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fristgerechte Kündigung Mietverhältnis

| 23.04.2008 11:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zur Situation: Mietvertrag vorhanden, Miete im voraus fällig, vereinbart.
zwei Mieter eingetragen (Eheleute).
Die Miete wurde wie folgt bezahlt 2007:
Jan. 12.01., Feb. 20.02., März 28.03., April 18.04., Mai 24.05., Juni 20.06, Juli pünktlich, Aug viel aus, Sept viel aus, Okt. am 20.10. mit Rückständen ausgeglichen, Nov. am 06.12., Dez. am 20.01.08. Die Nichtakzeptanz der unpünklichen Zahlung und die Kündigungsandrohung wurde jedes mal persönlich bei der Abholung der Miete, in Bar, mitgeteilt. Nachdem August, Spetember ausfielen und wiederholt die Mieten darauf nicht pünktlich kamen habe ich am 28.01.08 mit persönlicher Übergabe das Mietverhältnis fristgerecht zum 30.04.08 gekündigt.
Der Mieter wurde nicht über die Widerspruchsfristen in meinem Kündigungsschreiben belehrt. Spielt dies in einem solchen Fall überhaupt eine Rolle ?
Der Mann hat sich wohnhaft an einer anderen Adresse gemeldet und wohnt angeblich nicht mehr in der Wohnung.
Die Frau hat einen Anwalt beauftragt und dieser widersprach der Kündigung am 18.03.08! Ist der Widerspruch überhaupt noch gültig und zulässig ?
Die Frau weigert sich aus der Wohnung auszuziehen. Das Mietverhältnis würde am 30.04.08 enden.
Die Miete für Feb. wurde am 15.02.08 beglichen, die Miete für März am 11.03.08 in nicht voller Höhe, hier fehlten 60 Euro.
Ich kündigte daher nochmals an die Wohnung beider Parteien am 10.04.08 und zwar zusätzlich fristlos, da wissend der Folgen die Miete nicht pünktlich bezahlt wurde. Des weiteren, falls die Kündigung vom 28.01.08 ungültig wäre nochmals fristgerecht, wegen anhaltender verspäteter Mietzahlung und unvollständiger Mietzahlung zum 31.08.08 (da ich da wieder aus dem Urlaub zurück bin 6Wochen).
Der Anwalt erklärte diese Kündigung für ungültig da er diese nicht direkt erhalten hat sondern seiner Mandantin zugestellt wurde. Alle Schreiben die ich seiner Mandantin zukommen lassen würde seien ungültig, da er Bevollmächtig sei (Vollmachtskopie liegt mir vor). Ist das so, dass Schreiben von mir an seine Mandantin, die nur eine Partei des Mietvertrages darstellt damit ungültig sind, wenn ich meine Schreiben ihm nicht nochmals in Kopie direkt zukommen lasse ?

Die nun dort verbliebene Mieterin ist Arbeitslos, hat zwei Kinder, verfügt über kein Einkommen. Der Mann ist wohl in den vergangenen Wochen ausgezogen, ohne mich zu informieren. Ist meine Kündigung vom 28.01.08 rechtswirksam ? Kann ich eine Räumungsklage mit erfolg betreiben ? Oder ist die Kündigung vom 10.04.08 rechtswirksam mit fristgerechter Kündigung zum 31.08.08 ? Soll ich hierauf eine Räumungsklage führen ?

Ist der Umstand bei der Mieterin überhaupt eine besondere härt ?
Ich habe doch fristgerecht gekündigt. Die Mieter wußten doch warum und wussten auch was passiert, wenn die Miete nicht pünktlich bezahlt wird (Zeuge meine Ehefrau, war immer vor Ort bei den Gesprächen).

Zusätzlich habe ich am 10.04.08 ein Angebot für ein Aufhebungsvertrag zur Mieterin und Mieter gesendet befristet zum 22.04.08 mit Ende zum 31.08.08, damit die fristlose Kündigung aufgehoben wäre. Doch hierauf kam keine Reaktion.

Was würden Sie in diesem Fall tun ? Wie soll ich weiter vorgehen ? Welche Möglichkeiten habe ich die Kündigung wasserdicht zu machen wenn dies nicht schon der Fall ist ?

Sehr geehrte Damen und Herren,

gerne beantworte ich ihre Anfrage wie folgt :

Voraussetzung für eine ordentliche Kündigung sind vor allem § 568 BGB; somit Schriftform und Widerrufshinweis. Das Fehlen des Hinweises führt dazu, das der Vermieter eine Obliegenheitsverletzung begangen hat. Daraus folgt, dass zwar die Kündigung an sich nicht unwirksam wird, aber der Mieter gemäß § 574b II BGB eine verlängerte Frist zum Widerspruch hat. In ihrem Fall ist der Widerspruch daher zumindest fristgerecht.

Bezüglich der Frage der Wirksamkeit ihrer Kündigungen ist wichtig, dass der Vermieter bei jeder ordentlichen und auch fristlosen Kündigung die Kündigungsgründe explizit aufführen muss. Ihre Kündigungen sollten daher noch mit §§ 543;573f. BGB verglichen werden, dort sehen Sie auch die möglichen Kündigungsgründe, welche im Kündigungsschreiben unbedingt aufgeführt sein sollten. Gerade für eine außerordentliche Kündigung müssen die Gründe substantiiert vorgetragen sein, da ansonsten die Kündigungen unwirksam sind.

Die Wirksamkeit ihrer Schreiben hängt grundsätzlich nicht davon ab, ob diese an den Anwalt oder direkt an die Partei gehen, da der Anwalt zwar als Empfangsbevollmächtigter und damit Vertreter bestellt werden kann, Sie aber nach wie vor den gleichen Vertragspartner haben und daher berechtigt bleiben an den Vertragspartner direkt zuzustellen. Etwas anderes könnte man höchstens aus standesrechtlichen Erwägungen zwischen Anwälten unter sich annehmen.

Bezüglich der Widerspruchsbegründung sind diese grundsätzlich auf die Kündigungen angemessen zu berücksichtigen. Ob die Widerspruchsgründe dann auch tatsächlich der Kündigung entgegenstehen, kann aber erst nach einer detaillierten Überprüfung eingeschätzt werden, weil hier eine umfassende Interessenabwägung notwendig ist.

Bezüglich ihrer außerordentlichen fristlosen Kündigung kommt es aber auf den Widerspruch nicht an, siehe § 574 I BGB. WIchtig ist hier nur ob ein Grund zur Fristlosen Kündigung siehe § 543 II Nr.3 BGB gegeben und vor allem von Ihnen im Kündigungsschreiben vorgetragen wurde.

Abschließend bitte ich noch zu beachten, das gemäß § 569 III Nr.2 BGB selbst im Falle einer wirksamen fristlosen Kündigung eine einmalige Heilung denkbar ist.

Bitte haben Sie dafür Verständnis das im Rahmen dieser Erstberatungsplattform nur eine erste Einschätzung ihrer Anfrage möglich ist und insbesondere das Hinzukommen bisher nicht genannter Umstände zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen können.

Ich hoffe Ihnen geholfen haben zu können und stehe Ihnen über die Nachfragefunktion, per Mail oder telefonisch bei Rückfragen zur Verfügung.
Sollten Sie an einer Beauftragung interessiert sein, kann ich Ihnen anbieten das Beratungshonorar dieser Plattform auf eine weitergehende Beauftragung anzurechnen.

Ich schlage vor, dass Sie ihre Kündigungen nun anhand meiner Ausführungen überprüfen und dann gerne mittels der Nachfragefunktion dann abschließend erläutert werden kann, welches Risiko für Sie besteht.

Das entscheidende ist nun letztlich wie viel Mieten überfällig sind und wie dieses Problem mit der Gegenseite gelöst werden kann.

Wäre es für Sie denkbar das Mietverhältnis mit der verbliebenen Partei fortzusetzen, wenn die Mietrückstände zumindest teilweise beglichen werden, dies wäre nämlich beispielsweise ein Ansatz das Problem im Rahmen eines Vergleiches mit der Gegenseite zu klären ?

Aufgrund der Tatsache, dass die Frau wohl kein Einkommen hat, sollte eine vergleichsweise Einigung bei der Abwägung einer Räumungsklage und der damit verbundenen erheblichen Kosten berücksichtigt werden.


Mit freundlichen Grüßen


Holger Hafer
(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 23.04.2008 | 15:31

Rückstände sind aktuell nur 60 Euro.
Die Gründe für die Kündigung wurden explizit dargelegt, da die Unregelmäßige Zahlungen für mich nicht zumutbar sind, da die Bank Ihre Finanzierungskosten auch pünktlich abbucht. Im Mietvertrag wurde ein Kündigungsrecht bei unpünktlicher Zahlung vereinbart.
Mir geht es nicht darum Rückstände ausgeglichen zu bekommen, sondern ein Mieter zu haben der püntklich seine Miete bezahlt. Dies war nämlich selbst nach der Kündigung nicht der Fall.
Der Umstand, dass die Miete nie pünktlich beglichen wurde und alleine im lezten Jahr August, September und November erst am 20.11.07 bezahlt wurden berechtigen nicht zur firstgerechten Kündigung des Mietverhältnisses ? Habe ich da keine Chance den Mieter los zu werden ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.04.2008 | 10:07

Sehr geehrte Damen und Herren,

gerne möchte ich auf ihre Nachfrage wie folgt eingehen :

- das von ihnen vereinbarte vertragliche Kündigungsrecht bei unpünktlichen Zahlungen muss sich an $ 573 Absatz 4 BGB messen, wonach nur Gründe gleichwertig mit den in § 573 BGB normierten Gründen zulässig sind. Entscheidend bleibt somit ob gemäß § 573 II Nr.1 BGB der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft erheblich verletzt hat.
Bei unpünktlichen Zahlungen die NICHT an die Voraussetzungen von § 543 II 1 Nr.3 BGB heranreichen, rechtfertigen eine Kündigung nur dann, wenn sie wiederholt und aus Absicht oder Nachlässigkeit vorgekommen sind. Entscheidend ist aber auch wie hoch der konkrete Zahlungsrückstand ist. In ihrem Fall ist das wiederholte Zuspätzahlen gegeben, fraglich erscheint indes ob im Moment der Kündigung ein Zahlungsrückstand bestanden hat der eine Kündigung rechtfertigt. Ein Rückstand von lediglich 60,- wird dies momentan kaum rechtfertigen. Die Kündigung vom 28.01.08 wurde wohl auch zu einem Zeitpunkt erklärt, wo die Zahlungsrückstände nicht mehr so vorlagen (Aug-Dez wohl bezahlt; Jan bezahlt ?); insofern ist die Frage ob eine Pflichtverletzung vorliegt die eine Kündigung "nur" wegen Zuspätzahlen rechtfertigt zumindest als offen zu bewerten. Insbesondere müssten zu einer abschliessenden Betrachtung alle Umstände des Einzelfalles geprüft werden, es besteht aber in jedem Fall ein Risiko, ich halte die ordentliche Kündigung vom 28.01.08 daher nicht für "wasserdicht".

Wie schon erläutert ist auch der Widerspruch in jedem Fall zulässig und gültig eingelegt, fraglich erscheint indes ob der Widerspruch inhaltlich zu einem Erfolg für die Gegenseite führen kann. Dies würde aber wie schon erläutert die Prüfung sämtlicher Interessen der Parteien vorausssetzen. Aber selbst im Falle das Widerspruch begründet ist, hat die die Gegenseite die Pflicht, sich um einen angemessenen Wohnraum zu bemühen und die Wohnung nur solange wie wirklich notwendig zu nutzen. Da die Gegenseite ja Widerspruch gegen ihre ordentliche Kündigung eingelegt hat, sollte versucht werden die Gegenseite zur Suche eines Ersatzwohnraumes anzuhalten und einen Termin vorzuschlagen wann der Wohnraum wieder zurückgegeben wird. Eine unbefristete Verlängerung des Mietvertrages kann so evtl. vermieden werden.

- Die fristlose Kündigung vom 10.04.08 ist nur mit den in § 543 II BGB normierten Gründen zulässig, ansonsten unwirksam.

- Die ordentliche Kündigung zum 31.08.08 hat sich an dem zur Kündigung vom 28.01.08 Gesagten zu orientieren.


In ihrem Falle würde ich, wie schon erwähnt, empfehlen mit dem gegnerischen Anwalt den Widerspruch gemäß § 574a BGB nur solange wie notwendig anzuerkennen und die Gegenseite dementsprechend auffordern, sich um einen Ersatzwohnraum zu bemühen und selber einen Auszugstermin vorzuschlagen.

Des weiteren empfehle ich Ihnen, bei erneutem Vorliegen eines Zahlungsrückstandes im Umfang des § 543 II BGB, sofort die außerordentliche fristlose Kündigung zu erklären.

Ich stehe Ihnen, soweit gewünscht, gerne unter Anrechnung der hier angefallen Kosten zur Klärung des Problemes zur Verfügung. Bei Interesse könen Sie mich gerne per Mail oder telefonisch kontaktieren.


Mit freundlichen Grüßen

Holger Hafer
(Rechtsanwalt)

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