspätet erst einen Nachmieter finde, ihr es anlasten (die Monate Februar und März)

(Als weitere Mieterin währe Sie mir nicht angenehm)

Gruß, Andreas

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und gemäß der Höhe Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Eine vorherige Abmahnung ist nicht zwingend notwendig.

Entscheidend für die Frage der Rechtmäßigkeit der fristlosen Künddigung ist, ob die Mieterin über den Zustand der Wohnung informiert war.

Ihren Ausführungen zufolge ist dies der Fall gewesen, so daß die fristlose Kündigung nicht wirksam ist, das Mietverhältnis besteht dementsprechend weiter.

Folglich muß sie auch die Miete für Januar 2009 (und weitere Folgemonate) bezahlen.

Die Teilfrage nach dem Nachmieter stellt sich nicht wirklich, da das Mietverhältnis nicht beendet ist. Würde man aber annehmen, daß das Mietverhältnis wirksam beendet worden wäre, könnten Sie es ihr nicht anlasten.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung

Nachfrage vom Fragesteller 12.01.2009 | 20:25

H. Weber,

vielen Dank für ihre schnelle Antwort.

Ich empfinde sie auch in Bezug auf meinen Einsatz als entsprechend.

Ich denke das ich auf das Kündigungsschreiben meiner Mieterin reagieren muss.

Nachfrage Zu Ihrer Antwort: Darf ich in meinem Widerspruch an meine Mieterin ihre Antwort Auszugsweise zitieren und um die Glaubhaftigkeit zu untermauern ihren Namen inkl. Anschrift mit aufführen?

Was würde es mich kosten wenn nachdem Ihnen alle Unterlagen zugegangen sind, Sie dieses Schreiben verfassen würden.

Nochmals Danke, Gruß Andreas

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.01.2009 | 21:46

Sehr geehrter Ratsuchender,

ein auszugsweise Zitieren birgt die Gefahr, daß etwas aus dem Zusammenhang gerissen und dadurch mißverständlich wird. Davon abgesehen dürfte dem Vorhaben nichts entgegenstehen, wenn deutlich wird, daß ich nur auf die Frage geantwortet habe. Im Übrigen unterliegt die Antwort dem Nutzungsrecht des Webseitenbetreibers, so daß Sie dort nachfragen sollten.

Die Kosten für ein entsprechendes Schreiben werde ich Ihnen per Mail mitteilen.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 14.01.2009 | 01:44

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