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fristlose Kündigung bei nicht gezahlter Kaution


07.10.2005 19:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Ich habe seit Dezember 2004 neue Mieter in meiner Wohnung.Habe mit Ihnen eine Kaution von 3 Monatskaltmieten (1410.- €) vereinbart, mir wurde zugesagt, daß diese bis spätestens Ende Februar bezahlt wird. Im Januar kam die erste Miete + Nk bereits schleppend, im Mai mußte ich zweimal mahnen, bis diese dann im Juni kam. Ich mahnte dann auch die Kaution an am 20.5.05 und gab Frist bis zum 15. Juni 05. Es geschah garnichts. Ende Juni kam ein Telefonanruf der Mieterin, man bekäme die Kaution des vorigen Vermieters nicht zurück (?! ) und müsse in 3 Raten im Juli bis September zahlen. Ich war einverstanden, aber nichts geschah. Im September mahnte ich die Miete +Nk zweimal an, bis heute nichts, die Oktobermiete + NK ist auch noch nicht da. Ich gab letztmalig eine Frist für die Kaution, bot sogar 4 Raten an ,die erste bis 30. September (ansonsten fristlose Kündigung) aber nichts bis heute.

Eigentlich wollte ich jetzt fristlos kündigen,die Mieterin sprach mir jedoch eben auf Band, sie hätte die Miete überwiesen.
Außerdem suche Sie schon seit Monaten eine kleinere Wohnung, da diese das Amt nicht bezahlt.
Meine Frage: Kann ich auch wegen der nichtbezahlten Kaution fristlos kündigen, die Wohnung war komplett renoviert mir Laminat etc. und
ich befürchte, daß die Mieter in einer Nacht- und Nebelaktion die Wohnung (ich weiß nicht wie) verlassen.
Ich bezahle außerdem fast 300.- € monatlich an die Stadtwerke für die Gaslieferung, kann ich die Lieferung stoppen lassen, wenn die Warm-Nebenkosten von den Mietern nicht bezahlt werden?
Sonstige Mieter sind momentan nicht im Haus.

Vielen Dank im Vorraus
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Die (fristlose) Kündigung des Mietverhältnisses wegen Nichtzahlung der Kaution setzt zunächst eine Abmahnung voraus, die nicht notwendigerweise schriftlich erfolgen muß, die dem Mieter aber deutlich macht, daß er bei weiterer Verletzung seiner Vertragspflicht mit der Kündigung des Mietverhältnisses zu rechnen hat.

Sodann kann nach der Rechtsprechung die Nichtzahlung der Kaution durchaus einen fristlosen Kündigungsgrund darstellen ( so OLG Celle ZMR 1998, 272), wobei dies aber noch nicht höchstrichterlich vom BGH entschieden ist. Sicherheitshalber sollte die Kündigung deshalb hilfsweise auch fristgerecht zum nächstmöglichen Zeitpunkt (3-Monatsfrist) erklärt werden und außerdem auf weitere Vertragsverletzungen (Mietrückstand, dauernde unpünktliche Mietzahlungen) gestützt werden, die aber im einzelnen konkret zu bezeichnen sind, damit der Mieter erkennen kann, was ihm vorgeworfen wird.

Erkennt der Mieter die Kündigung nicht an, sollte Räumungsklage eingereicht werden. In der Regel findet eine mündliche Verhandlung über die Klage erst nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist statt, so daß zu diesem Zeitpunkt das Mietverhältnis auf jeden Fall beendet sein sollte und der Räumungsanspruch bestehen wird.

Grundsätzlich empfiehlt es sich natürlich, einen Anwalt mit der Fertigung der Kündigung und der sich ggf. anschließenden Räumungsklage zu beauftragen, um die notwendigen formellen und inhaltlichen Anforderungen zu beachten.

Da die Mieter mit Ihren Leistungen in Verzug sind, gingen die entstehenden Anwaltskosten letztlich als notwendige Kosten der Rechtsverfolgung zu Lasten der Mieter.

Zu Ihrer zweiten Frage: Das Gas werden Sie den Mietern nicht abstellen können. So verständlich die Idee auch ist: Die Rechtsprechung betrachtet die Sperrung der Weiterleitung von ihm bezogener Leistungen an den Mieter durch den Vermieter als Störung des Mieterbesitzes duch verbotene Eigenmacht. In der mietrechtlichen Fachliteratur wird diese Rechtsprechung zwar kritisch diskutiert (zuletzt Scheidacker in NZM 2005, 281 f.), aber beachtet werden muß sie leider trotzdem. Deshalb: Finger weg vom Gasanschluß!

Ich hoffe Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für eine weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt



--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

www.andreas-schwartmann.de

Nachfrage vom Fragesteller 13.10.2005 | 21:20

Die Oktobermiete wurde trotz Anruf noch nicht bezahlt.Septembermiete und Kaution natürlich auch nicht.
Würden Sie uns anwaltlich vertreten und eine fristlose Kündigung
so schnell wie möglich ausfertigen oder müssen wir noch warten? Oktobermiete wurde nur mündlich angemahnt, Septembermiete 2x schriftlich.Kopien kann ich Ihnen faxen.Vielen Dank vorab

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.10.2005 | 21:53

Selbstverständlich vertrete ich Sie gerne. Bitte rufen Sie mich dazu morgen einmal im Büro an. Wegen eines Gerichtstermines bin ich aber erst ab ca. 10 Uhr telefonisch erreichbar.

Den Mietvertrag und Unterlagen können Sie mir gerne vorab schon einmal faxen.


Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann



--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

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