Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Die (fristlose) Kündigung des Mietverhältnisses wegen Nichtzahlung der Kaution setzt zunächst eine Abmahnung voraus, die nicht notwendigerweise schriftlich erfolgen muß, die dem Mieter aber deutlich macht, daß er bei weiterer Verletzung seiner Vertragspflicht mit der Kündigung des Mietverhältnisses zu rechnen hat.
Sodann kann nach der Rechtsprechung die Nichtzahlung der Kaution durchaus einen fristlosen Kündigungsgrund darstellen ( so OLG Celle ZMR 1998, 272), wobei dies aber noch nicht höchstrichterlich vom BGH entschieden ist. Sicherheitshalber sollte die Kündigung deshalb hilfsweise auch fristgerecht zum nächstmöglichen Zeitpunkt (3-Monatsfrist) erklärt werden und außerdem auf weitere Vertragsverletzungen (Mietrückstand, dauernde unpünktliche Mietzahlungen) gestützt werden, die aber im einzelnen konkret zu bezeichnen sind, damit der Mieter erkennen kann, was ihm vorgeworfen wird.
Erkennt der Mieter die Kündigung nicht an, sollte Räumungsklage eingereicht werden. In der Regel findet eine mündliche Verhandlung über die Klage erst nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist statt, so daß zu diesem Zeitpunkt das Mietverhältnis auf jeden Fall beendet sein sollte und der Räumungsanspruch bestehen wird.
Grundsätzlich empfiehlt es sich natürlich, einen Anwalt mit der Fertigung der Kündigung und der sich ggf. anschließenden Räumungsklage zu beauftragen, um die notwendigen formellen und inhaltlichen Anforderungen zu beachten.
Da die Mieter mit Ihren Leistungen in Verzug sind, gingen die entstehenden Anwaltskosten letztlich als notwendige Kosten der Rechtsverfolgung zu Lasten der Mieter.
Zu Ihrer zweiten Frage: Das Gas werden Sie den Mietern nicht abstellen können. So verständlich die Idee auch ist: Die Rechtsprechung betrachtet die Sperrung der Weiterleitung von ihm bezogener Leistungen an den Mieter durch den Vermieter als Störung des Mieterbesitzes duch verbotene Eigenmacht. In der mietrechtlichen Fachliteratur wird diese Rechtsprechung zwar kritisch diskutiert (zuletzt Scheidacker in NZM 2005, 281 f.), aber beachtet werden muß sie leider trotzdem. Deshalb: Finger weg vom Gasanschluß!
Ich hoffe Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für eine weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
A. Schwartmann
Rechtsanwalt
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Rechtsanwalt A. Schwartmann
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