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Vermieter erklärt Mietvertrag nichtig - Mieter will mit Gerichtsvollzieher rein

| 27.04.2010 15:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel


Folgendes: wir als Makler haben eine Mietwohnung vermittelt und den MV i. A. des Vermieters unterzeichnet. Der Interessent führt beruflich ein Einzelhandelsgeschäft, das "mit hohen Erträgen floriere". Privat wolle er umziehen, weil er "eine Luftveränderung brauche". Er besichtigt erst 2,5 Wochen vor Laufzeitbeginn des geplanten Vertrages und bewirbt sich um die Wohnung. Direkt danach behauptet er schwerkrank im Krankenhaus zu liegen, kommuniziert teils noch persönlich mit uns, teilweise über seinen Anwalt. Die Formular-Ausfertigungen werden ihm angeblich über Boten ins Kh. gebracht, wo er sie gegenzeichnet. Das sonst obligatorische Ausfüllen einer Selbstauskunft entfällt wg. der außergewöhnlichen Umstände. Erst 5 Tage vor Laufzeitbeginn und 2 Tage vor der geplanten Übergabe (an seinen Anwalt) wird uns auf Nachfrage die bisherige Wohnadresse bekanntgegeben. Unsere sofortigen Recherchen ergeben, dass der Mann wegen hoher Mietrückstände zum aktuellen Monatsende seine alte Wohnung auf eine erfolgreiche Räumungsklage hin aufgeben muss und weiterhin, dass solche auch für sein Ladenlokal vorliegen. Wir fochten den Mietvertrag sodann wegen arglistiger Täuschung nach § 123 I BGB an. Sowohl die mündlichen Bonitätsbehauptungen des Interessenten wie auch die gegenteiligen Stellungnahmen seiner priv. und gewerbl. Vermieter würden wir notfalls vor Gericht versuchen zu beweisen. Unsere Frage: hat die vom Interessenten nun vorgetragene Absicht, sich unter Vorlage des Vertrages per einstweiligen Rechtsschutzes bzw. per Gv. in den Besitz der Wohnung zu bringen, Aussicht auf Erfolg? Weiter: könnte er - wie schon von ihm angedroht - ggf. Schadenersatz nach § 122 BGB durchsetzen, obwohl er angeblich unmittelbar nach Erstbesichtigung hospitalisiert wurde und (Stand: heute) weiterhin mehrere Wochen bleiben muss, also seit mit uns erfolgter Besichtigung keine Alternativwohnungen besichtigen konnte? Letzte Frage: steht uns auch nach wirksamer Anfechtung ggf. die vertraglich vereinbarte Maklerprovision zu?

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.

Der Interessent hätte nur dann einen Anspruch auf Besitzeinräumung an der Wohnung, wenn er wirksam Mieter der Wohnung geworden wäre. Dazu müsste der Mietvertrag vorliegend wirksam abgeschlossen worden sein. Unabhängig von der Frage ob Sie wirksam für den Auftraggeber den Vertrag unterschreiben konnten dürfte vorliegend Nichtigkeit wegen der von Ihnen erklärten Anfechtung eingetreten sein. Gemäß § 142 Abs. 1 BGB führt die Anfechtung zur Nichtigkeit des angefochtenen Rechtsgeschäftes. Die Voraussetzungen für eine wirksame Anfechtung sind vorliegend nach Ihrer Tatsachenschilderung gegeben.

Nach § 123 Abs.1 BGB ist eine arglistige Täuschung insbesondere dann gegeben, wenn Tatsachen verschwiegen werden die aufklärungspflichtig sind und bei denen der Täuschende davon ausgeht, dass das Verschweigen den Vertragspartner dazu veranlasst eine entsprechende Willenserklärung, hier die Abgabe eines Angebotes zur Vermietung einer Wohnung, abzugeben, die er bei Kenntnis der wahren Sachlage nicht abgegeben hätte. Eine Aufklärungspflicht besteht nach der Rechtsprechung insbesondere für besonders wichtige Umstände. Hierbei handelt es sich um Umstände die für die Willensbildung des anderen Teils, hier des Vermieters bzw. seines Vertreters, offensichtlich von entscheidender Bedeutung sind. Diese Umstände müssen ungefragt offenbart werden. Dabei hat die Rechtsprechung deutlich gemacht, dass derjenige der eine zukünftig fällig werdende Verpflichtung eingeht (so auch der Mietvertrag), bestehende wirtschaftliche Schwierigkeiten offenbaren muss. Hierzu gehört auch der Fall des verschuldeten Mieters, der seine frühere Wohnung wegen Mietrückständen verloren hat.

Genau so liegt der vorliegende Fall: der Interessent hat offenbar seine vorherige Wohnung und das Geschäftslokal aufgrund von Mietrückständen verloren und dies offensichtlich nicht offenbart um einen Mietvertrag zu erhalten. Somit hat er getäuscht durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Umstandes, was somit zur Anfechtung rechtfertigt. Der Vertrag ist mit ordnungsgemäßer Anfechtung von Anfang an nichtig. Sie haben für die Voraussetzungen der Anfechtung, insbesondere die Täuschung die Beweislast. Wenn Sie diese ausfüllen können, hat der Interessent keine Ausscihten auf Erfolg sich in den Besitz einweisen zu lassen.

Die Regelung des § 122 BGB gilt nicht für die Anfechtung nach § 123 BGB. Dies ergibt sich daraus, dass der Täuschende Kenntnis vom Anfechtungsgrund hat und nicht noch durch eine solche Norm einen Schutz erhalten soll. Im Umkehrschluss haben auch solche Vertragspartner der in den Anwendungsbereich des § 122 BGB fallenden Anfechtungsgründe, nämlich §§ 118, 119 und 120 BGB, dann keine Ansprüche, wenn sie Mutschuld an der Anfechtung oder Nichtigkeit haben.

Ein Anspruch auf Mäklerlohn ergibt sich nur bei einem Vertragsabschluss, vgl. § 652 Abs. 1 BGB. Die Rechtsfolge des § 123 BGB ist Nichtigkeit. Die Anfechtung lässt den Anspruch also entfallen.

Sie sollten in Betracht ziehen, den Interessenten wegen versuchten Eingehungsbetruges auch strafrechtlich zur Verantwortung zu ziehen. Damit unterstreichen Sie zudem den Täuschungsaspekt.

Bewertung des Fragestellers 29.04.2010 | 19:45

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"Sehr geehrter Herr Meivogel, vielen Dank für die präzise und ausführliche Auskunft. Wir sind sehr zufrieden damit. Auch wenn wir leider damit rechnen, dass der Gegner, dessen "Intensivstations"-Manöver wohl einen Räumungsaufschub bezweckte, noch alle legalen Register ziehen wird. Dafür ist er bekannt, wie wir erfuhren. Nun landet er auch noch "unseretwegen" auf der Straße ...

Beste Grüße und alles Gute!"
Stellungnahme vom Anwalt:
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