Sehr geehrte Damen und Herren,
gerne beantworte ich ihre Anfrage wie folgt :
Voraussetzung für eine ordentliche Kündigung sind vor allem § 568 BGB; somit Schriftform und Widerrufshinweis. Das Fehlen des Hinweises führt dazu, das der Vermieter eine Obliegenheitsverletzung begangen hat. Daraus folgt, dass zwar die Kündigung an sich nicht unwirksam wird, aber der Mieter gemäß § 574b II BGB eine verlängerte Frist zum Widerspruch hat. In ihrem Fall ist der Widerspruch daher zumindest fristgerecht.
Bezüglich der Frage der Wirksamkeit ihrer Kündigungen ist wichtig, dass der Vermieter bei jeder ordentlichen und auch fristlosen Kündigung die Kündigungsgründe explizit aufführen muss. Ihre Kündigungen sollten daher noch mit §§ 543;573f. BGB verglichen werden, dort sehen Sie auch die möglichen Kündigungsgründe, welche im Kündigungsschreiben unbedingt aufgeführt sein sollten. Gerade für eine außerordentliche Kündigung müssen die Gründe substantiiert vorgetragen sein, da ansonsten die Kündigungen unwirksam sind.
Die Wirksamkeit ihrer Schreiben hängt grundsätzlich nicht davon ab, ob diese an den Anwalt oder direkt an die Partei gehen, da der Anwalt zwar als Empfangsbevollmächtigter und damit Vertreter bestellt werden kann, Sie aber nach wie vor den gleichen Vertragspartner haben und daher berechtigt bleiben an den Vertragspartner direkt zuzustellen. Etwas anderes könnte man höchstens aus standesrechtlichen Erwägungen zwischen Anwälten unter sich annehmen.
Bezüglich der Widerspruchsbegründung sind diese grundsätzlich auf die Kündigungen angemessen zu berücksichtigen. Ob die Widerspruchsgründe dann auch tatsächlich der Kündigung entgegenstehen, kann aber erst nach einer detaillierten Überprüfung eingeschätzt werden, weil hier eine umfassende Interessenabwägung notwendig ist.
Bezüglich ihrer außerordentlichen fristlosen Kündigung kommt es aber auf den Widerspruch nicht an, siehe § 574 I BGB. WIchtig ist hier nur ob ein Grund zur Fristlosen Kündigung siehe § 543 II Nr.3 BGB gegeben und vor allem von Ihnen im Kündigungsschreiben vorgetragen wurde.
Abschließend bitte ich noch zu beachten, das gemäß § 569 III Nr.2 BGB selbst im Falle einer wirksamen fristlosen Kündigung eine einmalige Heilung denkbar ist.
Bitte haben Sie dafür Verständnis das im Rahmen dieser Erstberatungsplattform nur eine erste Einschätzung ihrer Anfrage möglich ist und insbesondere das Hinzukommen bisher nicht genannter Umstände zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen können.
Ich hoffe Ihnen geholfen haben zu können und stehe Ihnen über die Nachfragefunktion, per Mail oder telefonisch bei Rückfragen zur Verfügung.
Sollten Sie an einer Beauftragung interessiert sein, kann ich Ihnen anbieten das Beratungshonorar dieser Plattform auf eine weitergehende Beauftragung anzurechnen.
Ich schlage vor, dass Sie ihre Kündigungen nun anhand meiner Ausführungen überprüfen und dann gerne mittels der Nachfragefunktion dann abschließend erläutert werden kann, welches Risiko für Sie besteht.
Das entscheidende ist nun letztlich wie viel Mieten überfällig sind und wie dieses Problem mit der Gegenseite gelöst werden kann.
Wäre es für Sie denkbar das Mietverhältnis mit der verbliebenen Partei fortzusetzen, wenn die Mietrückstände zumindest teilweise beglichen werden, dies wäre nämlich beispielsweise ein Ansatz das Problem im Rahmen eines Vergleiches mit der Gegenseite zu klären ?
Aufgrund der Tatsache, dass die Frau wohl kein Einkommen hat, sollte eine vergleichsweise Einigung bei der Abwägung einer Räumungsklage und der damit verbundenen erheblichen Kosten berücksichtigt werden.
Mit freundlichen Grüßen
Holger Hafer
(Rechtsanwalt)