Sehr verehrte Fragestellerin,
sobald der Mietvertrag geschlossen ist, können sie ordentlich und außerordentlich fristlos kündigen.
ordentlich Kündigen können Sie jederzeit, Sie haben dann aber die Fristen nach § 573c BGB zu beachten. Sie hätten in dem Fall spätestens zum 3. des Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen. Dies tun Sie durch schriftliche Erklärung ggü. dem Vermieter, § 568 BGB.
Eine fristlose Kündigung ist nur unter den Voraussetzungen der §§ 543, 569 BGB möglich. Es müssten hier besondere Gründe vorliegen, welche die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machten. Auch diese Kündigung wäre schriftlich zu erklären, § 568 BGB.
Im Streitfalle wird eine fristlose Kündigung nicht unbedingt in eine ordentliche umgedeutet. Sie sollten daher in der fristlosen Kündigung auf jeden Fall miterklären, dass Sie das Mietverhältnis hilfsweise ordentlich kündigen.
Der Streitwert berechnet sich nach § 41 Abs. 1 GKG. Es gilt daher nicht die Jahrsmiete sondern nur die Miete für den Zeitraum, innerhalb dessen das Bestehen des Mietverhältnisses streitig ist. Wenn Sie also fristlos kündigten und der Vermieter gerichtlich sich gegen die fristlose Kündigung stellte, so wäre jedenfalls die Miete für die Dauer der ordentlichen Kündigungsfrist als Streitwert anzunehmen (drei Monate, § 573c BGB). Es gilt hierbei die Warmmiete dann, wenn eine Nebenkostenpauschale im Mietvertrag vereinbart worden ist, § 41 Abs. 1 Satz 2 GKG. Wurde eine Vorauszahlung vereinbart, so wäre die Kaltmiete zugrunde zu legen.
Wenn der Vermieter Schadensersatz geltend macht, so muss er freilich einen Schaden nachweisen. Liegt kein Schaden vor, wird er mit einer auf Schadensersatz gründenden Zahlungsklage keinen Erfolg haben. Wenn Sie nach fristloser Kündigung die Mietzahlungen einstellen, kann der Vermieter Feststellungsklage erheben, mit dem Antrag festzustellen, dass das Mietverhältnis nicht durch die fristlose Kündigung beendet worden ist. Gleichzeit würde er dann hilfsantrag im Falle des Obsiegens stellen, mit dem Antrag, Sie zur Zahlung der rückständigen Miete zu verurteilen. Wenn Sie in der fristlosen Kündigung ggü. dem Vermieter gleich hilfsweise die ordentliche Kündigung miterklären, wäre dieser Anspruch des Vermieters begrenzt auf drei Monatsmieten, vorausgesetzt, dass Sie vor Erklärung der Kündigungen die Mieter immer gezahlt haben.
Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben. Bei Unklarheiten fragen Sie nach.
Mit freundlichen Grüßen
Andreas Scholz, RA