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fristlose Kündigung bei verspäteten Mietzahlungen?

| 28.10.2008 10:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Sonja Richter


Wir haben gestern eine fristlose Kündigung erhalten.

Bis jetzt wurde die Miete zwar nicht immer pünktlich bis zum 3. des Monats, aber immer gezahlt. Die Oktober-Miete ist auch noch fällig, das Geld wurde aber bereits gestern an den Vermieter überwiesen.

Nachdem der Vermieter uns immer wieder wegen unpünktlicher Mietzahlungen abgemahnt hat, erhielten wir jetzt die Kündigung. Die Wohnung wurde uns „fristlos, ersatzweise bis zum 31.12.2008“ gekündigt.

Ist die Kündigung wirksam?
Wie sieht es mit der 2-monatiger Frist bis Ende Dezember aus?

Was können wir als Mieter dagegen unternehmen und wie kann der Vermieter gegen uns vorgehen, wenn die Wohnung bis zur Ablauf der Frist nicht geräumt wird?

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Die fristlose Kündigung erscheint nach Ihrer Darstellung wirksam. Der Bundesgerichtshof hat entschieden (Az.: VIII ZR 364/04, NJW 06, 1585), daß auch eine wiederholt unpünktliche Zahlung der Miete zu einer fristlosen Kündigung gem. § 543 BGB rechtfertigt, wenn der Mieter trotz Abmahnung sein Verhalten nicht ändert. Dieses Urteil läßt sich nicht schematisch auf jeden Fall anwenden, weil jeder Sachverhalt mit seinen Besonderheiten einzeln betrachtet werden muß. Es ist daher nicht auszuschließen, daß sich Ihre fristlose Kündigung als rechtswidrig herausstellt. Jedoch haben Sie viele Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung erfüllt: dauerhaft unpünktliche Mietzahlung, mehrere Abmahnungen, keine Besserung Ihrer Zahlungsmoral. Daher mache ich Ihnen derzeit nach einer ersten Einschätzung nicht viele Hoffnungen, sich hiergegen erfolgreich zur Wehr setzen zu können.

Die “ersatzweise” Kündigung ist m.E. gegenstandslos, da hierbei nicht die ordentliche Kündigungsfrist eingehalten wurde. Es liegt daher nur eine außerordentliche, also fristlose Kündigung und nicht auch noch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung (§ 573 BGB) vor.

Bei einer fristlosen Kündigung ist ein Widerspruch gegen die Kündigung wegen unzumutbarer Härte gem. § 574 BGB ausgeschlossen. Sie können daher nur die Kündigung gerichtlich für unwirksam erklären lassen.

Wenn Sie die Wohnung nicht räumen, müssen Sie mit einer Räumungsklage rechnen, in der ebenfalls die Berechtigung der Kündigung geklärt werden wird. Für die Dauer der Nutzung der Wohnung müssen Sie weiterhin Miete bzw. Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete bezahlen (§ 546a BGB).

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -

Gesetzestexte:
§ 543 BGB
"(1) 1Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. 2Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) 1Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
2Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. 3Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
(3) 1Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. 2Dies gilt nicht, wenn
1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) 1Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. 2Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast."

§ 573 BGB
"(1) 1Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. 2Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) 1Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. 2Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."

§ 574 BGB
"(1) 1Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. 2Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."

§ 546a BGB
"(1) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.
(2) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen."

Bewertung des Fragestellers 12.11.2008 | 13:11

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