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fristlose Kündigung (wg. Mietrückständen) - Wohnungsräumung innerhalb von 20 Tagen


11.02.2005 15:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,
ich habe die fristlose Kündigung persönlich vom Vermieter übergeben bekommen (zzgl. einer weiteren für die Garage).
Es handelt sich um eine Erbengemeinschaft - Vollmacht der anderen Erben liegt bei.

Es wird ein Betrag gefordert, der bis zum Dezember 2000 zurückgeht (angeblich fehlt seit Dezember 2000 die Miete, dann eine im April 2001 und weiter ab April 04). Wir haben jetzt alle Unterlagen gesichtet, die Miete vom Dezember 2000 wurde bezahlt, die von April 2001 nicht...
Ich war häufig im Ausland, habe aber nie eine Erinnerung erhalten (bin selbständig). Zeitweilig habe ich einen Monat nicht bezahlt, im nächsten Monat dann doppelt.
Ich habe mit einem der Erben im Juni 2004 gesprochen, daß ich versuchen werde, so schnell wie möglich die ausstehenden Mieten nachzuzahlen. Antwort war "mach Dir mal keine Sorgen".
Im September bekam ich eine fristlose Kündigung, NUR wegen angeblicher Belästigung einer anderen Mietpartei (nicht wegen Mietrückständen), aber den Termin hat der Vermieter verstreichen lassen, ohne daß etwas passierte.
Ich antwortete darauf schriftlich per Einschreiben/Rückschein und habe auch bzgl. der ausstehenden Mieten geschrieben, aber der Vermieter hat den Brief nicht abgeholt - kam an mich zurück.

Seit Oktober zahle ich wieder regelmäßig Miete und habe mündlich mitgeteilt, daß ich die ausstehenden Mieten versuche so schnell wie möglich nachzuzahlen (bisher einmal außer der Reihe). Wieder hieß es, ich solle mir keine Sorgen machen (von einem der Erben).

Nun habe ich - wie geschrieben - die fristlose Kündigung erhalten zum 28.02.05 (inklusive der Mitteilung, daß der offenstehende Betrag bis zum 18.02.05 zu zahlen ist).

So und nun endlich die Frage(n):

- der Vermieter hat über einen Zeitraum von fast 5 Jahren Unregelmäßigkeiten (oder offenstehende Mieten) bei der Mietzahlung akzeptiert, ist es dann korrekt, jetzt - ohne jemals eine Erinnerung geschickt zu haben - fristlos zu kündigen?

- Ich habe eine andere Summe errechnet als der Vermieter (nachweislich habe ich über 600 Euro mehr gezahlt, als er fordert) - reicht es, ihm bei der Höhe zu widersprechen?

- muß ich zum 28.02. die Wohnung räumen (wohin mit mir und meinen Möbeln)?

Vielen Dank!
Sehr geehrter Ratsuchender,

zunächst einmal ist eine fristlose Kündigung wegen rückständiger Miete nur dann wirksam, wenn entweder mindestens zwei aufeinanderfolgende Mieten komplett ausgefallen sind, oder wenn sich ein Rückstand ergibt, der in der Summe mindestens zwei Mieten ausmacht. Ist das bei Ihnen der Fall? Wenn nicht, ist das Kündigungsschreiben reif für den Papierkorb.

Wenn Sie die rückständige Miete vollständig nachzahlen, wird die Kündigung ebenfalls unwirksam. Die können Sie bis zwei Monate nach Klageerhebung des Vermieters tun. Zahlen Sie also jetzt schnell, ist alles wieder in Ordnung.

Selbst wenn die Kündigung jetzt wirksam sein sollte und auch bleibt, weil Sie nicht nachzahlen, müssen Sie nicht unbedingt bis zum 28.2. raus. Notfalls können Sie beim zuständigen Amtsgericht einen Räumungsschutzantrag stellen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen zunächst weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 11.02.2005 | 15:30

Sehr geehrter Herr Lauer,

vielen Dank für das schnelle Beantworten!

Wie geschrieben sind zur Zeit noch 5 Mieten offen (laut meiner Nachrechnung - gemäß Vermieter noch 7 Mieten).

Was schreibe ich denn dem Vermieter jetzt?
Widerspruch gegen die fristlose Kündigung weil er die Mietrückstände jahrelang geduldet hat oder Widerspruch gegen die Höhe?
Oder gleich beides in einem?

Vielen Dank und ein schönes Wochenende
Lieben Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.02.2005 | 15:41

Sehr geehrter Ratsuchender,

die genaue Höhe bzw. Anzahl der Mietrückstände habe ich aus der Frage nicht herausgelesen.

Also: Wenn Mieten dabei sind, die aus 2001 oder noch früher datieren, können Sie diese dem Vermieter schonmal komplett rausrechnen, indem Sie sich auf Verjährung berufen. Darüber hinaus, KANN das Recht zur Kündigung wegen der Rückstände verwirkt sein; darauf können Sie sich berufen, aber leider nicht verlassen. Höchstens dann, wenn Sie die mehrfachen Aussagen "Mach Dir keine Gedanken" beweisen können (Zeugen?).

Abschließend: Bei der Geltendmachungen von Einwendungen gegen Forderungen sollte man alles einwenden, was man einwenden kann. Also widersprechen Sie der Höhe, indem Sie Ihre Gegenrechnung aufmachen und die Beweise gleich präsentieren (Quittungen/Kontoauszüge für die Zahlungen). Und dann sprechen Sie zugleich die Themen Verjährung und Verwirkung an.

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